Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus?

Wer ein geerbtes Haus verkaufen darf

Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Sie bilden eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können die Erben nur gemeinsam entscheiden. Ein einzelner Erbe darf es also nicht allein verkaufen, auch wenn ihm der größte Anteil zusteht.

Für den Alltag gilt eine Ausnahme. Was nötig ist, um das Haus zu erhalten, darf jeder Erbe allein veranlassen, etwa eine dringende Reparatur nach einem Sturm.

Hat der Verstorbene im Testament einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, also eine Person, die das Erbe verwaltet und verteilt, entscheidet diese über den Verkauf. Sie braucht dafür ein eigenes Zeugnis vom Nachlassgericht. So heißt das Amtsgericht, das für Erbsachen zuständig ist.

Prüfen Sie früh, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen wollen. Lasten auf dem Haus mehr Schulden, als es wert ist, können Sie das Erbe ausschlagen. Dafür haben Sie sechs Wochen Zeit, nachdem Sie vom Erbe erfahren haben.

Welchen Nachweis das Grundbuchamt von Erben verlangt

Im Grundbuch steht nach dem Tod zunächst noch der Verstorbene. Bevor der Notar den Verkauf abwickeln kann, müssen Sie dem Grundbuchamt beweisen, dass Sie die Erben sind. Dafür gibt es zwei Wege.

Der übliche Weg ist der Erbschein vom Nachlassgericht. Der zweite Weg spart diese Kosten. Hat der Verstorbene sein Testament beim Notar errichtet, reichen das Testament und das Protokoll des Gerichts über seine Eröffnung. Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt dagegen nicht, und auch bei einem Testament vom Notar kann es im Zweifel einen Erbschein verlangen.

Die Gebühren für den Erbschein richten sich nach dem Wert des Erbes nach Abzug der Schulden. Sie reichen von 870 Euro bei einem Erbe von 200.000 Euro bis 1.870 Euro bei 500.000 Euro. Darin stecken zwei gleich hohe Gebühren, eine für den Erbschein und eine für die eidesstattliche Versicherung, mit der Sie Ihre Angaben bestätigen.

Um zu verkaufen, müssen Sie sich nicht erst selbst ins Grundbuch eintragen lassen. Behalten Sie das Haus länger, ist der Eintrag kostenlos, wenn Sie ihn innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag beantragen.

Was tun, wenn sich die Erben über den Verkauf nicht einig sind?

Jeder Erbe kann jederzeit verlangen, dass das Erbe aufgeteilt wird. Ein Haus lässt sich aber nicht teilen. Einigen sich die Erben nicht, bleiben zwei Wege.

Der erste Weg ist eine Einigung. Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder alle stimmen einem Verkauf zu und teilen den Erlös. Eine Notarin oder ein Anwalt für Erbrecht kann eine solche Einigung aufsetzen.

Der zweite Weg ist die Teilungsversteigerung. Dabei lässt ein Erbe das Haus vom Amtsgericht versteigern, und die Erben teilen den Erlös. Den Preis bestimmt dann das höchste Gebot und nicht mehr die Erben. Auf Antrag eines Miterben kann das Gericht die Versteigerung für höchstens sechs Monate aussetzen und das einmal wiederholen. Verbraucherschützer raten, diesen Weg möglichst zu vermeiden und sich gemeinsam abzustimmen.

Wann beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuer anfällt

Steuer auf den Gewinn zahlen Sie, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Beim Erbe zählt dafür nicht der Todestag, denn Sie übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat Ihre Mutter das Haus vor 30 Jahren gekauft, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es erst vor 6 Jahren gekauft, kann ein Gewinn in den nächsten 4 Jahren steuerpflichtig sein.

Auch das Wohnen des Verstorbenen zählt für Sie mit. So sieht es die Finanzverwaltung. Hat er das Haus seit dem Kauf selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre meist steuerfrei. Ob das noch gilt, wenn das Haus nach dem Tod leer stand oder vermietet war, klären Sie mit einer Steuerberatung.

Vorsicht bei der Auszahlung von Miterben. Zahlt ein Erbe die anderen aus, gilt das für den ausgezahlten Teil als neuer Kauf. Für diesen Teil beginnen die zehn Jahre neu. Verkauft er das Haus bald danach, kann auf diesen Teil Steuer anfallen. Gerechnet wird der Gewinn wie bei jedem anderen Verkauf, mehr dazu bei den Kosten beim Hausverkauf.

Was die Erbschaftsteuer beim Verkauf des Elternhauses bedeutet

Gehört ein Haus zum Erbe, müssen Sie das Erbe innerhalb von 3 Monaten dem Finanzamt melden. Das gilt bei einem Haus auch dann, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat.

Erbschaftsteuer zahlen Sie nur auf den Teil, der über Ihrem Freibetrag liegt. Die Freibeträge reichen von 20.000 Euro für Geschwister und Nichtverwandte bis 500.000 Euro für Ehepartner. Kinder haben 400.000 Euro frei.

Ein Elternhaus können Kinder unter Umständen ganz steuerfrei erben. Dafür müssen sie ohne Verzögerung selbst einziehen, die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen, und sie müssen 10 Jahre darin wohnen bleiben. Für Ehepartner gilt dasselbe ohne Grenze bei der Wohnfläche. Verkaufen oder vermieten sie das Haus früher, fällt die Befreiung rückwirkend weg, außer zwingende Gründe hindern sie am Wohnen.

So verkaufen Sie ein geerbtes Haus in 6 Schritten

1. Entscheiden Sie innerhalb von 6 Wochen, ob Sie das Erbe annehmen, vor allem wenn Schulden auf dem Haus lasten.
2. Beschaffen Sie den Nachweis als Erbe, also einen Erbschein oder ein Testament vom Notar mit dem Protokoll über seine Eröffnung.
3. Melden Sie das Erbe innerhalb von 3 Monaten dem Finanzamt.
4. Einigen Sie sich mit allen Miterben schriftlich auf den Verkauf, den Mindestpreis und die Aufteilung des Erlöses.
5. Klären Sie mit einer Steuerberatung, ob Steuer auf den Gewinn oder eine Nachzahlung bei der Erbschaftsteuer droht.
6. Verkaufen Sie mit Unterlagen, Energieausweis und Notar. Alle Erben unterschreiben den Kaufvertrag oder erteilen eine beglaubigte Vollmacht.

Bis zum Verkauf bleibt das Haus in Ihrer Verantwortung. Sorgen Sie dafür, dass es versichert bleibt, und lassen Sie es regelmäßig kontrollieren, wenn es leer steht. Ab der Einigung der Erben läuft der Verkauf wie jeder andere Ablauf beim Hausverkauf.