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Welches Bewertungsverfahren passt zu Ihrer Immobilie?

Für den Wert einer Immobilie kennt das Gesetz 3 Verfahren, das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches passt, hängt davon ab, was den Preis bestimmt, also Verkäufe ähnlicher Immobilien, die Miete oder der Wert des Gebäudes. Für ein 30 Jahre altes Wohnhaus rechnet das Wertmodell noch mit 50 Jahren Nutzung. 3 Fragen zeigen, welches Verfahren für Ihre Immobilie in Frage kommt.

Gesetzliche Bewertungsverfahren: 3; § 6 Immobilienwertermittlungsverordnung, gesetze-im-internet.de, Stand 2. Oktober 2026
Bodenrichtwerte werden neu ermittelt: alle 2 Jahre; § 196 Baugesetzbuch, gesetze-im-internet.de, Stand 2. Oktober 2026
Nutzungsdauer eines Wohnhauses im Wertmodell: 80 Jahre; Anlage 1 Immobilienwertermittlungsverordnung, gesetze-im-internet.de, Stand 2. Oktober 2026

6 Dinge, die die Wahl des Bewertungsverfahrens bestimmen

Das Gesetz kennt 3 Verfahren und erlaubt auch mehrere nebeneinander. Der Gutachter muss begründen, warum er welches nimmt.
Zählt für Käufer vor allem die Miete, kommt das Ertragswertverfahren in Frage, etwa bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus.
Gibt es genug Verkäufe ähnlicher Immobilien, kommt das Vergleichswertverfahren in Frage. Für ein unbebautes Grundstück ist es der Normalfall.
Bestimmt vor allem der Wert des Gebäudes den Preis, kommt das Sachwertverfahren in Frage.
Die Marktdaten für alle Verfahren ermittelt der Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Die Bodenrichtwerte erneuert er alle 2 Jahre.
Das Werkzeug nennt das passende Verfahren, aber keinen Wert in Euro.

3 Fragen zu Ihrer Immobilie

1. Steht auf dem Grundstück ein Haus oder ein anderes Gebäude?Bei einer Eigentumswohnung wählen Sie Ja.2. Kaufen Käufer so eine Immobilie vor allem wegen der Miete?Ja etwa bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus, einem Laden oder einem Büro.3. Werden in Ihrer Gegend genug ähnliche Immobilien verkauft?Ob das so ist, weiß der Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Kreises.Wie alt ist das Gebäude in Jahren? (freiwillig)

Für Ihre Immobilie kommt das Sachwertverfahren in Frage. Für den Preis zählt vor allem, was das Gebäude selbst wert ist, und es gibt zu wenig Verkäufe ähnlicher Häuser.

Es nimmt, was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde, zieht einen Abschlag für das Alter ab und rechnet den Wert des Grundstücks dazu. Ein Faktor des Gutachterausschusses passt das Ergebnis an den Markt an. Die Daten dafür (Sachwertfaktoren und Bodenrichtwerte) ermittelt der Gutachterausschuss.

Für ein Wohnhaus rechnet das Wertmodell mit 80 Jahren Nutzungsdauer. Bei einem Alter von 30 Jahren bleiben rechnerisch 50 Jahre. Eine Modernisierung kann diese Zeit verlängern.

3 Verfahren, mit denen Gutachter den Wert ermitteln

Das Gesetz kennt 3 Verfahren und erlaubt auch mehrere nebeneinander. Alle 3 nehmen ihre Marktdaten vom Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Er ermittelt die Bodenrichtwerte alle 2 Jahre neu, und jeder darf dort nach ihnen fragen. Für ein Wohnhaus rechnet das Wertmodell mit 80 Jahren Nutzungsdauer.

3 Bewertungsverfahren mit der Bedingung, unter der sie in Frage kommen, Stand 2. Oktober 2026.
Verfahren	Passt, wenn	So rechnet es
Vergleichswertverfahren	Es gibt genug Kaufpreise ähnlicher Häuser, Wohnungen oder Grundstücke, einen passenden Bodenrichtwert oder einen Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses.	Es nimmt, was ähnliche Immobilien in der Gegend zuletzt gekostet haben, und passt das an Größe, Lage und Zustand an.
Ertragswertverfahren	Für den Preis zählt vor allem, welche Miete die Immobilie bringt, etwa bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus oder einem Laden.	Es nimmt die Miete, die sich am Markt erzielen lässt, zieht die laufenden Kosten ab und rechnet den Wert des Grundstücks dazu. Wie stark die Miete zählt, bestimmt ein Zinssatz, den der Gutachterausschuss aus echten Verkäufen ableitet.
Sachwertverfahren	Für den Preis zählt vor allem, was das Gebäude selbst wert ist, und es gibt zu wenig Verkäufe ähnlicher Häuser.	Es nimmt, was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde, zieht einen Abschlag für das Alter ab und rechnet den Wert des Grundstücks dazu. Ein Faktor des Gutachterausschusses passt das Ergebnis an den Markt an.

Was dieses Werkzeug nicht leistet

Das Werkzeug nennt das Verfahren, das nach den amtlichen Hinweisen in Frage kommt. Einen Wert in Euro nennt es nicht, denn dafür braucht es die Daten des Gutachterausschusses und eine Besichtigung. Brauchen Sie einen Wert, der vor Gericht, beim Finanzamt oder in einer Erbengemeinschaft zählt, lassen Sie ein Gutachten erstellen.

Woher die Zahlen stammen

Immobilienwertermittlungsverordnung, § 6 (drei Verfahren, auch mehrere nebeneinander, Wahl ist zu begründen), zur Quelle, abgerufen am 2. Oktober 2026.
Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA), Nummern 6.(1).2 bis 6.(1).4, Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, 2023, zur Quelle, abgerufen am 2. Oktober 2026.
Immobilienwertermittlungsverordnung, § 4 Absatz 3 (Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer und Alter), zur Quelle, abgerufen am 2. Oktober 2026.
Immobilienwertermittlungsverordnung, Anlage 1 (Gesamtnutzungsdauer: Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser 80 Jahre), zur Quelle, abgerufen am 2. Oktober 2026.
Immobilienwertermittlungsverordnung, § 21 (Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren aus echten Kaufpreisen), zur Quelle, abgerufen am 2. Oktober 2026.
Immobilienwertermittlungsverordnung, § 40 (Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren, auch über den Bodenrichtwert), zur Quelle, abgerufen am 2. Oktober 2026.
Baugesetzbuch, § 196 (Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, Auskunft für jedermann), zur Quelle, abgerufen am 2. Oktober 2026.

Häufige Fragen

Welche Verfahren gibt es für die Bewertung einer Immobilie?

Für die Bewertung einer Immobilie kennt das Gesetz 3 Verfahren, das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Ein Gutachter darf mehrere nebeneinander nehmen und muss seine Wahl begründen.

Welches Bewertungsverfahren passt zu einem Einfamilienhaus?

Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus kommen das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren in Frage. Gibt es genug Verkäufe ähnlicher Häuser in der Gegend, kann der Gutachter vergleichen. Sonst rechnet er mit den Kosten eines Neubaus, zieht einen Abschlag für das Alter ab und rechnet den Grundstückswert dazu.

Wie wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus bewertet?

Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus kommt das Ertragswertverfahren in Frage, wenn für Käufer vor allem die Miete zählt. Es rechnet mit der Miete, die sich am Markt erzielen lässt, zieht die laufenden Kosten ab und rechnet den Wert des Grundstücks dazu.

Wo erfahre ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Den Bodenrichtwert nennt der Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Kreises, und jeder darf dort nach ihm fragen. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Werte für den Boden in einer Lage, ohne Gebäude. Der Gutachterausschuss ermittelt sie alle 2 Jahre neu.

Kann ich den Wert meiner Immobilie mit dem Werkzeug zum Bewertungsverfahren berechnen?

Nein, das Werkzeug nennt das passende Bewertungsverfahren, aber keinen Wert in Euro. Dafür braucht es die Daten des Gutachterausschusses und eine Besichtigung. Einen Wert, der vor Gericht oder beim Finanzamt zählt, liefert ein Gutachten.

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