Diese Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf
Jeder Käufer, der einen Kredit braucht, muss seiner Bank dieselben Unterlagen vorlegen. Liegen sie bei Ihnen bereit, kann er schneller zusagen. Fehlen sie, wartet er, und manchmal entscheidet er sich in der Zwischenzeit für ein anderes Haus.
| Unterlage | Wo Sie sie bekommen | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht | Zeigt Eigentümer, Rechte anderer wie ein Wegerecht und die Grundschulden der Bank |
| Flurkarte | Katasteramt oder Vermessungsamt | Zeigt Lage, Zuschnitt und Grenzen des Grundstücks |
| Baugenehmigung und genehmigte Baupläne | Bauaktenarchiv der Bauaufsichtsbehörde von Kreis oder Stadt | Belegt, dass Haus und Anbauten genehmigt sind |
| Wohnflächenberechnung | Eigene Bauunterlagen, sonst neu erstellen lassen | Grundlage für den Preis je Quadratmeter |
| Energieausweis | Eine dafür berechtigte Fachperson | Pflicht bei der Besichtigung und in der Anzeige |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bauaufsichtsbehörde, nicht in jedem Bundesland | Zeigt Pflichten des Grundstücks, die nicht im Grundbuch stehen |
| Grundsteuerbescheid | Eigene Unterlagen, sonst die Gemeinde | Zeigt die laufenden Kosten für den Käufer |
| Belege über Modernisierungen | Eigene Rechnungen von Handwerkern | Stützen den Preis, etwa bei neuem Dach oder neuer Heizung |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Grundbuchamt oder Hausverwaltung | Nur bei einer Eigentumswohnung |
| Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplan | Hausverwaltung | Nur bei einer Eigentumswohnung |
| Beschluss-Sammlung und Protokolle | Hausverwaltung | Nur bei einer Eigentumswohnung |
| Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen | Eigene Unterlagen | Nur wenn das Haus oder die Wohnung vermietet ist |
Den Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt ohne großen Aufwand. Einsehen darf das Grundbuch jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, und als Eigentümer haben Sie es. Sie können eine Kopie verlangen und sie auf Wunsch beglaubigen lassen.
So berechnen Sie die Wohnfläche für den Hausverkauf
Die Wohnfläche ist die Zahl, an der Käufer Ihr Angebot messen. Gerade bei ihr passieren leicht Fehler. Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.
Zur Wohnfläche zählen die Räume, die nur zu Ihrer Wohnung gehören. Dazu kommen Wintergärten und ähnliche geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien und Terrassen. Nicht dazu gehören Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Dachboden, Heizungsraum und Garage.
Wie viel eine Fläche zählt, hängt von der Raumhöhe ab. Ab 2 Metern zählt sie voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und unter 1 Meter gar nicht. Ein unbeheizter Wintergarten zählt zur Hälfte, Balkon und Terrasse in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
| Fläche | So viel davon zählt |
|---|---|
| Raum oder Raumteil ab 2 Meter Höhe | alles |
| Raum oder Raumteil zwischen 1 und 2 Meter Höhe, etwa unter der Dachschräge | die Hälfte |
| Raum oder Raumteil unter 1 Meter Höhe | nichts |
| Unbeheizter Wintergarten | die Hälfte |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | meist ein Viertel, höchstens die Hälfte |
| Keller, Waschküche, Dachboden, Heizungsraum, Garage | nichts |
Der Balkon ist der häufigste Fehler in Verkaufsanzeigen. Ein Balkon mit 12 Quadratmetern zählt in der Regel mit 3 Quadratmetern. Wer ihn voll ansetzt, macht aus 100 Quadratmetern Wohnfläche 109 und lädt den Käufer später zum Streit ein. Lassen Sie die Berechnung bei Dachschrägen oder ausgebautem Keller im Zweifel neu erstellen.
Was Sie dem Käufer beim Hausverkauf sagen müssen
In fast jedem Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus steht, dass Sie nicht für Mängel haften. Dieser Ausschluss ist üblich und gültig. Er schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben.
Arglistig heißt hier: Sie kennen den Mangel oder halten ihn für möglich, und Sie wissen, dass er dem Käufer wichtig wäre. Trotzdem sagen Sie nichts. Dass Sie einen Mangel hätten bemerken können, reicht dafür nicht, das hat der Bundesgerichtshof 2013 klargestellt. Im Streit muss zunächst der Käufer beweisen, dass Sie geschwiegen haben.
- Feuchtigkeit oder ein früherer Wasserschaden im Keller, auch wenn er behoben wurde.
- Umbauten ohne Genehmigung, etwa ein ausgebautes Dachgeschoss, ein Anbau oder ein Wintergarten.
- Bekannter Befall mit Schädlingen, Hausschwamm oder Schimmel, auch nach einer Behandlung.
- Beschlossene Sanierungen und Sonderzahlungen bei einer Eigentumswohnung.
- Belastungen des Bodens, etwa durch eine frühere Tankstelle oder Werkstatt.
- Rechte anderer, die nicht im Grundbuch stehen, etwa eine Baulast oder eine mündliche Absprache mit dem Nachbarn.
- Angekündigte Beiträge der Gemeinde für eine neue Straße.
Die Liste nennt typische Fälle, sie ist nicht vollständig. Ob Sie einen bestimmten Umstand nennen müssen, hängt davon ab, wie wichtig er für den Käufer ist und ob er ihn selbst sehen kann. Im Zweifel gehört er in den Kaufvertrag, denn dort kann er Ihnen später nicht mehr schaden.
Eine fehlende Baugenehmigung ist nach dem Bundesgerichtshof in der Regel ein Mangel, weil die Behörde die Nutzung verbieten kann. Wie Sie mit einem solchen Fall umgehen, steht im Ratgeber zum Haus ohne Baugenehmigung. Was Sie im Exposé schreiben, kann Sie ebenfalls binden. Mehr dazu zeigt der Ratgeber zu den Pflichtangaben im Exposé.
Ein Online-Ordner mit Unterlagen ersetzt nicht jeden Hinweis
Viele Verkäufer stellen die Unterlagen heute in einen Online-Ordner, einen sogenannten Datenraum. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, wann das genügt. Sie haben den Käufer nur dann informiert, wenn Sie erwarten durften, dass er die Information dort auch findet.
Ein einzelnes Dokument, das kurz vor dem Notartermin zwischen Hunderten Dateien landet, reicht deshalb eher nicht. Ein geordneter Ordner, den der Käufer über Wochen prüfen kann und auf dessen wichtige Stellen Sie ihn hinweisen, reicht eher.
Vollständig sammeln
Stellen Sie alle Unterlagen zusammen, bevor die erste Anzeige erscheint.
Klar benennen
Geben Sie jeder Datei einen Namen mit Inhalt und Datum und ordnen Sie sie nach Themen.
Auf Wichtiges hinweisen
Nennen Sie Mängel und Besonderheiten in einer E-Mail und verweisen Sie auf das passende Dokument.
Weitergabe festhalten
Notieren Sie, wann welcher Interessent welche Unterlage bekommen hat.
Zeit zum Prüfen lassen
Geben Sie den Zugang so früh, dass der Käufer vor dem Notartermin alles lesen kann.
In den Vertrag schreiben
Lassen Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag nennen. Dann sind sie sicher offengelegt.
Der letzte Schritt ist der sicherste. Was im Kaufvertrag beim Notar steht, gilt als offengelegt, und darüber gibt es später kaum Streit.
Diese Unterlagen kommen bei einer Eigentumswohnung dazu
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Der Käufer übernimmt deren Regeln und Kosten, und er erkennt sie nur aus den Unterlagen der Gemeinschaft. Seine Bank verlangt sie ebenfalls.
Die wichtigste ist die Teilungserklärung. Das ist die Urkunde, die das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt und festlegt, was Ihnen allein gehört. Dazu kommen die letzten Jahresabrechnungen, der Wirtschaftsplan mit dem monatlichen Hausgeld und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Als Eigentümer dürfen Sie die Unterlagen der Gemeinschaft bei der Verwaltung einsehen. Für die Beschluss-Sammlung gilt das sogar für jemanden, den Sie dazu bevollmächtigen, etwa den Käufer. Die Sammlung enthält alle Beschlüsse und Gerichtsurteile der Gemeinschaft seit Juli 2007.
Aus diesen Unterlagen ergeben sich die Fragen jedes Käufers. Wie hoch ist das Hausgeld? Wie viel Geld liegt in der Rücklage? Sind Sanierungen beschlossen, und muss dafür jemand extra zahlen? Wer die Antworten vorbereitet hat, verhandelt entspannter.
So beschaffen Sie die Unterlagen in 7 Schritten
Die Reihenfolge richtet sich danach, was am längsten dauert. Was lange braucht, beantragen Sie zuerst.
- Beantragen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Ihres Kreises oder Ihrer Stadt Einsicht in die Bauakte. Lassen Sie Baugenehmigung, Baupläne und alle Nachträge kopieren.
- Fordern Sie bei einer Eigentumswohnung die Unterlagen der Gemeinschaft bei der Hausverwaltung an.
- Holen Sie beim Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug. Prüfen Sie, ob noch Grundschulden oder Rechte anderer eingetragen sind, die vor dem Verkauf gelöscht werden sollen.
- Fragen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde nach einem Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, sofern Ihr Bundesland eines führt.
- Besorgen Sie die Flurkarte beim Katasteramt und vergleichen Sie den Zuschnitt mit dem Grundbuch.
- Lassen Sie einen Energieausweis ausstellen, wenn kein gültiger vorliegt, und zwar vor der ersten Anzeige.
- Prüfen Sie die Wohnflächenberechnung und lassen Sie sie bei Dachschrägen, Balkonen oder ausgebautem Keller im Zweifel neu erstellen.
Legen Sie alles so ab, dass ein Fremder sich zurechtfindet. Notieren Sie, wann Sie welchem Interessenten welche Unterlage gegeben haben, denn im Streit ist das Ihr einziger Beleg.
Lässt sich eine Unterlage nicht beschaffen, etwa weil die Bauakte verloren ist, schreiben Sie das auf und sagen es dem Käufer. Eine offen genannte Lücke ist ein Punkt für die Preisverhandlung. Eine verschwiegene Lücke kann dagegen vor Gericht enden.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen braucht man für den Verkauf eines Hauses?
Für den Verkauf eines Hauses brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baugenehmigung mit den Bauplänen, die Wohnflächenberechnung und einen gültigen Energieausweis. Hilfreich sind außerdem der Grundsteuerbescheid und Belege über Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Beschluss-Sammlung dazu.
Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug für mein Haus?
Einen Grundbuchauszug für Ihr Haus bekommen Sie beim Grundbuchamt, das meist beim Amtsgericht sitzt. Als Eigentümer haben Sie das nötige berechtigte Interesse. Sie können eine Kopie verlangen und sie auf Wunsch beglaubigen lassen.
Wie wird die Wohnfläche eines Hauses für den Verkauf berechnet?
Die Wohnfläche eines Hauses wird meist nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Flächen ab 2 Metern Raumhöhe zählen voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und darunter gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Zählt der Keller beim Hausverkauf zur Wohnfläche?
Nein, der Keller zählt beim Hausverkauf nicht zur Wohnfläche. Dasselbe gilt für Waschküche, Dachboden, Heizungsraum, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung. Sie dürfen diese Flächen im Exposé nennen, aber getrennt von der Wohnfläche.
Muss ich beim Hausverkauf Mängel nennen, die der Käufer nicht sieht?
Ja, Mängel, die Sie kennen und die der Käufer nicht selbst erkennen kann, müssen Sie beim Hausverkauf nennen, wenn sie für seine Entscheidung wichtig sind. Verschweigen Sie einen solchen Mangel bewusst, hilft Ihnen auch der übliche Ausschluss der Haftung im Kaufvertrag nicht. Am sichersten steht der Mangel im Vertrag.
Reicht es, dem Käufer die Unterlagen in einem Online-Ordner zu geben?
Ein Online-Ordner mit Unterlagen reicht nur, wenn Sie erwarten durften, dass der Käufer die wichtige Information dort findet. Das hat der Bundesgerichtshof 2023 entschieden. Weisen Sie deshalb ausdrücklich auf Mängel hin und lassen Sie sie im Kaufvertrag nennen.