So bekommen Sie eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde, also das Bauamt Ihres Kreises oder Ihrer kreisfreien Stadt. Einsehen oder einen Auszug bekommen darf, wer ein berechtigtes Interesse hat. Als Eigentümer haben Sie es, nach Auskunft der Berliner Behörden auch ein Kaufinteressent. Notare dürfen ohne Begründung hineinsehen.
Den Antrag stellen Sie schriftlich mit Ihrer Unterschrift. In Berlin reicht dafür ein formloses Schreiben per Post, Fax oder eingescannt per E-Mail. Nennen Sie Straße und Hausnummer, besser auch Flur und Flurstück aus dem Grundbuch, und legen Sie einen Nachweis bei, dass Ihnen das Grundstück gehört.
Ist nichts eingetragen, bekommen Sie eine sogenannte Negativbescheinigung. Sie bestätigt, dass auf dem Grundstück keine Baulast liegt. In Berlin kostet sie 17 Euro je Grundstück, Abschriften vorhandener Baulasten kosten 29 Euro. Andere Städte und Kreise verlangen eigene Gebühren.
Was eine Baulast ist und warum sie den Käufer betrifft
Eine Baulast ist eine Pflicht, die ein Eigentümer für sein Grundstück gegenüber dem Bauamt übernommen hat. Er verpflichtet sich, etwas zu tun, etwas zu dulden oder etwas zu unterlassen. Typische Beispiele nennt das Bauamt Berlin-Treptow-Köpenick: ein Weg zum Nachbarhaus, eine Zufahrt für die Feuerwehr, ein Fluchtweg oder ein Platz für Mülltonnen.
Häufig sichert eine Baulast, dass auf einem Nachbargrundstück gebaut werden durfte. Braucht ein Haus zum Beispiel einen Weg über Ihr Grundstück zur Straße, hält eine Baulast diesen Weg gegenüber dem Bauamt fest. Ein früherer Eigentümer hat sie dann einmal unterschrieben, oft lange vor Ihrem Kauf.
Eine Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis. Sie gilt auch für jeden späteren Eigentümer, also auch für Ihren Käufer. Löschen kann sie nur das Bauamt, und zwar erst, wenn niemand mehr ein öffentliches Interesse an ihr hat.
Für den Käufer kann eine Baulast teuer sein. Darf ein Teil des Gartens nicht bebaut werden oder muss ein Weg frei bleiben, sinkt der Nutzen des Grundstücks.
Altlasten im Boden vor dem Verkauf abfragen
Altlasten sind Belastungen im Boden, die Menschen oder Umwelt gefährden können. Gemeint sind alte Müllablagerungen und Grundstücke, auf denen früher mit gefährlichen Stoffen gearbeitet wurde, etwa ein Betrieb oder eine Werkstatt. Wie sie erfasst werden, regelt jedes Bundesland selbst.
Fragen Sie bei der Umweltbehörde Ihres Kreises oder Ihrer Stadt nach, ob Ihr Grundstück in deren Verzeichnis steht, oft Altlastenkataster genannt. In Berlin heißt es Bodenbelastungskataster, und der Bezirk bearbeitet die Anfrage. Dort dürfen Eigentümer oder von ihnen Bevollmächtigte eine Auskunft beantragen. Sie kostet 5 bis 500 Euro, je nachdem, was eingetragen ist, und die Bearbeitung dauert 4 Wochen.
Die Abfrage schützt vor allem Sie selbst. Für die Sanierung eines belasteten Bodens haften der Verursacher, der Eigentümer und wer das Grundstück nutzt. Wer ein belastetes Grundstück verkauft und die Belastung kannte oder kennen musste, bleibt auch als früherer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet. Das gilt für alle Verkäufe seit März 1999.
Wer offene Erschließungsbeiträge beim Verkauf zahlt
Baut die Gemeinde eine neue Straße, einen Gehweg oder Parkplätze, damit Grundstücke bebaut werden können, verlangt sie von den Eigentümern einen Erschließungsbeitrag. Die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent der Kosten, die Eigentümer also höchstens 90 Prozent.
Den Bescheid bekommt, wer zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch als Eigentümer steht. Zahlen muss er einen Monat später. Kommt der Bescheid nach dem Verkauf, geht er also an Ihren Käufer. Der Beitrag haftet außerdem am Grundstück selbst, bis er bezahlt ist.
Zwischen Ihnen und dem Käufer gilt eine andere Regel. Sie tragen die Beiträge für alle Bauarbeiten, die bis zum Tag des Kaufvertrags begonnen haben, auch wenn der Bescheid erst später kommt. Das gilt, solange im Vertrag nichts anderes steht. Dasselbe gilt für andere Beiträge der Anlieger, die manche Länder für den Ausbau vorhandener Straßen erheben.
Ob Beiträge offen sind, sagt Ihnen die Gemeinde mit einer Bescheinigung über die Erschließungsbeiträge, oft Anliegerbescheinigung genannt. Im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg kostet sie 31 Euro und dauert etwa 2 bis 4 Wochen. Beantragen dürfen sie Eigentümer oder deren Bevollmächtigte.
Was Sie dem Käufer von Baulast und Altlast sagen müssen
In fast jedem Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus steht, dass Sie nicht für Mängel haften. Dieser Ausschluss hilft Ihnen aber nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und bewusst verschwiegen haben. Eine bekannte Altlast oder eine Baulast, die die Nutzung einschränkt, gehört deshalb vor dem Vertrag auf den Tisch.
Am sichersten legen Sie dem Käufer die Auszüge vor und lassen Baulasten, bekannte Belastungen des Bodens und offene Beiträge im Kaufvertrag nennen. Was dort steht, ist offengelegt. Welche Unterlagen Sie sonst für den Verkauf brauchen, zeigt die Checkliste für den Hausverkauf.
Die Auskünfte haben eine Grenze. Weder das Baulastenverzeichnis noch das Altlastenkataster sagen, ob Ihr Haus so gebaut wurde, wie es genehmigt ist. Das zeigt nur die Bauakte. Was gilt, wenn dort eine Genehmigung fehlt, erklärt der Ratgeber zum Haus ohne Baugenehmigung.
Alle Auskünfte vor dem Verkauf in 5 Schritten einholen
Die Auskünfte dauern einige Wochen. Beantragen Sie sie deshalb, bevor die erste Anzeige erscheint.
- Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Daraus lesen Sie Flur und Flurstück ab, die die Ämter für jede Auskunft brauchen.
- Beantragen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. In Bayern prüfen Sie stattdessen die zweite Abteilung des Grundbuchs.
- Fragen Sie bei der Umweltbehörde Ihres Kreises oder Ihrer Stadt, ob das Grundstück im Altlastenkataster steht.
- Beantragen Sie bei der Gemeinde eine Bescheinigung über Erschließungsbeiträge und fragen Sie nach geplanten Straßenarbeiten.
- Legen Sie alle Antworten zu den Verkaufsunterlagen und sprechen Sie Einträge vor dem Notartermin an.
Ist etwas eingetragen und verstehen Sie nicht, was es für den Verkauf bedeutet, fragen Sie zuerst beim zuständigen Amt nach. Geht es um eine Altlast oder eine Baulast mit Streit mit dem Nachbarn, lassen Sie sich von einer Anwältin für Bau- oder Immobilienrecht beraten.
Häufige Fragen
Wo bekomme ich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis?
Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bekommen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Ihres Kreises oder Ihrer kreisfreien Stadt. Sie beantragen sie schriftlich und weisen nach, dass Sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa als Eigentümer. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis.
Was kostet eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis?
Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis kostet in Berlin 17 Euro als Bescheinigung, dass keine Baulast eingetragen ist. Abschriften vorhandener Baulasten kosten dort 29 Euro je Grundstück. Andere Städte und Kreise legen eigene Gebühren fest.
Steht eine Baulast im Grundbuch?
Nein, eine Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Ein Grundbuchauszug zeigt sie deshalb nicht. Nur in Bayern, wo es keine Baulast gibt, werden solche Pflichten meist als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Wer zahlt Erschließungsbeiträge, wenn das Haus verkauft wird?
Erschließungsbeiträge für Bauarbeiten, die bis zum Tag des Kaufvertrags begonnen haben, trägt der Verkäufer, wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Den Bescheid bekommt aber, wer gerade als Eigentümer im Grundbuch steht, nach dem Verkauf also der Käufer. Regeln Sie die Frage deshalb im Kaufvertrag.
Muss ich als Verkäufer für Altlasten im Boden einstehen?
Ja, wer ein Grundstück mit Altlasten verkauft und die Belastung kannte oder kennen musste, bleibt auch als früherer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet. Außerdem schützt Sie der übliche Ausschluss der Haftung nicht, wenn Sie eine bekannte Altlast verschwiegen haben. Fragen Sie deshalb vor dem Verkauf beim Altlastenkataster nach.