Wann ein Energieausweis Pflicht ist und wann nicht
Der Energieausweis ist ein Steckbrief für den Energieverbrauch eines Gebäudes. Er zeigt, wie viel Energie das Haus je Quadratmeter und Jahr braucht, womit geheizt wird und in welche Klasse von A+ bis H es fällt. So können Käufer und Mieter Häuser grob miteinander vergleichen.
Pflicht wird er, sobald Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen. Dasselbe gilt, wenn Sie ein Erbbaurecht verkaufen, also das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu besitzen. Einen neuen Ausweis brauchen Sie nur, wenn für das Gebäude noch kein gültiger vorliegt.
Der Ausweis gilt immer für das ganze Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, reicht deshalb der Ausweis, den die Eigentümergemeinschaft für das Haus hat.
Zwei Ausnahmen gibt es. Für kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche gilt die Pflicht nicht, etwa für ein Gartenhaus. Für ein Baudenkmal müssen Sie beim Verkauf und beim Vermieten ebenfalls keinen Ausweis vorlegen. Lassen Sie sich den Denkmalschutz in diesem Fall von der Denkmalbehörde schriftlich bestätigen.
Verkaufen oder vermieten Sie ein Haus oder eine Wohnung?
Hat das Gebäude mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche?
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?
Nein. Für ein Baudenkmal müssen Sie beim Verkauf und beim Vermieten keinen Energieausweis vorlegen.
Gibt es für das Gebäude einen Ausweis, der jünger als 10 Jahre ist?
Nein, ein neuer Ausweis ist nicht nötig. Der vorhandene gilt für alle Wohnungen im Haus.
Ja. Lassen Sie einen Ausweis ausstellen, bevor Sie die erste Anzeige schalten.
Nein. Für Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche gilt die Pflicht nicht.
Nein, ohne Verkauf oder Vermietung gibt es keine Pflicht. Nach einem Neubau oder einem großen Umbau kann sie trotzdem bestehen.
Für ältere Häuser ist der Bedarfsausweis Pflicht
Es gibt zwei Arten von Energieausweis. Der Bedarfsausweis wird aus Dämmung, Fenstern und Heizung des Hauses berechnet. Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre aus und hängt deshalb auch davon ab, wie sparsam die Bewohner geheizt haben.
Meist dürfen Sie wählen. Bei kleineren Wohnhäusern mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, muss es aber ein Bedarfsausweis sein. Das gilt nicht, wenn das Haus schon beim Bau oder durch eine spätere Sanierung den Wärmeschutz von 1977 erreicht hat.
Der Preis ist frei vereinbar. Einfache Verbrauchsausweise gibt es nach Angaben der Verbraucherzentrale teils schon für knapp unter 100 Euro, Bedarfsausweise kosten mehr. Vorsicht bei Angeboten aus dem Internet unter 70 Euro, weil dort oft niemand das Haus ansieht und die Daten prüft. Als Vermieter dürfen Sie die Kosten nicht auf die Miete umlegen.
Diese 5 Angaben aus dem Energieausweis gehören in die Anzeige
Schalten Sie eine Anzeige in einem Immobilienportal oder einer Zeitung und liegt der Energieausweis schon vor, müssen 5 Angaben daraus in der Anzeige stehen. Verantwortlich ist, wer die Anzeige aufgibt, also Sie selbst oder Ihr Makler.
- Die Art des Ausweises, also Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Den Energiewert aus dem Ausweis in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.
- Den wichtigsten Energieträger der Heizung, zum Beispiel Erdgas, Heizöl oder Fernwärme.
- Bei einem Wohnhaus das Baujahr, und zwar so, wie es im Ausweis steht.
- Bei einem Wohnhaus die Effizienzklasse von A+ bis H.
Die Effizienzklasse hängt nur am Energiewert. Klasse A+ heißt höchstens 30 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, Klasse H heißt mehr als 250 Kilowattstunden. Bei Büros, Läden und anderen Gebäuden ohne Wohnungen nennen Sie den Wert für Wärme und den für Strom getrennt.
Was sonst in ein Verkaufsangebot gehört und was Sie weglassen dürfen, steht im Ratgeber zu den Pflichtangaben im Exposé.
Wann Sie den Energieausweis zeigen und übergeben müssen
Das Gesetz unterscheidet zwischen Zeigen und Übergeben. Zeigen müssen Sie den Ausweis jedem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung. Es reicht, wenn er gut sichtbar aushängt oder ausliegt. Gibt es keine Besichtigung, schicken Sie ihn sofort, und ebenso, wenn ein Interessent danach fragt.
Übergeben heißt aushändigen, als Original oder als Kopie. Das tun Sie sofort, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist. Beim Vermieten gilt dasselbe für den Mietvertrag.
Die Pflicht trifft den Verkäufer oder Vermieter und ebenso den Makler. Führt der Makler die Besichtigung, zeigt in der Regel er den Ausweis. Sie bleiben trotzdem mit verantwortlich und sollten nachfragen, ob es geschehen ist.
Wer ein Haus mit höchstens 2 Wohnungen kauft, muss nach der Übergabe ein kurzes Beratungsgespräch zum Ausweis führen. Diese Pflicht gilt aber nur, wenn eine berechtigte Fachperson das Gespräch kostenlos anbietet. Sie betrifft den Käufer, nicht Sie als Verkäufer.
Ein fehlender Energieausweis kostet bis 10.000 Euro Bußgeld
Ein Bußgeld droht, wenn Sie absichtlich oder grob nachlässig gegen die Pflichten verstoßen. Für jeden der Fälle in der Tabelle liegt die Höchstgrenze bei 10.000 Euro. Wie hoch das Bußgeld im Einzelfall ausfällt, entscheidet die Behörde.
| Verstoß | Wen es trifft | Bußgeld höchstens |
|---|---|---|
| Ausweis bei der Besichtigung nicht gezeigt | Verkäufer, Vermieter oder Makler | 10.000 Euro |
| Ausweis nach dem Vertrag nicht übergeben | Verkäufer, Vermieter oder Makler | 10.000 Euro |
| Die 5 Angaben fehlen in der Anzeige | Wer die Anzeige aufgibt | 10.000 Euro |
| Falsche Daten für den Ausweis geliefert | Eigentümer oder Aussteller | 10.000 Euro |
| Ausweis ohne Berechtigung ausgestellt | Der Aussteller | 10.000 Euro |
Der Kaufvertrag bleibt auch ohne Energieausweis gültig. Ein zweites Risiko betrifft die Energiewerte selbst. Der Ausweis dient nur der Information und ist keine Zusage über die künftigen Heizkosten. Soll ein bestimmter Wert für den Käufer verbindlich sein, muss er im Kaufvertrag stehen. Ob eine Angabe Sie als Verkäufer bindet, prüft im Zweifel eine Anwältin für Immobilienrecht vor dem Notartermin.
So bekommen Sie den Energieausweis rechtzeitig
Ein Verbrauchsausweis ist schnell erstellt, wenn die Abrechnungen vorliegen. Für einen Bedarfsausweis kommt meist jemand ins Haus und rechnet danach. Beginnen Sie deshalb, sobald der Verkauf feststeht.
- Prüfen Sie, ob es schon einen gültigen Ausweis gibt. Bei einer Eigentumswohnung fragen Sie die Hausverwaltung, denn jeder Eigentümer darf die Unterlagen der Gemeinschaft einsehen.
- Klären Sie die Art. Liegen Abrechnungen über 36 zusammenhängende Monate vor und endet die letzte vor höchstens 18 Monaten, ist ein Verbrauchsausweis möglich, sofern kein Bedarfsausweis Pflicht ist.
- Beauftragen Sie eine berechtigte Fachperson. Das sind zum Beispiel Architekten, Bauingenieure, bestimmte Handwerksmeister und Schornsteinfeger mit einer Zusatzausbildung zum energiesparenden Bauen.
- Legen Sie Baupläne, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Dämmung und neue Fenster sowie das Baujahr der Heizung bereit, beim Verbrauchsausweis auch die Heizkostenabrechnungen.
- Prüfen Sie den fertigen Ausweis. Er muss Registriernummer, Ablaufdatum sowie Name, Beruf und Unterschrift des Ausstellers tragen.
- Übernehmen Sie die 5 Angaben in jede Anzeige und legen Sie den Ausweis zu den Unterlagen für die Besichtigung.
Der Energieausweis ist eine von mehreren Unterlagen, die Sie vor dem Verkauf brauchen. Die übrigen, vom Grundbuchauszug bis zur Bauakte, stehen in der Checkliste für den Hausverkauf.
Häufige Fragen
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt 10 Jahre ab dem Tag der Ausstellung. Das Ablaufdatum steht im Ausweis selbst. Früher ungültig wird er nur, wenn nach einem großen Umbau ein neuer Ausweis nötig ist.
Brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung einen eigenen Energieausweis?
Nein, für den Verkauf einer Eigentumswohnung brauchen Sie keinen eigenen Energieausweis. Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude. Fragen Sie die Hausverwaltung nach dem Ausweis der Eigentümergemeinschaft und prüfen Sie, ob er noch gültig ist.
Muss der Makler oder der Eigentümer den Energieausweis bei der Besichtigung zeigen?
Den Energieausweis bei der Besichtigung zeigen müssen Eigentümer und Makler gleichermaßen. Es reicht, wenn einer von beiden es tut. Meist übernimmt das der Makler, weil er die Besichtigung führt.
Brauche ich für ein denkmalgeschütztes Haus beim Verkauf einen Energieausweis?
Nein, für ein denkmalgeschütztes Haus müssen Sie beim Verkauf und beim Vermieten keinen Energieausweis vorlegen. Lassen Sie sich den Denkmalschutz von der Denkmalbehörde bestätigen und legen Sie die Bestätigung zu den Verkaufsunterlagen.
Was kostet ein Energieausweis für den Hausverkauf?
Ein einfacher Verbrauchsausweis kostet nach Angaben der Verbraucherzentrale teils knapp unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet mehr, weil jemand das Haus aufnehmen und rechnen muss. Feste Preise gibt es nicht, und vor Angeboten unter 70 Euro warnt die Verbraucherzentrale.
Was passiert, wenn beim Hausverkauf der Energieausweis fehlt?
Fehlt beim Hausverkauf der Energieausweis, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Das gilt, wenn Sie ihn bei der Besichtigung nicht zeigen, nach dem Vertrag nicht übergeben oder die Angaben in der Anzeige fehlen. Der Kaufvertrag selbst bleibt gültig.