Welche Pflichtangaben gehören ins Exposé einer Immobilie?

Im Exposé einer Immobilie sind nur 5 Angaben Pflicht

Das Exposé ist die ausführliche Beschreibung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung für Kaufinteressenten. Darin stehen Lage, Größe, Zustand, Preis, Fotos und ein Grundriss. Ob Sie es selbst schreiben oder Ihr Makler, macht für die Pflichten kaum einen Unterschied.

Vorgeschrieben sind nur Angaben aus dem Energieausweis. Liegt der Ausweis vor, wenn Sie eine Anzeige in einem Immobilienportal oder einer Zeitung schalten, müssen 5 Angaben daraus hinein. Das sind die Art des Ausweises, der Energiewert, der wichtigste Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse von A+ bis H.

Fehlen diese Angaben, kann das bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten. Verantwortlich ist, wer die Anzeige aufgibt, also Sie selbst oder Ihr Makler. Wann der Ausweis sonst noch Pflicht ist, erklärt der Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht beim Verkauf.

Was in ein gutes Exposé gehört

Alles andere im Exposé ist freiwillig. Käufer und ihre Banken erwarten aber bestimmte Angaben, und ohne sie kommen die immer gleichen Rückfragen.

• Lage mit Ort und Stadtteil, Entfernung zu Schule, Einkauf und Bahn.
• Wohnfläche, Zahl der Zimmer und Größe des Grundstücks.
• Baujahr und die wichtigsten Modernisierungen mit Jahr, etwa Dach, Fenster oder Heizung.
• Ausstattung wie Küche, Bäder, Keller, Garage und Garten.
• Laufende Kosten, etwa Grundsteuer und bei einer Wohnung das monatliche Hausgeld.
• Kaufpreis oder der Hinweis, dass Sie Angebote erwarten.
• Fotos innen und außen und ein Grundriss.
• Die 5 Pflichtangaben aus dem Energieausweis.

Schreiben Sie nur Zahlen hinein, die Sie belegen können. Die Wohnfläche nehmen Sie aus der Wohnflächenberechnung, das Baujahr aus der Bauakte, die Energiewerte aus dem Ausweis. Wie Sie die Wohnfläche richtig berechnen und welche Unterlagen Sie dafür brauchen, zeigt die Checkliste für den Hausverkauf.

Der häufigste Fehler ist der Balkon. Er zählt zur Wohnfläche in der Regel nur zu einem Viertel. Ein Balkon mit 12 Quadratmetern bringt also 3 Quadratmeter Wohnfläche, nicht 12.

Was Sie im Exposé weglassen dürfen

Einen Kaufpreis müssen Sie als privater Verkäufer nicht nennen. Die Regeln über Preisangaben gelten nur für Unternehmen, die Verbrauchern etwas anbieten. Ohne Preis müssen Interessenten allerdings erst nachfragen, bevor sie wissen, ob das Haus für sie in Frage kommt.

Auch Mängel müssen nicht im Exposé stehen. Verborgene Mängel, die Sie kennen, muss der Käufer aber vor dem Kaufvertrag erfahren, wenn sie für seine Entscheidung wichtig sind. Am sichersten nennen Sie sie schriftlich und lassen sie in den Vertrag schreiben.

Weglassen ist etwas anderes als beschönigen. Wer einen feuchten Keller kennt und im Exposé einen trockenen Keller anpreist, macht eine falsche Angabe. Davor schützt Sie auch der übliche Ausschluss der Haftung im Kaufvertrag nicht.

Welche Angaben im Exposé Sie als Verkäufer binden

Was im Exposé steht, prägt, was der Käufer erwarten darf. Das gilt auch, wenn Ihr Makler das Exposé geschrieben hat. Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden, dass eine Angabe im Exposé zählt, gleich ob der Verkäufer oder der Makler sie gemacht hat. Im Fall ging es um einen Keller, der als trocken beschrieben war.

Zugleich hat das Gericht gesagt, dass der übliche Ausschluss der Haftung auch diese Angaben erfasst. Fehlt dem Haus eine Eigenschaft, die nur im Exposé stand, haften Sie deshalb in der Regel nicht. Anders ist es, wenn Sie wussten, dass die Angabe falsch ist, und trotzdem geschwiegen haben. Dann hilft Ihnen der Ausschluss nicht.

Fest zugesagt ist nur, was im Kaufvertrag beim Notar steht. Eine Beschreibung, die nur im Exposé oder im Gespräch vorkam, wird nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 in aller Regel keine vertragliche Zusage. Will der Käufer sich auf eine Eigenschaft verlassen, verlangt er deshalb, dass sie in den Vertrag kommt.

Wem die Fotos im Exposé gehören

Die Rechte an einem Foto hat, wer es aufgenommen hat. Dieses Recht gilt 50 Jahre ab der Veröffentlichung. Wer ein Foto ohne Erlaubnis verwendet, muss die Nutzung beenden und kann zu Schadensersatz verpflichtet sein. Der Schaden wird oft nach dem Betrag berechnet, den eine Erlaubnis gekostet hätte.

Hat Ihr Makler die Fotos gemacht oder machen lassen, gehören die Rechte nicht automatisch Ihnen. Kündigen Sie den Makler und verkaufen selbst oder mit einem anderen Makler weiter, brauchen Sie seine Erlaubnis. Lassen Sie sich schon im Maklervertrag schriftlich zusichern, dass Sie die Fotos auch danach nutzen dürfen.

Fotos aus einer alten Anzeige, etwa vom Kauf vor zwanzig Jahren, oder Bilder aus dem Internet dürfen Sie ebenfalls nicht einfach übernehmen. Auch Baupläne eines Architekten können geschützt sein. Für das Exposé lassen Sie den Grundriss im Zweifel neu zeichnen.

Ein Exposé in 6 Schritten prüfen

Gehen Sie das Exposé Zeile für Zeile durch, bevor es veröffentlicht wird. Das gilt besonders, wenn es Ihr Makler geschrieben hat, denn seine Angaben werden Ihnen zugerechnet.

1. Vergleichen Sie die 5 Energieangaben mit dem Energieausweis.
2. Prüfen Sie die Wohnfläche an der Wohnflächenberechnung, vor allem Balkon, Terrasse und Dachschrägen.
3. Prüfen Sie Baujahr und Modernisierungen an Bauakte und Rechnungen.
4. Streichen Sie jede Aussage zum Zustand, die Sie nicht sicher wissen, etwa einen trockenen Keller.
5. Klären Sie bei jedem Foto und beim Grundriss, wer die Rechte hat und ob Sie sie nutzen dürfen.
6. Entfernen Sie Personen, Kennzeichen und Namen von den Fotos.

Bewahren Sie jede Fassung des Exposés mit Datum auf. Kommt es später zum Streit, können Sie zeigen, was ein Käufer wann gelesen hat. Bei Zweifeln an einer Formulierung hilft eine Anwältin für Immobilienrecht, bevor das Exposé online geht.