Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf und wie viel?

Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft wird. Vorher konnte der Verkäufer die ganze Provision auf den Käufer abwälzen, und in vielen Regionen war genau das üblich.

Haben Sie und der Verkäufer den Makler beide beauftragt, zahlen Sie beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er Ihnen höchstens die Hälfte weiterberechnen. Er selbst zahlt mindestens genauso viel wie Sie, und er darf die Provision auch ganz allein tragen.

Die Teilung gilt nur für Privatleute beim Haus- und Wohnungskauf

Die Teilung gilt nur, wenn Sie als Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Kauft eine Firma, oder geht es um ein unbebautes Grundstück, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie, vereinbaren die Beteiligten die Provision frei. Wer die Maklerprovision bei Grundstück und Gewerbeimmobilie trägt, hängt deshalb allein vom Vertrag ab.

Ein Einfamilienhaus mit kleiner Einliegerwohnung oder kleinem Büro zählt trotzdem als Einfamilienhaus. Der Bundesgerichtshof hat 2025 ein Haus mit einem Büroanbau von einem Fünftel der Fläche so eingestuft. Auch ein Zweifamilienhaus kann zählen, wenn Sie es allein mit Ihrem Haushalt bewohnen wollen. Sagen Sie das dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags, am besten per E-Mail.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?

Die Maklerprovision beim Hauskauf liegt meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Diese Spanne nennt die Verbraucherzentrale mit Stand Juli 2026, und sie schwankt je nach Region. Die Mehrwertsteuer von 19 Prozent ist darin schon enthalten. Ohne Mehrwertsteuer sind es 5 bis 6 Prozent.

Die Spanne beschreibt die Provision insgesamt, also beide Hälften zusammen. Steht im Exposé eine Käuferprovision von 3,57 Prozent, ist das die Hälfte von 7,14 Prozent. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, und ein Gericht kann eine hohe Provision beim Hauskauf auch nachträglich nicht kürzen.

Bei 450.000 Euro Kaufpreis zahlt jede Seite bis 16.065 Euro

Bei einem Haus für 450.000 Euro kostet der Makler insgesamt 26.775 Euro bis 32.130 Euro. Jede Seite zahlt davon die Hälfte, also 13.387,50 Euro bis 16.065 Euro. Mit einem mittleren Satz von 6,55 Prozent sind es 29.475 Euro insgesamt und 14.737,50 Euro je Seite.

Trägt der Verkäufer die Provision allein, zahlen Sie als Käufer 0 Euro. Das ist erlaubt. Der Verkäufer macht sein Haus so für Käufer um mehr als 16.000 Euro günstiger, ohne den Preis zu senken.

Für Sie als Käufer gehört die Provision zu den Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Banken finanzieren diese Kosten meist nicht mit, rechnen Sie sie deshalb vor dem Gespräch mit der Bank zusammen.

Ohne schriftlichen Maklervertrag keine Provision

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag schriftlich sein. Schriftlich heißt hier lesbar, auf Papier oder per E-Mail, und mit dem Namen des Absenders. Eine Unterschrift braucht es nicht. Diese Regel gilt für jeden Käufer, auch für Firmen.

Der Bundesgerichtshof hat 2026 entschieden, dass ein Austausch von E-Mails reicht. Ihre Erklärung und die des Maklers müssen nicht in einem Dokument stehen. Ein Vertrag kann sogar ohne ausdrückliches Ja entstehen, wenn Provision, Haus und Beteiligte klar aus den E-Mails hervorgehen. Ein Telefonat allein reicht dagegen nie.

Fehlt der schriftliche Vertrag, kann der Makler keine Provision verlangen. Laut demselben Urteil kann er sich das Geld auch nicht als Ausgleich für seine Arbeit holen.

• Heben Sie jede E-Mail auf, mit der Sie ein Exposé angefordert oder einen Termin vereinbart haben.
• Prüfen Sie, ob in einer Nachricht, die Sie bestätigt haben, eine Provision mit Prozentsatz und der Name des Maklers steht.
• Haben Sie den Vertrag per E-Mail, Telefon oder in Ihrer Wohnung geschlossen, dürfen Sie ihn meist 14 Tage lang widerrufen.

Ein schriftlicher Vertrag allein reicht dem Makler aber nicht. Er muss auch den Kauf ausgelöst haben, sonst entfällt sein Anspruch auf Provision trotz Vertrag.

Wann zahlen Sie Ihren Anteil an der Maklerprovision?

Ihr Anteil an der Maklerprovision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Ohne Kaufvertrag zahlt niemand Provision. Hängt der Kaufvertrag an einer Bedingung, etwa an einer Genehmigung, wartet auch die Provision, bis die Bedingung erfüllt ist.

Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, zahlt diese Seite zuerst. Die andere Seite muss erst zahlen, wenn ein Beleg über diese Zahlung vorliegt. Als Käufer dürfen Sie also warten, bis der Verkäufer gezahlt hat und Sie den Beleg sehen. Bis dahin zahlen Sie nicht zu spät.

Wann ist eine Absprache zur Maklerprovision ungültig?

Haben beide Seiten den Makler beauftragt und sollen sie unterschiedlich viel zahlen, ist der ganze Maklervertrag ungültig. Der Makler verliert dann nicht nur die Differenz, sondern seine Provision aus diesem Vertrag.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er die Provision nicht ganz auf Sie abwälzen. Das gilt auch für versteckte Absprachen, etwa eine Klausel im Kaufvertrag, nach der Sie dem Verkäufer die volle Provision erstatten. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden, dass eine solche Absprache ganz ungültig ist. Sie zahlen dann gar nichts, auch nicht die Hälfte.

Erlässt der Makler dem Verkäufer einen Teil der Provision, sinkt Ihr Anteil um denselben Teil, und davon darf kein Vertrag abweichen.

Arbeitet der Makler für beide Seiten, dürfen Sie den Vertrag mit der Gegenseite sehen. Solange er ihn nicht vorlegt, müssen Sie nicht zahlen, so hat es der Bundesgerichtshof 2024 entschieden.

Arbeitet der Makler dagegen heimlich und gegen Ihren Vertrag für die Gegenseite, verliert er seine Provision ganz.

Ob ein Makler unerlaubt für beide Seiten gearbeitet hat, hängt an Einzelheiten. Lassen Sie das anwaltlich prüfen, bevor Sie zahlen oder die Zahlung verweigern.

Eine Rechnung über Maklerprovision in 6 Schritten prüfen

Prüfen Sie eine Provisionsrechnung in dieser Reihenfolge. Scheitert die Forderung schon an einem frühen Schritt, brauchen Sie die übrigen nicht mehr.

1. Suchen Sie den schriftlichen Maklervertrag. Eine E-Mail reicht, ein Telefonat nicht.
2. Klären Sie, ob Sie als Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gekauft haben. Nur dann gilt die Teilung.
3. Fragen Sie, wie viel die andere Seite zahlt. Ist Ihr Anteil höher, ist die Absprache ungültig.
4. Verlangen Sie den Beleg, dass die Seite gezahlt hat, die den Makler beauftragt hat.
5. Prüfen Sie, ob der Makler den Kauf ausgelöst hat. Kannten Sie das Haus schon vorher, halten Sie das schriftlich fest.
6. Antworten Sie schriftlich und nennen Sie Ihren Einwand. Setzen Sie eine Frist für fehlende Unterlagen.

Bleibt danach Streit, geht es meist um fünfstellige Beträge. Lassen Sie Ihren Fall prüfen, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einer Anwältin für Immobilienrecht. Ob Sie die Provision bei der Steuer absetzen können, klärt eine Steuerberatung.