In welchen Fällen die Maklerprovision absetzbar ist
Ob die Maklerprovision Ihre Steuer senkt, hängt davon ab, wofür Sie die Immobilie nutzen. Das Finanzamt erkennt nur Ausgaben an, die mit Einnahmen zu tun haben, also mit Miete oder mit Ihrem Beruf. Ein Haus, in dem Sie selbst wohnen, gehört zum Privatleben. Die Provision dafür zählt deshalb nicht.
Die Spanne reicht vom vollen Abzug im Zahlungsjahr bis zu gar keinem. Beim Kauf zum Vermieten schreiben Sie meist 2 Prozent pro Jahr ab, bei Gebäuden ab 2023 sind es 3 Prozent. Beim Verkauf zählt die Provision nur, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen und der Gewinn steuerpflichtig ist.
| Ihre Lage | Absetzbar? | Wie das Finanzamt sie berücksichtigt |
|---|---|---|
| Sie kaufen und ziehen selbst ein | Nein | gar nicht, auch nicht bei einem Jobwechsel |
| Sie kaufen und vermieten | Ja, verteilt | mit dem Gebäude, meist 2 Prozent pro Jahr, ab Baujahr 2023 3 Prozent |
| Sie vermieten und lassen einen Mieter suchen | Ja, sofort | voll im Jahr, in dem Sie die Rechnung bezahlen |
| Sie verkaufen eine vermietete Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren | Ja | die Provision senkt den steuerpflichtigen Gewinn |
| Sie verkaufen Ihr selbst bewohntes Haus | Nein | der Verkauf ist steuerfrei |
| Sie mieten eine Wohnung wegen eines neuen Jobs | Ja | als Umzugskosten bei Ihrem Arbeitslohn |
Wer selbst einzieht, kann die Maklerprovision nicht absetzen
Kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, um selbst darin zu wohnen, bleibt die Provision eine private Ausgabe. Wie sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, steht im Artikel über die Maklerprovision beim Hauskauf.
Auch ein neuer Job ändert daran nichts. Ziehen Sie wegen einer Versetzung um und kaufen am neuen Ort, erkennt das Finanzamt die Provision nicht als berufliche Ausgabe an. So steht es in den Hinweisen des Bundesfinanzministeriums zur Lohnsteuer.
Beim Kauf zum Vermieten wird die Maklerprovision abgeschrieben
Kaufen Sie eine Wohnung, um sie zu vermieten, rechnet das Finanzamt zum Kaufpreis die Kosten des Kaufs dazu. Das sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Kaufpreis und Nebenkosten zusammen heißen auf dem Steuerformular Anschaffungskosten.
Diese Summe teilt das Finanzamt in zwei Teile. Den Teil für das Gebäude schreiben Sie ab. Das heißt: Sie ziehen jedes Jahr einen festen Prozentsatz davon von Ihren Mieteinnahmen ab, bis alles verbraucht ist. Der Teil für das Grundstück nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben.
Wie groß der Gebäudeanteil ist, hängt von Haus und Lage ab. Stiftung Warentest nennt für einen hochwertigen Neubau auf günstigem Grund 70 bis 80 Prozent. Bei einem unsanierten Altbau in Toplage kann er unter 20 Prozent liegen. Für die Aufteilung bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe an.
Der Satz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab
Für die meisten Häuser, fertig zwischen 1925 und 2022, schreiben Sie 2 Prozent pro Jahr ab, 50 Jahre lang. Ältere Gebäude schreiben Sie mit 2,5 Prozent ab. Für Gebäude, die ab 2023 fertig wurden, gelten 3 Prozent.
| Gebäude fertig | Abschreibung pro Jahr | Dauer bis alles abgeschrieben ist |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 Prozent | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 Prozent | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 Prozent | rund 33 Jahre |
Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro und zahlen 3,57 Prozent Provision, also 10.710 Euro. Entfallen 75 Prozent auf das Gebäude, gehören 8.032,50 Euro der Provision zur Abschreibung. Bei 2 Prozent ziehen Sie davon 160,65 Euro pro Jahr ab. Die übrigen 2.677,50 Euro für das Grundstück zählen erst bei einem steuerpflichtigen Verkauf.
Für Neubauten gibt es eine Ausnahme. Hat der Bau zwischen Oktober 2023 und September 2029 begonnen, dürfen Sie 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abschreiben. Das gilt auch, wenn Sie bis zum Ende des Jahres kaufen, in dem das Haus fertig wird.
Die Maklerprovision für die Mietersuche zählt sofort
Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler, der einen Mieter für Sie findet, ist das eine Ausgabe für Ihre Mieteinnahmen. Solche Ausgaben heißen beim Finanzamt Werbungskosten. Sie ziehen die Provision voll von Ihren Mieteinnahmen ab.
Maßgeblich ist das Jahr, in dem Sie die Rechnung bezahlen. Zahlen Sie im Dezember, zählt die Provision noch für dieses Jahr. Zahlen Sie im Januar, zählt sie erst für das neue. Sie tragen den Betrag in der Anlage V Ihrer Steuererklärung bei den sonstigen Kosten ein.
Auch Anzeigen auf Portalen und Fahrten zur Besichtigung zählen zu den Kosten der Mietersuche, darauf weist Stiftung Warentest hin.
Beim Hausverkauf senkt die Maklerprovision nur eine fällige Steuer
Verkaufen Sie eine Immobilie, fragt das Finanzamt zuerst, ob auf den Gewinn überhaupt Steuer fällt. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Steuerfrei ist er auch, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. In beiden Fällen spielt die Provision keine Rolle.
Anders ist es bei einer vermieteten Immobilie, die Sie nach weniger als zehn Jahren verkaufen. Dann versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Die Provision, die Sie als Verkäufer zahlen, ziehen Sie vom Gewinn ab. Auch die Provision vom Kauf senkt den Gewinn, weil sie in den Kosten des Kaufs steckt. Abschreibungen, die Sie schon abgezogen haben, rechnet das Finanzamt dabei wieder hinzu.
Ein Beispiel: Ihr Gewinn liegt vor Abzug der Provision bei 40.000 Euro, und Sie zahlen 14.280 Euro Provision. Dann versteuern Sie nur noch 25.720 Euro. Wie die Zehnjahresfrist genau läuft, erklärt der Artikel Was der Verkauf Ihres Hauses kostet.
Auch wer sein Eigenheim verkauft, weil er beruflich umzieht, kann die Provision nicht als berufliche Ausgabe absetzen. Das hat der Bundesfinanzhof im Jahr 2000 entschieden.
Mieter setzen die Maklerprovision nur bei beruflichem Umzug ab
Zahlen Sie als Mieter einen Makler, zählt das nur, wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen. Das kommt selten vor, denn bei Mietwohnungen zahlt seit 2015 meist der Vermieter.
Beruflich ist ein Umzug etwa bei einem neuen Arbeitgeber oder einer Versetzung. Er gilt auch dann als beruflich, wenn Sie danach jeden Tag mindestens eine Stunde weniger zur Arbeit und zurück fahren. Dann gehört die Provision zu Ihren Umzugskosten, und Sie setzen sie in der Anlage N als Werbungskosten ab, also als Ausgabe für Ihren Beruf.
Zwei Grenzen gibt es. Hat Ihr Arbeitgeber die Provision steuerfrei erstattet, können Sie sie nicht noch einmal absetzen. Und ein privater Umzug, etwa in eine größere Wohnung, zählt nicht.
Diese Belege braucht das Finanzamt zur Maklerprovision
- Heben Sie die Rechnung des Maklers auf. Sie sollte Betrag, Umsatzsteuer, Objekt und Datum nennen.
- Legen Sie den Zahlungsbeleg dazu. Er zeigt, in welchem Jahr Sie bezahlt haben.
- Bewahren Sie den Kaufvertrag auf. Er belegt Kaufpreis und Kaufdatum, und ab diesem Datum läuft die Zehnjahresfrist.
- Reichen Sie im ersten Jahr der Abschreibung eine Aufstellung ein. Sie nennt Kaufpreis, Nebenkosten, Gebäudeanteil und Prozentsatz.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision beim Kauf eines Eigenheims von der Steuer absetzen?
Nein, die Maklerprovision für ein Haus oder eine Wohnung, in der Sie selbst wohnen, ist eine private Ausgabe. Das gilt auch, wenn Sie wegen eines neuen Jobs kaufen. Bewahren Sie die Rechnung trotzdem auf, denn sie zählt mit, wenn Sie später vermieten oder steuerpflichtig verkaufen.
Kann ich als Vermieter die Maklerprovision für die Mietersuche absetzen?
Ja, die Maklerprovision für die Suche nach einem Mieter setzen Sie als Vermieter voll ab. Sie zählt zu den Werbungskosten, also zu den Ausgaben, die Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Maßgeblich ist das Jahr, in dem Sie die Rechnung bezahlen.
Wie setze ich die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung zum Vermieten ab?
Die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung zum Vermieten schreiben Sie über viele Jahre ab. Den Teil für das Gebäude ziehen Sie meist mit 2 Prozent pro Jahr ab, bei Gebäuden ab 2023 mit 3 Prozent. Der Teil für das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
Senkt die Maklerprovision beim Hausverkauf meine Steuer?
Die Maklerprovision beim Hausverkauf senkt Ihre Steuer nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Das ist er bei einer vermieteten Immobilie, die Sie vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen. Haben Sie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt, ist der Verkauf steuerfrei, und die Provision wirkt sich nicht aus.
Kann ich die Maklerprovision für eine Mietwohnung nach einem Jobwechsel absetzen?
Ja, nach einem beruflichen Umzug zählt die Maklerprovision für die neue Mietwohnung zu den Umzugskosten. Beruflich ist der Umzug etwa bei einem neuen Arbeitgeber oder wenn Sie täglich mindestens eine Stunde Fahrzeit sparen. Hat der Arbeitgeber die Provision steuerfrei erstattet, entfällt der Abzug.