Der Mietvertrag läuft nach dem Verkauf der Wohnung weiter
Ein Verkauf beendet keinen Mietvertrag. Juristen sagen dazu kurz: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer übernimmt den Vertrag so, wie er ist, mit derselben Miete und denselben Absprachen. Einen neuen Mietvertrag kann er vom Mieter nicht verlangen.
Vermieter wird der Käufer aber erst, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht. Bis dahin bleiben Sie der Vermieter. An den Käufer zahlt der Mieter erst, wenn dieser seinen Eintrag nachweist oder Sie den Mieter dazu auffordern. Wem die Miete bis zum Eintrag zusteht, regeln Sie und der Käufer im Kaufvertrag.
Auch die Kaution geht auf den Käufer über. Bekommt der Mieter sie am Ende von ihm nicht zurück, müssen Sie als früherer Vermieter zahlen. Teilen Sie dem Mieter den Wechsel des Eigentümers außerdem schriftlich mit. Dann haften Sie für spätere Fehler des Käufers als Vermieter in der Regel nicht mehr.
Im Übrigen gleicht der Verkauf dem normalen Ablauf beim Hausverkauf, vom Preis über den Notar bis zur Übergabe.
Wann der Mieter die Wohnung zuerst kaufen darf
Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem besonderen Fall. Das Haus muss erst nach seinem Einzug in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt worden sein, oder die Aufteilung ist geplant. Fachleute nennen das Umwandlung.
Dann darf der Mieter beim ersten Verkauf nach der Aufteilung in Ihren Kaufvertrag einsteigen, zu genau denselben Bedingungen wie Ihr Käufer. Bei späteren Verkäufen hat er dieses Recht nicht mehr, das hat der Bundesgerichtshof 2007 entschieden. Verkaufen Sie an ein Familienmitglied oder an jemanden aus Ihrem Haushalt, gilt das Vorkaufsrecht ebenfalls nicht.
Zuerst schließen Sie den Kaufvertrag mit Ihrem Käufer beim Notar. Danach teilen Sie oder der Käufer dem Mieter den Inhalt mit und weisen ihn auf sein Vorkaufsrecht hin. Der Mieter hat dann 2 Monate Zeit, um sich schriftlich zu entscheiden.
Wurde das Haus erst nach dem Einzug Ihres Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt?
Ist es der erste Verkauf nach der Aufteilung?
Verkaufen Sie an ein Familienmitglied oder an jemanden aus Ihrem Haushalt?
Nein, in diesem Fall hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
Ja, Ihr Mieter hat ein Vorkaufsrecht. Er muss nach dem Notartermin schriftlich informiert werden und hat dann 2 Monate Zeit.
Nein, das Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Aufteilung.
Nein, Ihr Mieter hat kein Vorkaufsrecht nach dem Gesetz. Prüfen Sie trotzdem Mietvertrag und Grundbuch auf ein vereinbartes Vorkaufsrecht.
Wann der Käufer der Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen darf
Der Käufer hat als neuer Vermieter kein besonderes Recht zur Kündigung. Er kann nur aus Gründen kündigen, die auch Ihnen offenstanden. Der häufigste ist Eigenbedarf, also dass er die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts braucht.
Kündigen kann er erst, wenn er im Grundbuch steht. Dann gelten die normalen Fristen. Sie betragen 3 Monate und verlängern sich nach 5 und nach 8 Jahren Mietdauer um jeweils 3 Monate, auf höchstens 9 Monate.
| Wie lange der Mieter schon dort wohnt | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| mehr als 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Bei einer umgewandelten Wohnung kommt eine Sperre dazu. Der Käufer darf dann erst 3 Jahre nach seinem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gemeinden mit knappem Wohnraum können die Länder diese Sperre auf bis zu 10 Jahre verlängern. Dieselbe Sperre gilt, wenn mehrere Käufer oder eine Gesellschaft eine vermietete Wohnung gemeinsam kaufen, außer sie gehören zu einer Familie oder einem Haushalt.
Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist eine vermietete Wohnung deshalb wenig attraktiv. Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass bewohnte Immobilien meist weniger einbringen als leere, weil diese Käufer wegfallen.
Was der Mieter beim Verkauf der Wohnung dulden muss
Ihr Mieter muss Besichtigungen mit Kaufinteressenten zulassen. Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass ein Mieter den Vermieter nach Ankündigung in die Wohnung lassen muss, wenn es dafür einen konkreten Grund gibt. Der Deutsche Mieterbund nennt den Verkauf ausdrücklich als einen solchen Grund.
Melden Sie jeden Termin vorher an und nennen Sie den Grund. Bei berufstätigen Mietern hält der Mieterbund drei bis vier Tage Vorlauf für nötig, sonst reichen 24 Stunden. Als passende Zeiten nennt er werktags 10 bis 13 Uhr und 16 bis 18 Uhr. Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen Sie die Wohnung nicht betreten, auch nicht mit einem Zweitschlüssel.
Ein Mieter, der bei den Besichtigungen mitmacht, hilft Ihrem Verkauf. Sprechen Sie deshalb früh mit ihm und stimmen Sie die Termine gemeinsam ab.
Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung mit der Steuer gilt
Eine vermietete Wohnung haben Sie nicht selbst bewohnt. Die Ausnahme für selbst genutzte Häuser hilft Ihnen deshalb nicht. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach Ihrem Kauf, zahlen Sie auf den Gewinn Einkommensteuer.
Dabei kommt eine Besonderheit hinzu. Die Abschreibungen, also der jährliche Wertverlust, den Sie als Vermieter von der Steuer abgesetzt haben, erhöhen beim Verkauf den Gewinn. Das Finanzamt rechnet dabei genauso wie bei den Kosten beim Hausverkauf. Lassen Sie den Gewinn vor dem Notartermin von einer Steuerberatung berechnen.
So bereiten Sie den Verkauf der vermieteten Wohnung vor
- Prüfen Sie, wann das Haus in Wohnungen aufgeteilt wurde, und vergleichen Sie das mit dem Einzug Ihres Mieters. Das Datum finden Sie im Grundbuch und in der Teilungserklärung, der Urkunde über die Aufteilung.
- Legen Sie Mietvertrag, Mieterhöhungen, die letzte Nebenkostenabrechnung und den Nachweis über die Kaution für Käufer bereit.
- Informieren Sie den Mieter früh über Ihre Pläne und stimmen Sie Besichtigungen mit ihm ab.
- Lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wem die Miete bis zum Eintrag des Käufers zusteht und wann die Kaution übergeht.
- Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, lassen Sie ihn nach dem Notartermin schriftlich über den Vertrag und sein Recht informieren.
- Teilen Sie dem Mieter nach dem Eintrag des Käufers schriftlich mit, an wen er künftig die Miete zahlt.
Bei Streit über eine Kündigung oder das Vorkaufsrecht hilft eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht. Ihr Mieter kann sich an einen Mieterverein wenden.
Häufige Fragen
Kann der Käufer meiner vermieteten Wohnung dem Mieter sofort kündigen?
Nein, der Käufer einer vermieteten Wohnung kann nicht sofort kündigen. Er braucht einen Grund wie Eigenbedarf und muss die normalen Fristen von 3 bis 9 Monaten einhalten. Wurde das Haus nach dem Einzug des Mieters aufgeteilt, gilt zusätzlich eine Sperre von mindestens 3 Jahren.
Muss ich meinem Mieter die Wohnung zuerst zum Kauf anbieten?
Nein, anbieten müssen Sie Ihrem Mieter die Wohnung nicht. Ein Vorkaufsrecht hat er nur, wenn das Haus nach seinem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und es der erste Verkauf danach ist. Dann muss er nach dem Notartermin informiert werden und hat 2 Monate Zeit.
Muss mein Mieter Besichtigungen erlauben, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Ja, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, muss der Mieter Besichtigungen mit Kaufinteressenten zulassen. Sie müssen jeden Termin vorher ankündigen und auf seine Zeiten Rücksicht nehmen. Gegen seinen Willen dürfen Sie die Wohnung nicht betreten.
Wer zahlt die Kaution zurück, wenn ich meine vermietete Wohnung verkaufe?
Die Kaution zahlt nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung der Käufer zurück, denn sie geht auf ihn über. Bekommt der Mieter sie von ihm nicht, müssen Sie als früherer Vermieter zahlen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine vermietete Wohnung verkaufe?
Ja, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf der vermieteten Wohnung höchstens zehn Jahre liegen. Der Gewinn kommt dann in Ihre Einkommensteuer, und die abgesetzten Abschreibungen erhöhen ihn. Nach mehr als zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei.