Welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie zukommen
Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer zahlt beim Hausverkauf der Käufer. Auf Sie als Verkäufer kommen kleinere Posten zu. Dazu kann aber ein Betrag kommen, der alle anderen übersteigt, nämlich die Steuer auf Ihren Gewinn.
Im Beispiel mit 450.000 Euro Kaufpreis und 300.000 Euro Grundschuld reichen Ihre festen Kosten von 317,50 Euro bis 16.065 Euro. Der kleinste Posten ist die Löschung der Grundschuld, der größte Ihr Teil der Provision. Ein einfacher Energieausweis kostet teils knapp unter 100 Euro.
| Posten | Betrag im Beispiel | Wann er anfällt |
|---|---|---|
| Ihr Teil der Maklerprovision, 3,57 Prozent | 16.065 Euro | wenn Sie einen Makler beauftragt haben |
| Energieausweis | teils knapp unter 100 Euro | wenn kein gültiger Ausweis vorliegt |
| Löschung der Grundschuld im Grundbuch | 317,50 Euro | wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist |
| Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits | hängt von Zins und Restlaufzeit ab | wenn die Zinsbindung noch läuft |
| Steuer auf den Gewinn | Ihr persönlicher Steuersatz | bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren ohne eigenes Wohnen |
Ohne Steuer und ohne Entschädigung für den Kredit kommen Sie im Beispiel auf rund 16.500 Euro. Das sind etwa 3,7 Prozent des Kaufpreises. Machen Sie diese Rechnung, bevor Sie einen Preis nennen, also ganz am Anfang vom Ablauf beim Hausverkauf.
Wann Sie beim Hausverkauf Steuer auf den Gewinn zahlen
Steuer auf den Gewinn zahlen Sie nur, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, bleibt der Gewinn steuerfrei, egal wie hoch er ist. Diese Frist heißt im Alltag Spekulationsfrist.
Für die Frist zählen die Tage, an denen Sie die Kaufverträge beim Notar unterschrieben haben. Der Eintrag ins Grundbuch und die Schlüsselübergabe spielen keine Rolle. Wer etwa am 15. Mai 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. Mai 2026 steuerfrei verkaufen. Rechnen Sie die Frist auf den Tag genau, denn ein Notartermin zwei Wochen zu früh kann Sie viel Geld kosten.
Eine eigene Spekulationssteuer gibt es nicht. Der Gewinn kommt in Ihre normale Einkommensteuererklärung und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Steuerfrei bleibt er nur, wenn Ihr gesamter Gewinn aus solchen Verkäufen im Jahr unter 1.000 Euro liegt. Diese Grenze gilt ganz oder gar nicht, schon ein Euro darüber macht den ganzen Gewinn steuerpflichtig.
Wann Sie trotz Gewinn keine Steuer zahlen
Haben Sie selbst im Haus gewohnt, zahlen Sie meist auch innerhalb der zehn Jahre keine Steuer. Dafür gibt es zwei Wege. Entweder haben Sie das Haus seit dem Kauf oder Bau nur selbst bewohnt. Oder Sie haben im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt.
Der zweite Weg verlangt keine drei vollen Jahre. Im ersten und im letzten dieser drei Kalenderjahre reicht ein Teil des Jahres, dazwischen müssen Sie durchgehend dort gewohnt haben. Wer im Dezember 2024 eingezogen ist und im Januar 2026 verkauft, zahlt deshalb keine Steuer, obwohl er nur gut ein Jahr dort gelebt hat.
Liegen zwischen Ihrem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre?
Nein, der Gewinn ist steuerfrei. Haben Sie mehrere Häuser oder Wohnungen verkauft, prüfen Sie zusätzlich die Grenze zum gewerblichen Handel.
Haben Sie das Haus seit dem Kauf nur selbst bewohnt?
Nein, der Gewinn ist steuerfrei. Heben Sie Meldebescheinigungen und Nebenkostenabrechnungen auf, falls das Finanzamt nachfragt.
Haben Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor durchgehend selbst darin gewohnt?
Nein, der Gewinn ist steuerfrei. Im ersten und im letzten dieser Jahre reicht ein Teil des Jahres.
Ja, auf den Gewinn zahlen Sie Einkommensteuer. Lassen Sie ihn von einer Steuerberatung berechnen, bevor Sie den Notartermin festlegen.
Eine vermietete Wohnung zählt nicht als selbst bewohnt. Haben Sie die Wohnung Angehörigen kostenlos überlassen, zählt das nur in bestimmten Fällen, etwa bei einem Kind, für das Sie Kindergeld bekommen.
Wie das Finanzamt den Gewinn aus dem Hausverkauf berechnet
Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Kosten Ihres Kaufs und der Kosten des Verkaufs. Zu den Kosten des Kaufs gehören neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine Provision. Haben Sie vermietet, haben Sie jedes Jahr einen Teil des Kaufpreises als Wertverlust von der Steuer abgesetzt. Diese Abschreibungen erhöhen beim Verkauf den Gewinn wieder.
Ein Beispiel ist eine vermietete Wohnung, die innerhalb der zehn Jahre verkauft wird. Vom Verkaufspreis von 450.000 Euro gehen 330.000 Euro Kaufkosten ab, und 36.000 Euro abgesetzte Abschreibungen kommen hinzu. Nach Abzug von 16.400 Euro Verkaufskosten bleiben 139.600 Euro Gewinn, den Sie versteuern.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 450.000 Euro |
| Kosten des Kaufs mit Nebenkosten | minus 330.000 Euro |
| Abschreibungen, die Sie schon abgesetzt haben | plus 36.000 Euro |
| Kosten des Verkaufs, etwa Provision und Löschung | minus 16.400 Euro |
| Gewinn, den Sie versteuern | 139.600 Euro |
Als Kosten des Verkaufs zählen etwa Provision, Energieausweis, Löschung, Gutachten, Anzeigen und die Entschädigung für den Kredit. Ob Sie die Maklerprovision steuerlich absetzen können, hängt davon ab, ob Ihr Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist.
Was die vorzeitige Rückzahlung des Kredits beim Hausverkauf kostet
Verkaufen Sie, bevor die Zinsbindung Ihres Kredits endet, zahlen Sie ihn vorzeitig zurück. Das Gesetz erlaubt Ihnen das für einen Verkauf, sobald der Kredit seit sechs Monaten voll ausgezahlt ist. Die Bank darf aber verlangen, dass Sie ihr den Schaden ersetzen, der ihr dadurch entsteht. Diese Entschädigung heißt Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie hoch sie ist, hängt von der Restlaufzeit, Ihrem Zinssatz und dem heutigen Zinsniveau ab. Eine feste Formel dafür steht nicht im Gesetz. Lassen Sie sich den Betrag von Ihrer Bank schriftlich nennen, bevor Sie einen Preis festlegen.
Wann mehrere Hausverkäufe als Gewerbe gelten
Wer in kurzer Zeit mehrere Häuser oder Wohnungen verkauft, gilt irgendwann als Händler. Dann hilft die Frist von zehn Jahren nicht mehr, und zur Einkommensteuer kommt Gewerbesteuer dazu. Der Bundesfinanzhof zieht die Grenze in der Regel bei vier Objekten in etwa fünf Jahren nach Kauf oder Bau und hat das 2025 noch einmal bestätigt. Drei Verkäufe gelten also noch als privat, daher der Name Drei-Objekt-Grenze.
Jede einzelne Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt. Die Grenze ist nur eine Faustregel, auch bei weniger Verkäufen kann das Finanzamt einen Handel annehmen. Planen Sie innerhalb von fünf Jahren einen dritten oder vierten Verkauf, sprechen Sie vorher mit einer Steuerberatung.
So rechnen Sie aus, was vom Hausverkauf übrig bleibt
Vom Kaufpreis von 450.000 Euro gehen im Beispiel 16.065 Euro Provision, geschätzt rund 200 Euro für Ausweis und Unterlagen und 317,50 Euro für die Löschung ab. Dazu kommen 300.000 Euro für den restlichen Kredit. Übrig bleiben Ihnen vor Steuer rund 133.400 Euro.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 450.000 Euro |
| Ihr Teil der Provision | minus 16.065 Euro |
| Energieausweis und Unterlagen, geschätzt | minus rund 200 Euro |
| Löschung der Grundschuld | minus 317,50 Euro |
| Rückzahlung des restlichen Kredits | minus 300.000 Euro |
| Was Ihnen vor Steuer bleibt | rund 133.400 Euro |
Steuer auf den Gewinn und die Entschädigung für den Kredit fehlen in dieser Rechnung, weil sie von Ihren eigenen Zahlen abhängen.
Häufige Fragen
Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Hausverkauf?
Der Verkäufer trägt beim Hausverkauf seinen Teil der Maklerprovision, den Energieausweis und die Löschung der Grundschuld. Bei 450.000 Euro Kaufpreis und 300.000 Euro Grundschuld sind das rund 16.500 Euro. Dazu kann Steuer auf den Gewinn kommen.
Wann ist der Verkauf eines Hauses steuerfrei?
Der Verkauf eines Hauses ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfrei ist er außerdem, wenn Sie das Haus seit dem Kauf nur selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?
Ja, wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung wegen des Hausverkaufs vorzeitig zurückzahlen, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ist der Kredit seit mehr als zehn Jahren voll ausgezahlt, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen und zahlen nichts. Die genaue Summe nennt Ihnen Ihre Bank.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze beim Hausverkauf?
Die Drei-Objekt-Grenze ist eine Faustregel des Bundesfinanzhofs. Wer innerhalb von in der Regel fünf Jahren nach Kauf oder Bau mindestens vier Häuser oder Wohnungen verkauft, gilt danach als gewerblicher Händler. Dann zahlt er auch Gewerbesteuer, und die Frist von zehn Jahren hilft nicht mehr.