Was Sie beim Hausverkauf ohne Makler selbst erledigen
Kein Gesetz schreibt beim Hausverkauf einen Makler vor. Alles, was ein Makler für Sie tut, dürfen Sie auch selbst tun. Die eigentliche Frage ist, ob Sie die Zeit dafür haben und die nötigen Unterlagen beschaffen können.
Pflicht ist nur der Notar. Ein Kaufvertrag über ein Haus gilt nur, wenn ein Notar ihn beurkundet. Beurkunden heißt, er liest Ihnen und dem Käufer den Vertrag vor, erklärt ihn, und Sie beide unterschreiben vor ihm. Ein Vertrag, den Sie nur privat unterschreiben, ist ungültig.
| Aufgabe | Wer sie ohne Makler übernimmt |
|---|---|
| Unterlagen beschaffen | Sie, beim Grundbuchamt, beim Katasteramt und beim Bauamt |
| Energieausweis bestellen und vorzeigen | Sie |
| Preis festlegen | Sie, mit Hilfe von Bodenrichtwerten und Marktberichten |
| Anzeige mit den Pflichtangaben schalten | Sie |
| Besichtigungen führen und Käufer auswählen | Sie |
| Kaufvertrag entwerfen und beurkunden | der Notar |
| Käufer als Eigentümer eintragen | das Grundbuchamt, auf Antrag des Notars |
Was Sie ohne Makler beim Hausverkauf sparen
Sie sparen Ihren Teil der Maklerprovision. Arbeitet ein Makler für Sie und für den Käufer, zahlen beide gleich viel. Bei 7,14 Prozent Provision insgesamt trägt also jede Seite 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das für Sie 16.065 Euro.
Dafür zahlen Sie Fotos und Anzeigen selbst und investieren vor allem Ihre Zeit. Ob Privatverkäufer im Schnitt mehr oder weniger erlösen als Makler, weiß niemand genau. Die Gutachterausschüsse, die amtlichen Stellen für Grundstückswerte, sammeln zwar alle Kaufpreise, aber nicht den Weg, auf dem verkauft wurde.
Manche Makler bieten auch einzelne Leistungen an, etwa nur die Bewertung oder nur das Exposé. Dafür zahlen Sie einen festen Preis, auch wenn am Ende kein Verkauf zustande kommt.
Welche Pflichten beim privaten Hausverkauf bleiben
Ohne Makler liegen alle Pflichten beim Verkauf bei Ihnen. Drei davon werden besonders oft übersehen.
- Den Energieausweis zeigen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer sofort.
- Liegt ein Energieausweis vor, gehören 5 Angaben daraus in Ihre Anzeige: die Art des Ausweises, der Energiewert, der wichtigste Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Verstöße gegen diese und die erste Pflicht kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
- Mängel, die ein Käufer nicht selbst erkennen kann und die für seine Entscheidung wichtig sind, müssen Sie ihm nennen.
Der letzte Punkt kann am teuersten werden. Üblich ist im Kaufvertrag ein Satz, nach dem Sie nicht für Mängel haften. Ohne diesen Satz haften Sie fünf Jahre lang für Mängel am Haus. Der Ausschluss schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und bewusst verschwiegen haben.
Wie Sie ohne Makler einen realistischen Preis finden
Am Preis entscheidet sich der private Verkauf. Ihnen fehlt der Vergleich, den ein Makler aus vielen Verkäufen in Ihrer Gegend hat. Drei Quellen helfen weiter.
Die erste ist der Bodenrichtwert. Er sagt, was der Boden in Ihrer Gegend je Quadratmeter wert ist, ohne das Haus darauf. Jeder darf ihn beim Gutachterausschuss erfragen, ohne einen Grund zu nennen. Diese unabhängigen Stellen in Kreisen und Städten sammeln alle Kaufpreise ihrer Gegend.
Die zweite ist der Grundstücksmarktbericht desselben Ausschusses. Er beruht auf echten Kaufverträgen, weil die Notare dem Ausschuss jeden Vertrag schicken.
Die dritte ist ein Gutachten. Als Eigentümer können Sie es beim Gutachterausschuss in Auftrag geben. Es bindet niemanden, aber Sie gehen mit einem Beleg in die Verhandlung. Bei einer kostenlosen Immobilienbewertung im Internet ist dagegen oft unklar, wie der Wert zustande kommt.
Wie Sie Besichtigungen und Käuferwahl selbst organisieren
Beim Privatverkauf führen Sie Fremde durch Ihr Haus und reden über Geld. Zwei Dinge machen das leichter, nämlich feste Zeiten für Besichtigungen und eine Mappe mit Unterlagen, die jeder Interessent bekommt. Wenn alle dasselbe erhalten, gibt es später keinen Streit darüber, wer was wusste.
Ob der Käufer das Haus bezahlen kann, dürfen Sie prüfen, denn ein geplatzter Notartermin kostet Sie Zeit und Geld. Verlangen Sie eine Bestätigung seiner Bank über die Finanzierung, bevor Sie den Notartermin vereinbaren. Das gilt nur für den Käufer, mit dem Sie abschließen wollen, nicht für jeden Besucher.
Die Angaben der Interessenten sind geschützte persönliche Daten. Fragen Sie nur, was Sie für die Auswahl brauchen. Löschen Sie die Unterlagen der übrigen Bewerber, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Verlangen Sie keine Reservierungsgebühr und zahlen Sie auch keine. Eine Anzahlung ohne Vertrag beim Notar setzt beide Seiten unter Druck, obwohl noch gar kein gültiger Vertrag besteht. Wer sich festlegen will, vereinbart einen Notartermin.
Was der Notar beim privaten Hausverkauf für Sie tut
Der Notar ist neutral. Er muss klären, was Sie und der Käufer wollen, den Vertrag klar fassen und über seine Folgen belehren. Dabei achtet er darauf, dass unerfahrene Beteiligte keinen Nachteil haben. Er belehrt beide Seiten, vertritt aber keine.
Für Sie heißt das: Ihre Wünsche zum Vertrag müssen Sie selbst vorbringen. Wer eine Regel gegen den Käufer durchsetzen will, braucht eine eigene Anwältin oder einen eigenen Anwalt.
Den Entwurf des Vertrags bekommen Sie vor dem Termin. Eine feste Frist von zwei Wochen gilt aber nur, wenn ein Unternehmen verkauft oder kauft. Verkaufen Sie privat an eine Privatperson, gibt es diese Pflichtfrist nicht. Nehmen Sie sich trotzdem genug Zeit für den Entwurf, denn nach der Unterschrift sind Sie gebunden.
Nach dem Termin sichert der Notar dem Käufer das Haus mit einem Vermerk im Grundbuch, sagt ihm, wann er zahlen muss, und beantragt seinen Eintrag als Eigentümer. Wie lange jeder Schritt dauert, zeigt der Ablauf beim Hausverkauf mit allen Fristen.
So verkaufen Sie Ihr Haus ohne Makler in 8 Schritten
Unterlagen und Energieausweis brauchen Vorlauf. Fangen Sie deshalb damit an, sonst wartet ein Käufer womöglich auf Sie.
- Besorgen Sie die Unterlagen: einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte mit dem Lageplan des Grundstücks, die Wohnflächenberechnung, die Baugenehmigung und die Baupläne. Bei einer Wohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu.
- Bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie die Anzeige schalten.
- Legen Sie den Preis fest, mit Bodenrichtwert und Grundstücksmarktbericht und im Zweifel mit einem Gutachten.
- Schreiben Sie das Exposé nur mit Zahlen, die Sie belegen können: Wohnfläche aus der Berechnung, Baujahr aus der Bauakte, Energiewerte aus dem Ausweis.
- Schalten Sie die Anzeige mit den 5 Pflichtangaben aus dem Energieausweis und legen Sie feste Zeiten für Besichtigungen fest.
- Führen Sie die Besichtigungen und notieren Sie mit Datum, was Sie über den Zustand des Hauses gesagt haben.
- Wählen Sie den Käufer aus und lassen Sie sich die Bestätigung seiner Bank über die Finanzierung zeigen.
- Beauftragen Sie den Notar, lesen Sie den Entwurf gründlich und klären Sie offene Fragen vor dem Termin.
Fremder Rat lohnt sich an zwei Stellen. Die erste ist ein Vertrag mit Besonderheiten, etwa einem Wohnrecht für Sie. Die zweite ist die Steuer, wenn Ihr Kauf höchstens zehn Jahre zurückliegt und Sie nicht selbst im Haus gewohnt haben. Das klärt eine Steuerberatung mit Ihren Unterlagen.
Häufige Fragen
Darf ich mein Haus ohne Makler verkaufen?
Ja, Sie dürfen Ihr Haus ohne Makler verkaufen. Vorgeschrieben ist nur, dass Sie den Kaufvertrag vor einem Notar unterschreiben und das Grundbuchamt den Käufer einträgt. Alle anderen Aufgaben, von den Unterlagen bis zur Besichtigung, dürfen Sie selbst übernehmen.
Wie viel spare ich, wenn ich mein Haus ohne Makler verkaufe?
Ohne Makler sparen Sie Ihren Teil der Provision. Bei 7,14 Prozent Provision insgesamt und einer Teilung zur Hälfte sind das 3,57 Prozent des Kaufpreises, bei 450.000 Euro also 16.065 Euro. Fotos, Anzeigen und die Arbeit mit den Besichtigungen übernehmen Sie dafür selbst.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf ohne Makler?
Für den Hausverkauf ohne Makler brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung und Baupläne sowie einen gültigen Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Teilungserklärung, also die Urkunde über die Aufteilung des Hauses, die letzten Abrechnungen und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dazu.
Kann ich beim privaten Hausverkauf die Haftung für Mängel ausschließen?
Ja, beim Verkauf eines gebrauchten Hauses zwischen Privatleuten ist ein Ausschluss der Haftung für Mängel üblich und gültig. Er schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und bewusst verschwiegen haben. Schreiben Sie bekannte Mängel deshalb in den Kaufvertrag.
Muss mir der Notar beim privaten Hausverkauf zwei Wochen Zeit für den Vertragsentwurf geben?
Nein, die feste Frist von zwei Wochen gilt nur, wenn an dem Hausverkauf ein Unternehmen beteiligt ist. Beim Verkauf zwischen Privatleuten schickt der Notar den Entwurf so rechtzeitig, dass Sie ihn prüfen können. Nehmen Sie sich trotzdem genug Zeit, denn nach der Unterschrift sind Sie gebunden.