Einen einfachen Maklervertrag kündigen Sie jederzeit
Wie Sie aus einem Maklervertrag herauskommen, hängt von seiner Art ab. Beim einfachen Maklervertrag darf der Makler für Sie suchen, muss es aber nicht, und Sie dürfen weitere Makler beauftragen. Einen solchen Vertrag können Sie grundsätzlich jederzeit beenden, ohne Frist und ohne Grund.
Beim Alleinauftrag verzichten Sie darauf, einen zweiten Makler einzuschalten. Im Gegenzug muss der Makler aktiv für Sie arbeiten. Ein Alleinauftrag braucht deshalb eine feste Laufzeit, denn einer ohne jedes Ende ist ungültig. Während dieser Laufzeit können Sie nicht einfach kündigen.
Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie zusätzlich Interessenten, die Sie selbst finden, an den Makler verweisen. Dann zahlt auch ein Käufer Provision, den Sie selbst gefunden haben.
| Vertragsart | Wann Sie kündigen können | Dürfen Sie selbst verkaufen? |
|---|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | Jederzeit, ohne Frist und ohne Grund | Ja, ohne Provision |
| Alleinauftrag mit fester Laufzeit | Zum Ende der Laufzeit, mit der Frist aus dem Vertrag | Ja, ohne Provision |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Zum Ende der Laufzeit, mit der Frist aus dem Vertrag | Nur über den Makler, Ihr Käufer zahlt dann Provision |
Welche Art Sie haben, steht in Ihrem Vertrag. Achten Sie auf Wörter wie Alleinauftrag, Alleinverkaufsauftrag oder Exklusivauftrag und auf eine Angabe zur Laufzeit.
Einen Alleinauftrag kündigen Sie zum Ende der Laufzeit
Ein Alleinauftrag mit fester Laufzeit bindet Sie bis zum letzten Tag. Vorher dürfen Sie nur aus wichtigem Grund kündigen und keinen anderen Makler beauftragen. Der Bundesgerichtshof hat 2020 entschieden, dass eine Laufzeit von 6 Monaten in vorgedruckten Verträgen in der Regel angemessen ist.
Fehlt im Vertrag jede Angabe zur Laufzeit, gilt eine angemessene Dauer. Was angemessen ist, hängt vor allem von der Art der Immobilie ab.
Viele Alleinaufträge verlängern sich automatisch
Viele Alleinaufträge verlängern sich von selbst, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen. Nach dem Urteil von 2020 darf sich ein Vertrag über 6 Monate um jeweils 3 Monate verlängern. Eine Kündigungsfrist von 4 Wochen zum Ende der Laufzeit ist dabei zulässig. Verpassen Sie die Frist, sind Sie für weitere 3 Monate gebunden.
Die Regeln für Abos und Handyverträge helfen Ihnen hier nicht, weil ein Makler nur ein einziges Haus vermarktet. Zum Laufzeitende dürfen Sie aber ohne Grund kündigen, ohne dem Makler Versäumnisse nachzuweisen.
So kündigen Sie einen Maklervertrag in 5 Schritten
Rechnen Sie zuerst aus, bis wann Ihre Kündigung beim Makler sein muss. Verpassen Sie diesen Tag, verlängert sich ein Alleinauftrag oft um weitere Monate.
- Lesen Sie den Vertrag. Notieren Sie Vertragsart, Beginn, Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist.
- Rechnen Sie den letzten Tag für Ihre Kündigung aus. Läuft der Vertrag bis zum 31. August und beträgt die Frist 4 Wochen, muss die Kündigung spätestens am 3. August beim Makler sein.
- Kündigen Sie schriftlich. Eine E-Mail oder ein Brief ohne Unterschrift reicht, auch wenn die vorgedruckten Bedingungen ein Einschreiben verlangen.
- Sichern Sie den Nachweis. Heben Sie die gesendete E-Mail auf oder schicken Sie den Brief als Einwurf-Einschreiben.
- Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung, um eine Liste der Interessenten, die Ihnen der Makler vorgestellt hat, und um das Löschen seiner Anzeigen für Ihr Haus.
Vorzeitig kündigen geht nur aus wichtigem Grund
Vor dem Ende der Laufzeit kommen Sie aus einem Alleinauftrag nur aus wichtigem Grund heraus. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen die Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist. Dann dürfen Sie ohne Frist kündigen.
Beim Alleinauftrag muss der Makler aktiv für Sie arbeiten. Bleibt er wochenlang untätig, verletzt er den Vertrag. Bevor Sie deshalb kündigen, müssen Sie ihn in der Regel schriftlich auffordern und ihm eine Frist setzen. Erst wenn das nichts ändert, dürfen Sie kündigen, und zwar bald, nachdem Sie den Grund kennen.
Ob Ihr Grund ausreicht, entscheidet im Streit ein Gericht, und welche Arbeit der Makler genau schuldet, lässt sich oft schwer festlegen. Beauftragen Sie nach einer unberechtigten Kündigung einen anderen Makler, kann das teuer werden. Lassen Sie sich deshalb vorher anwaltlich beraten.
Gemeinsam beenden oder widerrufen
Ein Maklervertrag lässt sich jederzeit gemeinsam mit dem Makler aufheben. Fragen Sie ihn offen danach, und halten Sie eine Einigung schriftlich fest.
Haben Sie den Vertrag per E-Mail, Telefon oder bei sich zu Hause geschlossen, können Sie als Privatperson meist innerhalb von 14 Tagen einen Maklervertrag widerrufen. Hat Sie der Makler darüber nicht richtig belehrt, verlängert sich diese Frist auf bis zu 12 Monate und 14 Tage. Ein Widerruf beendet den Vertrag so, als wäre er nie geschlossen worden.
Was schulden Sie dem Makler nach der Kündigung?
Nach der Kündigung schulden Sie dem Makler für seine Zeit und Mühe grundsätzlich nichts. Provision gibt es nur für einen Kaufvertrag, den seine Arbeit ausgelöst hat. Zwei Ausnahmen sollten Sie aber kennen.
Provision für Käufer, die der Makler vorgestellt hat
Verkaufen Sie nach dem Vertragsende an jemanden, den Ihnen der Makler während der Laufzeit vorgestellt hat, kann er trotzdem Provision verlangen. Entscheidend ist, ob seine Arbeit den Kauf ausgelöst hat. Liegt zwischen seinem Hinweis und dem Kauf höchstens ein Jahr, gehen Gerichte davon in der Regel aus. Der Immobilienverband Deutschland nennt vier bis höchstens zwölf Monate, wenn Kaufpreis und Angebotspreis nicht weit auseinanderliegen.
Wie viel Sie dann zahlen, steht in Ihrem Maklervertrag. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel je zur Hälfte.
Kosten nur, wenn Sie sie vereinbart haben
Kosten für Inserate, Fotos oder Besichtigungen trägt der Makler selbst, außer Sie haben einen Ersatz vereinbart. Dann zahlen Sie diese Kosten auch ohne Verkauf, aber nur, wenn der Makler belegt, dass sie tatsächlich entstanden sind.
| Ihre Lage nach der Kündigung | Was Sie dem früheren Makler schulden |
|---|---|
| Sie verkaufen an jemanden, den der Makler Ihnen vorgestellt hat | Provision, wenn seine Arbeit den Kauf ausgelöst hat |
| Sie verkaufen an einen Käufer, den Sie selbst gefunden haben | Keine Provision |
| Sie verkaufen über einen neuen Makler an dessen Käufer | Keine Provision |
| Sie verkaufen nicht | Keine Provision, nur vereinbarte und belegte Kosten |
Ein zweiter Makler während des Alleinauftrags kann teuer werden
Beauftragen Sie während der Laufzeit eines Alleinauftrags einen zweiten Makler, brechen Sie den Vertrag. Verkaufen Sie dann über den zweiten Makler, schulden Sie dem ersten Schadensersatz. Er kann seine vergeblichen Kosten verlangen und unter Umständen auch die entgangene Provision.
Die entgangene Provision bekommt er aber nur, wenn er beweist, dass er in der Laufzeit selbst einen Käufer gefunden hätte, der zu den Bedingungen des Vertrags kaufen wollte. Im Fall des Bundesgerichtshofs von 2020 ging der Makler deshalb leer aus. Er hatte in der Laufzeit keinen solchen Käufer gefunden, und die Verlängerung war ungültig.
Selbst verkaufen dürfen Sie beim Alleinauftrag dagegen. Finden Sie den Käufer ohne den Makler, schulden Sie ihm keine Provision. Beim qualifizierten Alleinauftrag ist das anders, weil Sie eigene Interessenten an den Makler verweisen müssen.
Eine kurze Laufzeit macht das Kündigen später leicht
Am leichtesten kommen Sie aus einem Maklervertrag heraus, der kurz läuft. Die Stiftung Warentest rät, einen Alleinauftrag auf drei bis sechs Monate zu befristen und keinen qualifizierten Alleinauftrag zu unterschreiben. Ein Vertrag, aus dem Sie leicht wieder herauskommen, hat diese fünf Merkmale.
- Eine feste Laufzeit von drei bis sechs Monaten.
- Eine automatische Verlängerung von höchstens 3 Monaten oder gar keine.
- Eine Kündigungsfrist, die direkt im Vertrag steht und nicht nur im Anhang.
- Keine Pflicht, eigene Interessenten an den Makler zu verweisen, und keine Provision ohne Kaufvertrag.
- Kostenersatz nur für belegte Kosten und mit einer Obergrenze.
Lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einer Anwältin für Immobilienrecht. Das kostet weniger als ein Streit über eine Provision von mehreren tausend Euro.
Häufige Fragen
Kann ich einen Maklervertrag jederzeit kündigen?
Einen einfachen Maklervertrag können Sie jederzeit und ohne Frist kündigen. Einen Alleinauftrag mit fester Laufzeit können Sie dagegen erst zum Ende dieser Laufzeit kündigen. Vorher geht es nur aus wichtigem Grund oder wenn der Makler zustimmt.
Muss ich nach der Kündigung des Maklervertrags noch Provision zahlen?
Nach der Kündigung des Maklervertrags zahlen Sie Provision nur, wenn Sie an einen Käufer verkaufen, den der Makler Ihnen vorher vorgestellt hat. Seine Arbeit muss den Kauf ausgelöst haben. Liegt zwischen seinem Hinweis und dem Kauf höchstens ein Jahr, gehen Gerichte davon in der Regel aus.
Reicht eine E-Mail, um einen Maklervertrag zu kündigen?
Ja, eine E-Mail reicht in der Regel, um einen Maklervertrag zu kündigen. Vorgedruckte Vertragsbedingungen dürfen keine strengere Form verlangen, auch kein Einschreiben. Bewahren Sie einen Nachweis auf, dass die Kündigung angekommen ist.
Darf ich während eines Makleralleinauftrags mein Haus selbst verkaufen?
Ja, während eines Makleralleinauftrags dürfen Sie Ihr Haus selbst verkaufen, ohne Provision zu zahlen. Sie dürfen nur keinen zweiten Makler beauftragen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie dagegen auch selbst gefundene Interessenten an den Makler verweisen.
Was passiert, wenn ich trotz Alleinauftrag einen zweiten Makler beauftrage?
Wenn Sie trotz Alleinauftrag einen zweiten Makler beauftragen, brechen Sie den Vertrag und schulden dem ersten Makler Schadensersatz. Er kann seine vergeblichen Kosten verlangen. Die entgangene Provision bekommt er nur, wenn er beweist, dass er in der Laufzeit selbst einen kaufbereiten Käufer gefunden hätte.