Ein Haus ohne Baugenehmigung dürfen Sie verkaufen
Kein Gesetz verbietet, ein Haus mit einem ungenehmigten Teil zu verkaufen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag auch dann. Entscheidend ist, dass der Käufer vorher weiß, was er kauft.
Selten fehlt die Genehmigung für das ganze Haus. Häufiger geht es um einen Anbau, einen Wintergarten, eine Garage oder ein ausgebautes Dachgeschoss. Auch eine geänderte Nutzung kann eine Genehmigung brauchen, etwa wenn aus dem Keller oder der Garage ein Wohnraum wurde.
Für den Käufer ist das ein echtes Risiko. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Nutzung eines Raums verbieten, solange die Genehmigung fehlt. Deshalb ist eine fehlende Baugenehmigung nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2013 in der Regel ein Mangel des Hauses. Im Fall dort hatte das Bauamt das Wohnen in einer ausgebauten Dachgeschosswohnung zunächst ganz untersagt.
In der Bauakte sehen Sie, was genehmigt ist
Die Bauakte liegt bei der Bauaufsichtsbehörde Ihres Kreises oder Ihrer Stadt, oft in einem eigenen Bauaktenarchiv. Darin stehen alle Bauanträge, Genehmigungen und Pläne zu Ihrem Grundstück. Als Eigentümer dürfen Sie hineinsehen, ebenso jemand, den Sie bevollmächtigen.
In Berlin bringen Sie dafür einen Grundbuchauszug mit, der höchstens 6 Wochen alt ist, und Ihren Ausweis. Die Einsicht kostet dort mindestens 36 Euro, für jede Akte etwa 25 Euro. Andere Städte und Kreise verlangen eigene Gebühren.
Vergleichen Sie die genehmigten Pläne Raum für Raum mit Ihrem Haus. Achten Sie auf Anbauten, Dachgauben, ausgebaute Dachböden und Keller, Garagen und Wintergärten. Steht ein Raum in den Plänen als Abstellraum und wird er als Kinderzimmer genutzt, kann auch das eine Genehmigung brauchen.
Nicht jeder Umbau braucht eine Baugenehmigung
Welche Bauten ohne Genehmigung erlaubt sind, regelt jedes Bundesland in seiner Bauordnung. In Brandenburg sind zum Beispiel unbeheizte Wintergärten bis 20 Quadratmeter Grundfläche frei, Terrassendächer bis 30 Quadratmeter und Garagen bis 50 Quadratmeter. Gartenhäuser ohne Aufenthaltsraum dürfen dort bis 75 Kubikmeter umbauten Raum haben.
| Bau | Ohne Genehmigung erlaubt bis |
|---|---|
| Unbeheizter Wintergarten aus Glas an einem Wohnhaus | 20 Quadratmeter Grundfläche und 75 Kubikmeter Rauminhalt |
| Terrassenüberdachung innerhalb des Ortes | 30 Quadratmeter Fläche und 4 Meter Tiefe |
| Garage oder Carport innerhalb des Ortes | 50 Quadratmeter Grundfläche und 3 Meter mittlere Wandhöhe |
| Gartenhaus ohne Aufenthaltsraum, Toilette und Feuerstelle innerhalb des Ortes | 75 Kubikmeter Rauminhalt |
| Einzelner Wohnraum im Dachgeschoss eines kleinen Wohnhauses mit höchstens 2 Wohnungen | ohne Grenze, wenn Dachkonstruktion und Außenansicht gleich bleiben |
Frei heißt nicht regellos. Auch ein Bau ohne Genehmigung muss die Vorschriften einhalten, etwa zum Abstand zum Nachbarn oder zum Brandschutz, und das Bauamt darf weiterhin einschreiten. Ob Ihr Umbau eine Genehmigung brauchte, klären Sie im Zweifel beim Bauamt oder mit einem Architekten.
Was Bestandsschutz für ein Haus ohne Genehmigung bedeutet
Bestandsschutz heißt, dass ein Bau stehen bleiben darf, auch wenn sich die Regeln später ändern. Er schützt aber nur Bauten, die rechtmäßig entstanden sind. Ein Bau ohne nötige Genehmigung wird nicht dadurch rechtmäßig, dass er schon lange steht, darauf weist das Deutsche Architektenblatt ausdrücklich hin. Eine Verjährung gibt es dafür nicht.
Was die Behörde tun darf, zeigt die Bauordnung von Brandenburg. Wird ein Bau entgegen den Vorschriften genutzt, kann sie die Nutzung untersagen. Abreißen lassen darf sie ihn nur, wenn sich auf andere Weise kein rechtmäßiger Zustand herstellen lässt, etwa durch eine nachträgliche Genehmigung. Wer ohne nötige Genehmigung baut oder einen solchen Bau nutzt, riskiert dort ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
Für den Verkauf zählt der Stand am Tag der Übergabe. Hat die Behörde vorher verbindlich entschieden, dass der Bau bleiben darf, liegt nach dem Bundesgerichtshof kein Mangel vor. Hat sie die Nutzung schon untersagt, ist das Haus in jedem Fall mangelhaft.
Eine nachträgliche Baugenehmigung vor dem Verkauf beantragen
Der sauberste Weg ist eine nachträgliche Genehmigung. Sie stellen dafür einen Bauantrag für den Bau, der schon steht. Die Pläne muss in der Regel jemand mit Bauvorlageberechtigung erstellen, meist ein Architekt oder Bauingenieur. In Brandenburg dürfen für einfache Vorhaben wie einen Wintergarten auch bestimmte Handwerksmeister die Pläne zeichnen.
Lassen Sie vorher von einem Architekten prüfen, ob der Bau überhaupt genehmigt werden kann. Hält er etwa den nötigen Abstand zum Nachbarn nicht ein, muss vielleicht umgebaut werden. Dann wissen Sie, was auf Sie zukommt, bevor die Behörde den Fall kennt.
Ist eine Genehmigung vor dem Verkauf nicht zu schaffen, bleibt der offene Weg. Sie nennen den ungenehmigten Teil, und der Preis berücksichtigt das Risiko. Wie Sie die übrigen Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen, zeigt die Checkliste für den Hausverkauf.
Die fehlende Baugenehmigung gehört in den Kaufvertrag
Im Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus steht fast immer, dass Sie nicht für Mängel haften. Dieser Ausschluss schützt Sie aber nicht, wenn Sie die fehlende Genehmigung kannten oder für möglich hielten und trotzdem geschwiegen haben. Dass Sie es hätten wissen können, reicht dafür nach dem Bundesgerichtshof nicht.
Haben Sie verschwiegen, kann der Käufer noch 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem er davon erfährt, Rechte geltend machen. Das Gesetz begrenzt das auf höchstens 10 Jahre, mindestens bleiben es aber 5 Jahre ab der Übergabe. Er kann dann vom Vertrag zurücktreten, den Preis mindern oder Schadensersatz verlangen.
Kennt der Käufer die fehlende Genehmigung dagegen beim Kauf, hat er wegen dieses Mangels keine Rechte gegen Sie. Deshalb gehört der Punkt in den Kaufvertrag, nicht nur ins Gespräch bei der Besichtigung. Auch Angaben im Exposé können Sie binden, wie der Ratgeber zu den Pflichtangaben im Exposé zeigt.
Haus ohne Baugenehmigung in 6 Schritten verkaufen
Die Reihenfolge schützt Sie vor Überraschungen. Erst wissen Sie, was genehmigt ist, dann entscheiden Sie, ob Sie nachträglich genehmigen lassen oder offen verkaufen.
- Beantragen Sie Einsicht in die Bauakte und lassen Sie Genehmigungen und Pläne kopieren.
- Vergleichen Sie die Pläne mit dem Haus und schreiben Sie jede Abweichung auf.
- Lassen Sie von einem Architekten prüfen, ob die Abweichungen eine Genehmigung brauchten und ob sie genehmigt werden können.
- Beantragen Sie, wo möglich, die nachträgliche Genehmigung vor dem Verkauf.
- Nennen Sie alles, was offen bleibt, im Exposé oder schriftlich vor der Besichtigung.
- Lassen Sie den ungenehmigten Teil im Kaufvertrag beschreiben und regeln, wer das Risiko trägt.
Bewahren Sie eine Kopie Ihrer Hinweise an den Käufer mit Datum auf. Kommt es später zum Streit, belegt sie, dass Sie nichts verschwiegen haben.
Häufige Fragen
Ist eine fehlende Baugenehmigung beim Hausverkauf ein Mangel?
Ja, eine fehlende Baugenehmigung ist beim Hausverkauf in der Regel ein Mangel. Der Bundesgerichtshof begründet das damit, dass die Behörde die Nutzung verbieten kann, solange die Genehmigung fehlt. Kein Mangel liegt vor, wenn die Behörde vor der Übergabe verbindlich entschieden hat, dass der Bau bleiben darf.
Wird ein Schwarzbau nach vielen Jahren automatisch legal?
Nein, ein Schwarzbau wird nicht dadurch legal, dass er lange steht. Bestandsschutz haben nur Bauten, die rechtmäßig entstanden sind, und eine Verjährung gibt es nicht. Sicher legal wird ein Schwarzbau erst mit einer nachträglichen Genehmigung.
Wie bekomme ich Einsicht in die Bauakte meines Hauses?
Einsicht in die Bauakte Ihres Hauses beantragen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Ihres Kreises oder Ihrer Stadt. Als Eigentümer haben Sie das nötige berechtigte Interesse. In Berlin brauchen Sie einen Grundbuchauszug, der höchstens 6 Wochen alt ist, und zahlen mindestens 36 Euro.
Kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Baugenehmigung fehlt?
Ja, wenn Sie die fehlende Baugenehmigung kannten und verschwiegen haben, kann der Käufer trotz Haftungsausschluss zurücktreten, den Preis mindern oder Schadensersatz verlangen. Kannte er sie beim Kauf, hat er wegen dieses Mangels keine Rechte. Deshalb gehört die fehlende Genehmigung in den Kaufvertrag.
Brauche ich für einen Wintergarten eine Baugenehmigung?
Ob ein Wintergarten eine Baugenehmigung braucht, regelt jedes Bundesland selbst. In Brandenburg sind unbeheizte Wintergärten aus Glas bis 20 Quadratmeter Grundfläche und 75 Kubikmeter Rauminhalt ohne Genehmigung erlaubt. Für größere oder beheizte Wintergärten fragen Sie dort vorher beim Bauamt nach.