Was eine kostenlose Immobilienbewertung liefert
Kostenlose Bewertungen gibt es in zwei Formen. Bei einem Rechner im Internet geben Sie Lage, Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung ein und bekommen eine Preisspanne. Bei einem Makler kommt jemand vorbei, sieht sich das Haus an und schlägt Ihnen einen Angebotspreis vor.
Beides ist eine Schätzung und kein Verkehrswert. Der Verkehrswert ist der Preis, den Ihr Haus bei einem normalen Verkauf am Stichtag bringen würde, ohne Zeitdruck und ohne Rabatt für Verwandte. Wer ihn ermittelt, muss eines von 3 gesetzlich festgelegten Verfahren anwenden und begründen, warum er dieses gewählt hat. Ein Onlinerechner tut weder das eine noch das andere.
Wertlos ist die kostenlose Bewertung deshalb nicht. Sie zeigt Ihnen, in welcher Größenordnung Ihr Haus liegt, und hilft bei der Frage, ob sich ein Verkauf lohnt. Welchen Wert ein Finanzamt, ein Gericht oder ein Miterbe anerkennen muss, beantwortet sie nicht.
Die 3 Verfahren für den Verkehrswert einer Immobilie
Für den Verkehrswert gibt es 3 Rechenwege, und jeder beantwortet eine andere Frage. Wer bewertet, wählt das Verfahren nach der Art des Hauses und nach den Daten, die es für die Gegend gibt. Er darf auch mehrere Verfahren nebeneinander anwenden.
| Verfahren | Frage dahinter | Passt meist zu |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Was haben ähnliche Häuser oder Wohnungen in der Gegend gekostet? | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland |
| Ertragswertverfahren | Wie viel Miete bringt das Haus dauerhaft ein? | Mietshäuser, Häuser mit Läden oder Büros |
| Sachwertverfahren | Was würde das Haus neu kosten, abzüglich Alter, plus Wert des Bodens? | Freistehende Einfamilienhäuser, für die es wenige Vergleichsverkäufe gibt |
Das Vergleichswertverfahren liegt am nächsten an echten Preisen. Es braucht aber genug Verkäufe ähnlicher Häuser aus jüngerer Zeit. In einem Dorf mit drei Hausverkäufen im Jahr fehlen sie oft, und dann bleibt für das Einfamilienhaus meist das Sachwertverfahren.
Beim Sachwertverfahren gibt es eine Falle. Was ein Haus neu kosten würde, ist nicht das, was Käufer dafür zahlen. Deshalb muss der Wert an den Markt angepasst werden, mit einem Faktor, den der Gutachterausschuss aus echten Verkäufen ermittelt. Fehlt dieser Schritt, liegt das Ergebnis oft weit neben dem Preis, den Sie erzielen können.
Jedes Verfahren läuft in 3 Schritten ab. Zuerst entsteht ein vorläufiger Wert. Dann wird er an die Lage am Immobilienmarkt angepasst. Zuletzt kommen die Besonderheiten Ihres Hauses dazu, etwa ein Schaden am Dach oder ein Wohnrecht für die Eltern.
Warum Alter und Modernisierung den Wert stark ändern
Zwei Bewertungen desselben Hauses liegen oft weit auseinander. Der häufigste Grund ist die Frage, wie viele Jahre das Haus noch genutzt werden kann. Fachleute nennen das Restnutzungsdauer.
Für ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Doppelhaus oder ein Reihenhaus rechnet das Wertmodell mit 80 Jahren Nutzungsdauer. Ein Haus mit Baujahr 1975 ist im Jahr 2026 also 51 Jahre alt, und rechnerisch bleiben 29 Jahre. Wurden Dach, Fenster und Heizung erneuert, verlängert sich diese Zeit. Wurde lange nichts gemacht, verkürzt sie sich.
Genau hier entstehen große Unterschiede. Legen Sie deshalb jeder Person, die Ihr Haus bewertet, die Rechnungen über Modernisierungen vor. Was nicht belegt ist, fließt oft nicht in den Wert ein.
Den Bodenrichtwert erfahren Sie ohne Begründung
Der Bodenrichtwert sagt, was ein Quadratmeter Boden in Ihrer Gegend im Durchschnitt wert ist. Er gilt für den Boden so, als stünde kein Haus darauf. Gebildet wird er für Zonen, in denen ähnlich gebaut und genutzt wird.
Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss, mindestens alle 2 Jahre. Das ist ein unabhängiges Gremium aus Fachleuten, das nichts verkauft und nichts vermittelt. Es sammelt die Kaufpreise aus seinem Gebiet und leitet daraus die Daten ab, die jede Bewertung braucht.
Die Bodenrichtwerte müssen veröffentlicht werden, und jeder darf bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses danach fragen. Sie müssen dafür weder Eigentümer sein noch einen Grund nennen. Viele Länder zeigen die Werte außerdem im Internet, etwa über das gemeinsame Portal BORIS-D.
Wann statt einer kostenlosen Bewertung ein Gutachten nötig ist
Für einen normalen Verkauf brauchen Sie kein Gutachten. Dort entscheiden Käufer, was das Haus wert ist, und eine gut begründete Einschätzung genügt. Ein Gutachten brauchen Sie, sobald jemand anderes den Wert anerkennen muss, der andere Interessen hat als Sie.
Typische Fälle sind Erben, die sich über den Wert streiten, eine Scheidung, ein Streit mit dem Finanzamt und eine Zwangsversteigerung. Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, muss mit den Miterben meist auch über den Wert einig werden.
| Art der Bewertung | Was dahintersteckt | Taugt für | Taugt nicht für |
|---|---|---|---|
| Kostenloser Rechner im Internet | Rechenmodell aus Ihren Eingaben, Methode meist nicht offen | Erste Orientierung | Erben, Gericht, Finanzamt, Bank |
| Einschätzung eines Maklers | Vergleich mit Verkäufen, die der Makler kennt, meist mit Interesse am Auftrag | Angebotspreis festlegen | Nachweis gegenüber anderen |
| Verkehrswertgutachten | Eines der 3 Verfahren mit Begründung und Besichtigung | Erben, Scheidung, Finanzamt, Gericht | Garantie für einen Verkaufspreis |
Ein Gutachten kann auch der Gutachterausschuss selbst erstellen. Beantragen dürfen es Eigentümer, Inhaber von Rechten am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Behörden. Ein Kaufinteressent darf es nicht. Das Gutachten bindet niemanden, ist aber ein starkes Argument. Fragen Sie vorher bei der Geschäftsstelle nach der Gebühr.
Eine Immobilienbewertung in 6 Schritten prüfen
Eine Bewertung prüfen Sie nicht mit dem Taschenrechner, sondern mit Fragen. Diese sechs Fragen helfen bei einer kostenlosen Einschätzung genauso wie bei einem Gutachten.
- Fragen Sie, welches Verfahren angewendet wurde und warum. Fehlt die Begründung, wurde das Verfahren nicht bewusst gewählt.
- Lassen Sie sich den Stichtag nennen. Ein Wert ohne Datum sagt wenig, weil sich der Markt laufend ändert.
- Fragen Sie nach den Vergleichsverkäufen: wie viele, wo, welches Baujahr, welche Größe und wann verkauft. Stammen sie aus Anzeigen statt aus echten Verträgen, ist das ein anderer Maßstab.
- Prüfen Sie die angesetzte Nutzungsdauer. Beim Einfamilienhaus rechnet das Modell mit 80 Jahren, und Ihre Modernisierungen sollten berücksichtigt sein.
- Fragen Sie beim Sachwertverfahren, ob der Wert an den Markt angepasst wurde.
- Vergleichen Sie mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Ihn nennt Ihnen die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.
Liegen zwei Bewertungen weit auseinander, steckt fast immer eine von drei Ursachen dahinter. Entweder wurde die Nutzungsdauer anders angesetzt, oder es wurde mit anderen Verkäufen verglichen, oder die Anpassung an den Markt fehlt. Fragen Sie in dieser Reihenfolge nach.
Den Wert brauchen Sie vor dem ersten Inserat. Welche weiteren Unterlagen Sie bis dahin beschaffen, zeigt die Checkliste für den Hausverkauf. Geht es um Erben, eine Scheidung oder das Finanzamt, lassen Sie den Fall von einer Anwältin oder einer Steuerberatung prüfen.
Häufige Fragen
Ist eine kostenlose Immobilienbewertung im Internet verlässlich?
Eine kostenlose Immobilienbewertung im Internet ist eine grobe Schätzung und kein Verkehrswert. Sie zeigt die Größenordnung, legt ihre Methode aber meist nicht offen. Als Nachweis für Erben, Gericht oder Finanzamt taugt sie nicht.
Welche 3 Verfahren gibt es für die Bewertung einer Immobilie?
Für die Bewertung einer Immobilie gibt es das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das erste vergleicht mit Preisen ähnlicher Häuser, das zweite rechnet mit der Miete, das dritte mit den Kosten eines Neubaus und dem Wert des Bodens. Wer bewertet, muss seine Wahl begründen.
Wo bekomme ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück nennt Ihnen die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Jeder darf danach fragen, ohne Eigentümer zu sein oder einen Grund anzugeben. Viele Länder zeigen die Werte auch im Internet, etwa über das Portal BORIS-D.
Wer darf beim Gutachterausschuss ein Gutachten über eine Immobilie beantragen?
Ein Gutachten beim Gutachterausschuss beantragen dürfen Eigentümer, Inhaber von Rechten am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Behörden. Ein Kaufinteressent ohne eigenes Recht am Grundstück darf es nicht. Das Gutachten bindet niemanden, ist aber ein starkes Argument.
Warum weichen zwei Bewertungen für dasselbe Haus stark voneinander ab?
Zwei Bewertungen für dasselbe Haus weichen meist aus einem von drei Gründen ab. Die Nutzungsdauer wurde anders angesetzt, es wurde mit anderen Verkäufen verglichen, oder beim Sachwertverfahren fehlt die Anpassung an den Markt. Fragen Sie in dieser Reihenfolge nach.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Ein Verkehrswertgutachten hat kein Ablaufdatum, sondern einen Stichtag. Es beschreibt den Wert an genau diesem Tag. Je länger der Stichtag zurückliegt, desto weniger sagt das Gutachten, weil sich der Markt verändert.