Die 12 Schritte beim Hausverkauf im Überblick
Ein Hausverkauf folgt einer festen Reihenfolge. Manche Schritte brauchen Vorlauf, und den holen Sie später nicht mehr auf. Die Verbraucherzentrale teilt den Verkauf in 12 Schritte ein, vom Blick ins Grundbuch bis zur Übergabe der Schlüssel.
Eigentum und Rechte klären
Sehen Sie im Grundbuch nach, wem das Haus gehört und ob andere Rechte daran haben, etwa ein Wohnrecht. Gehört das Haus mehreren Personen, müssen alle dem Verkauf zustimmen.
Andere Wege prüfen
Überlegen Sie, ob Vermieten, Verschenken oder ein Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht besser zu Ihnen passt.
Kredit und Steuer prüfen
Fragen Sie Ihre Bank, was die vorzeitige Rückzahlung Ihres Kredits kostet. Prüfen Sie, ob seit Ihrem Kauf mehr als zehn Jahre vergangen sind oder ob Sie selbst im Haus gewohnt haben.
Mit oder ohne Makler entscheiden
Ein Makler übernimmt Anzeige, Besichtigungen und Verhandlung und bekommt dafür eine Provision. Den Maklervertrag schließen Sie schriftlich, eine E-Mail reicht.
Wert ermitteln
Bodenrichtwerte und Marktberichte des Gutachterausschusses geben einen ersten Anhaltspunkt. Mehr Sicherheit gibt ein Gutachten.
Vorkaufsrechte prüfen
Ein Vorkaufsrecht kann die Gemeinde haben, ein Mieter oder eine Person, die im Grundbuch steht. Wird ein solches Recht übergangen, kann der Verkauf an Ihren Käufer scheitern.
Haus herrichten und Unterlagen sammeln
Beheben Sie kleine Schäden und legen Sie Grundbuchauszug, Pläne und Wohnflächenberechnung bereit. Bestellen Sie den Energieausweis früh, denn seine Werte gehören in die Anzeige.
Anzeige und Exposé erstellen
Das Exposé beschreibt das Haus mit Fotos, Grundriss und belegten Zahlen. In die Anzeige gehören die Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
Besichtigungen führen
Zeigen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung. Notieren Sie, was Sie über Mängel gesagt haben.
Käufer wählen und Notar beauftragen
Lassen Sie sich vom Käufer eine Bestätigung seiner Bank über die Finanzierung zeigen. Den Notar bezahlt nach dem Gesetz der Käufer, deshalb wählt meist er ihn aus.
Vertrag prüfen und Termin vorbereiten
Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und klären Sie Fragen vor dem Termin. Achten Sie auf Zahlungstermin, Übergabetag und den Ausschluss der Haftung für Mängel.
Geld empfangen und Haus übergeben
Der Käufer zahlt, wenn der Notar ihm mitteilt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Schlüssel geben Sie erst nach dem vollständigen Zahlungseingang ab.
Was Sie vor dem Hausverkauf klären
Drei Fragen entscheiden, ob Ihr Verkauf glatt läuft. Gehört Ihnen das Haus allein? Was kostet es, den Kredit abzulösen? Und fällt auf den Gewinn Steuer an?
Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch. Gehört es einem Ehepaar oder mehreren Erben, müssen alle zustimmen. Sind sie sich nicht einig, kann einer von ihnen eine Versteigerung beim Amtsgericht beantragen. Verbraucherschützer raten, diesen Weg möglichst zu vermeiden und sich gemeinsam abzustimmen.
Läuft noch ein Kredit mit fester Zinsbindung, dürfen Sie ihn für den Verkauf vorzeitig kündigen. Die Bank kann dafür aber eine Entschädigung verlangen. Lassen Sie sich den Betrag schriftlich nennen, bevor Sie einen Preis festlegen.
Steuer auf den Gewinn zahlen Sie nur, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und Sie nicht selbst im Haus gewohnt haben. Entschädigung und Steuer hängen von Ihren eigenen Zahlen ab. Die übrigen Kosten beim Hausverkauf lassen sich vorab gut berechnen.
Ist das Haus vermietet, läuft der Mietvertrag nach dem Verkauf einfach weiter. Der Käufer wird dann Ihr Nachfolger als Vermieter.
Soll ich mein Haus mit oder ohne Makler verkaufen?
Beim Hausverkauf ist nur der Notar vorgeschrieben, ein Makler nicht. Ein Makler nimmt Ihnen aber Arbeit ab. Er schätzt den Preis, schreibt das Exposé, schaltet Anzeigen, führt Besichtigungen und verhandelt mit den Käufern.
Dafür zahlen Sie eine Provision. Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen eine feste Regel. Haben Sie den Makler beauftragt, zahlen Sie mindestens die Hälfte der Provision. Wie hoch sie insgesamt ist, handeln Sie frei aus, eine feste Gebührenordnung gibt es nicht.
Einige Aufgaben bleiben auch mit Makler bei Ihnen. Den Kaufvertrag prüft kein Makler für Sie, denn Rechtsberatung darf er nicht leisten. Der Notar berät beide Seiten neutral und vertritt nicht Ihre Interessen. Wer sein Haus ohne Makler verkaufen will, übernimmt zusätzlich Preis, Anzeige und Besichtigungen.
Haben Sie Zeit für Anfragen und Besichtigungen, auch abends und am Wochenende?
Trauen Sie sich zu, mit Käufern über den Preis zu verhandeln?
Dann können Sie selbst verkaufen. Lassen Sie den Vertragsentwurf vor dem Termin von einer Anwältin oder einer Verbraucherberatung prüfen.
Dann kann ein Makler vor allem bei der Verhandlung helfen. Lassen Sie sich Leistung und Provision von mehreren Maklern schriftlich geben.
Dann nimmt Ihnen ein Makler den größten Teil der Arbeit ab. Lassen Sie sich Leistung, Laufzeit und Provision schriftlich geben.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Wie lange die Suche nach einem Käufer dauert, hängt von Lage, Preis und Zustand des Hauses ab. Eine verlässliche Durchschnittszahl dafür gibt es nicht. Wie schnell Häuser in Ihrer Gegend verkauft werden, wissen Makler vor Ort aus Erfahrung, und eine Auskunft darüber kostet Sie nichts.
Feste Fristen setzt das Gesetz nur an einzelnen Stellen. Sie reichen von 2 Wochen für den Vertragsentwurf, wenn ein Unternehmen beteiligt ist, bis zu 3 Monaten für das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Für den Eintrag ins Grundbuch gibt es keine feste Frist.
| Schritt | Frist | Für wen sie gilt |
|---|---|---|
| Energieausweis zeigen | spätestens bei der Besichtigung | jeden Verkauf |
| Vertragsentwurf vom Notar bekommen | in der Regel 2 Wochen vor dem Termin | Verkäufe, an denen ein Unternehmen beteiligt ist |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde | bis zu 3 Monate nach der Mitteilung des Vertrags | Grundstücke, für die die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat |
| Vorkaufsrecht des Mieters | 2 Monate nach der Mitteilung des Vertrags | Wohnungen, die nach dem Einzug des Mieters aufgeteilt wurden |
| Grunderwerbsteuer zahlen | 1 Monat nach dem Steuerbescheid | den Käufer |
| Eintrag ins Grundbuch | keine feste Frist, oft viele Monate | den Käufer |
Für Ihre Planung zählt vor allem die Zeit nach dem Notartermin. Der Käufer zahlt erst, wenn der Notar die nötigen Unterlagen beisammen hat. Dazu gehören die Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht und die Unterlagen Ihrer Bank zur Löschung der Grundschuld. Fordern Sie diese Unterlagen deshalb früh bei Ihrer Bank an.
Was nach dem Notartermin beim Hausverkauf passiert
Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kaufvertrag für beide Seiten verbindlich. Danach arbeitet der Notar eine feste Liste ab.
- Der Notar lässt im Grundbuch einen Vermerk eintragen, der dem Käufer das Haus sichert. Danach können Sie es nicht mehr an jemand anderen verkaufen.
- Er holt die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Unterlagen Ihrer Bank zur Löschung der Grundschuld ein.
- Liegen alle Unterlagen vor, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
- Der Käufer zahlt. Seine Bank überweist dabei oft direkt an Sie und an Ihre Bank, die damit Ihren Kredit ablöst.
- Das Finanzamt schickt dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Erst wenn sie bezahlt ist, bestätigt das Finanzamt das für das Grundbuch.
- Dann beantragt der Notar den Eintrag, und das Grundbuchamt trägt den Käufer als Eigentümer ein.
Wann Sie ausziehen und die Schlüssel übergeben, legen Sie im Kaufvertrag fest. Ohne eine solche Regel darf der Käufer erst einziehen, wenn er im Grundbuch steht, und das kann viele Monate dauern. Vereinbaren Sie deshalb einen Übergabetag oder einen Zeitraum dafür. Machen Sie die vollständige Zahlung des Kaufpreises zur Bedingung.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf vom Notartermin bis zum Geld?
Vom Notartermin bis zur Zahlung des Kaufpreises gibt es beim Hausverkauf keine feste Frist. Der Käufer zahlt, sobald der Notar ihm mitteilt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dafür braucht der Notar unter anderem die Erklärung der Gemeinde, die sich bis zu 3 Monate Zeit lassen darf, und die Unterlagen Ihrer Bank.
Brauche ich für den Hausverkauf einen Makler?
Nein, für den Hausverkauf ist kein Makler vorgeschrieben. Pflicht ist nur der Notar, vor dem Sie und der Käufer den Kaufvertrag unterschreiben. Ein Makler übernimmt gegen Provision Anzeige, Besichtigungen und Verhandlung.
Wann bekommt der Käufer beim Hausverkauf die Schlüssel?
Der Käufer bekommt die Schlüssel an dem Tag, den Sie im Kaufvertrag vereinbaren. Machen Sie die vollständige Zahlung des Kaufpreises zur Bedingung für die Übergabe. Ohne eine Vereinbarung darf der Käufer erst einziehen, wenn er im Grundbuch steht.
Muss ich beim Hausverkauf einen Energieausweis vorlegen?
In aller Regel ja, beim Hausverkauf zeigen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer. Fehlt der Ausweis, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Kann ich einen Hausverkauf nach dem Notartermin noch rückgängig machen?
Nein, nach dem Notartermin ist der Kaufvertrag über das Haus für beide Seiten verbindlich. Zurücktreten können Sie nur aus Gründen, die das Gesetz oder der Vertrag vorsehen, etwa wenn der Käufer trotz Frist nicht zahlt. Regeln Sie deshalb im Vertrag, bis wann der Kaufpreis gezahlt sein muss.