Wie ein Teilverkauf vom Haus funktioniert
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil Ihres Hauses an ein Unternehmen, höchstens 50 Prozent. Dafür bekommen Sie sofort einen größeren Geldbetrag, den Teilkaufpreis. Wohnen bleiben dürfen Sie trotzdem, denn Sie erhalten ein Nutzungsrecht, meist einen Nießbrauch. Nießbrauch heißt hier, Sie dürfen das ganze Haus weiter bewohnen oder vermieten.
Für dieses Recht zahlen Sie dem Unternehmen jeden Monat eine Art Miete, das Nutzungsentgelt. Im Vertrag erlauben Sie dem Unternehmen außerdem schon, das ganze Haus später zu verkaufen. Spätestens nach Ihrem Tod wird es verkauft. Ihre Erben können das in der Regel nur verhindern, indem sie den verkauften Teil zurückkaufen.
Der Teilkaufpreis richtet sich nach dem Wert, den ein Gutachter feststellt. Dieser Wert ist eine Schätzung für einen bestimmten Tag, und verschiedene Gutachter kommen oft zu verschiedenen Werten. Bei einer kostenlosen Immobilienbewertung im Internet ist oft sogar unklar, wie der Wert entsteht.
Was ein Teilverkauf vom Haus im Lauf der Jahre kostet
Das Nutzungsentgelt ist der größte Posten. Die Verbraucherzentrale rechnet ein Beispiel eines Anbieters vor. Wer 20 Prozent eines Hauses im Wert von 500.000 Euro verkauft, bekommt 100.000 Euro. Dafür zahlt er mindestens 4,99 Prozent im Jahr, also 416 Euro im Monat, wenn das Nutzungsentgelt für 10 Jahre fest sein soll. Nach 10 Jahren hat er so mindestens 50.000 Euro gezahlt, die Hälfte der Auszahlung.
Das Nutzungsentgelt ist meist nur für einige Jahre fest. Danach kann der Anbieter es neu festsetzen, je nach Vertrag nach einem Zinssatz oder nach der Inflation.
Beim späteren Verkauf kommen weitere Kosten dazu. Sie reichen von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises als Gebühr bis zu einem Mindesterlös für den Anbieter von 117 Prozent dessen, was er Ihnen gezahlt hat. Für einen Rückkauf fallen allein für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer etwa 8 bis 9 Prozent des Rückkaufpreises an.
| Kosten | Höhe | Wann sie anfallen |
|---|---|---|
| Nutzungsentgelt | ab 4,99 Prozent der Auszahlung pro Jahr | jeden Monat, solange Sie wohnen |
| Gebühr beim Verkauf des ganzen Hauses | rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises | wenn das ganze Haus verkauft wird |
| Mindesterlös des Anbieters | bei manchen Anbietern 117 Prozent dessen, was er gezahlt hat | wenn das Haus zu wenig an Wert gewonnen hat |
| Nebenkosten beim Rückkauf | etwa 8 bis 9 Prozent des Rückkaufpreises | wenn Sie oder Ihre Erben den Anteil zurückkaufen |
| Reparaturen und Modernisierung | meist komplett, also 100 Prozent | bei jeder Reparatur, auch am verkauften Teil |
Ein Beispiel der Finanzaufsicht zeigt, wie der Mindesterlös wirkt. Ein Haus ist 450.000 Euro wert, verkauft werden 25 Prozent für 112.500 Euro. Der Anbieter soll beim späteren Verkauf mindestens diesen Betrag plus 16 Prozent bekommen, also 130.500 Euro. Wird das Haus nach 10 Jahren wieder für 450.000 Euro verkauft, stehen ihm nach seinem Anteil aber nur 112.500 Euro zu. Die fehlenden 18.000 Euro gehen von Ihrem Anteil ab, und dazu haben Sie in den 10 Jahren 56.250 Euro Nutzungsentgelt gezahlt.
Wovor Verbraucherschützer und Finanzaufsicht beim Teilverkauf warnen
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, hat 2023 eine ausführliche Warnung veröffentlicht. Ein Teilverkauf sei für Haus- oder Wohnungseigentümer "selten die beste Lösung", erklärte ihr damaliger Exekutivdirektor. Verbraucherschützer halten einen einfachen Kredit unterm Strich für deutlich günstiger. Die Stiftung Warentest rät, keinen Vertrag ohne fachkundige Hilfe zu unterschreiben.
- Können Sie das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen, darf der Anbieter nach den üblichen Verträgen das ganze Haus verkaufen. Sie müssen dann ausziehen.
- Geht der Anbieter pleite, kann das Haus zwangsversteigert werden. Ob Sie wohnen bleiben dürfen, hängt von Ihrem Vertrag und Ihrem Recht im Grundbuch ab.
- Für die Zahlungsfähigkeit des Anbieters steht keine staatliche Stelle ein. Viele Anbieter bestehen erst seit wenigen Jahren.
- Was Ihnen am Ende bleibt, zeigt sich erst beim Verkauf des ganzen Hauses, oft viele Jahre später.
- Reparaturen und Modernisierungen zahlen Sie meist allein, vom höheren Wert profitiert der Anbieter aber mit.
Für das Nutzungsentgelt gelten außerdem nicht die Schutzregeln, die bei Krediten für Verbraucher gelten. Ein Anbieter wurde bereits wegen irreführender Werbung verurteilt, und die Justizminister der Länder haben Lücken in den Regeln bemängelt.
Wie eine Leibrente beim Hausverkauf funktioniert
Bei der Leibrente verkaufen Sie das ganze Haus. Statt eines Kaufpreises auf einen Schlag bekommen Sie eine monatliche Rente bis an Ihr Lebensende. Im Grundbuch wird für Sie ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingetragen. Sie bleiben also im Haus wohnen und zahlen keine Miete.
Wie hoch die Rente ist, hängt vom Wert des Hauses und Ihrer Lebenserwartung ab. Verbraucherschützer zeigen dazu ein vereinfachtes Beispiel. Ein Haus ist 250.000 Euro wert, die Lebenserwartung beträgt noch 15 Jahre und der Mietwert 800 Euro im Monat. Vom Wert geht das kostenlose Wohnen ab, also 144.000 Euro. Übrig bleiben 106.000 Euro, das sind etwa 588 Euro Rente im Monat, noch ohne Gebühren.
Echte lebenslange Leibrenten gibt es in Deutschland kaum. Gewerbliche Anbieter zahlen meist Zeitrenten, etwa für 10, 15 oder 20 Jahre. Leben Sie lange, gewinnen Sie, sterben Sie früh, gewinnt der Käufer.
Was Wohnrecht und Nießbrauch unterscheidet
Ein Wohnrecht erlaubt Ihnen, selbst im Haus zu wohnen. Ihre Familie und Menschen, die Sie pflegen, dürfen Sie aufnehmen. Ein Nießbrauch geht weiter. Sie dürfen das Haus auch vermieten und die Miete behalten, etwa wenn Sie in ein Pflegeheim ziehen.
Der Nießbrauch ist deshalb mehr wert, und vom Kaufpreis geht entsprechend mehr ab. Verbraucherschützer raten zum Nießbrauch nur, wenn eine spätere Vermietung für Sie wichtig ist und jemand sie auch im hohen Alter für Sie organisieren kann.
Welche anderen Wege es gibt, im Haus wohnen zu bleiben
Welcher Weg passt, hängt davon ab, ob Sie Eigentümer bleiben und Ihr Haus vererben wollen.
| Weg | Wem das Haus danach gehört | Was Sie laufend zahlen |
|---|---|---|
| Teilverkauf | Ihnen und dem Anbieter gemeinsam | Nutzungsentgelt und meist alle Reparaturen |
| Leibrente | dem Käufer | keine Miete, Reparaturen meist der Käufer |
| Verkauf mit Rückmietung | dem Käufer | Miete, Reparaturen zahlt der Käufer |
| Kredit mit dem Haus als Sicherheit | Ihnen | Zinsen und Tilgung nach Vertrag |
| Umkehrhypothek | Ihnen | zu Lebzeiten im Idealfall keine Raten, Reparaturen zahlen Sie |
Ein Kredit von der Bank lässt Ihnen das volle Eigentum. Bis zu 50 Prozent des Hauswerts sind bei guten Finanzen zu günstigen Bedingungen möglich. Kein Gesetz verlangt, dass Sie einen Kredit zu Lebzeiten ganz zurückzahlen.
Bei der Umkehrhypothek leihen Sie sich Geld, das erst nach Ihrem Tod oder Auszug aus dem Verkauf des Hauses zurückgezahlt wird. Sie bleiben Eigentümer. Verbraucherschützer nennen sie ein relativ teures Produkt, und es gibt nur wenige Angebote.
Beim Verkauf mit Rückmietung verkaufen Sie das ganze Haus und mieten es zurück. Der Käufer verzichtet im Mietvertrag auf eine Kündigung, auch wegen Eigenbedarfs. Sie müssen die Miete dann aber dauerhaft zahlen können. Die Finanzaufsicht rät, auch einen normalen Hausverkauf mit Umzug in den Vergleich aufzunehmen.
Was Sie vor einem Teilverkauf prüfen lassen
Die Finanzaufsicht nennt mehrere Schritte vor der Unterschrift.
- Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie Nutzungsentgelt, Gebühren und die Beteiligung an Reparaturen.
- Lassen Sie sich auch Angebote für einen Kredit, eine Leibrente oder einen Verkauf geben.
- Sprechen Sie mit Kindern, Verwandten oder engen Freunden über Ihr Vorhaben.
- Lassen Sie die Angebote von einer unabhängigen Beratungsstelle durchrechnen, etwa bei einer Verbraucherberatung.
- Lassen Sie den Vertragsentwurf von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen, vor allem die Regeln für eine Pleite des Anbieters.
- Klären Sie alle Fragen vor dem Notartermin. Den Termin können Sie verschieben, nach der Unterschrift sind Sie gebunden.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf vom Haus?
Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf liegt bei rund 5 Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr. Bei 100.000 Euro Auszahlung und 4,99 Prozent sind das 416 Euro im Monat.
Wer haftet, wenn der Anbieter meines Teilverkaufs pleitegeht?
Für die Zahlungsfähigkeit eines Anbieters beim Teilverkauf steht keine staatliche Stelle ein. Geht er pleite, kann das Haus zwangsversteigert werden, wenn Sie den verkauften Teil nicht zurückkaufen können. Ob Sie wohnen bleiben dürfen, hängt von Ihrem Vertrag und Ihrem Recht im Grundbuch ab.
Kann ich den verkauften Teil meines Hauses nach einem Teilverkauf zurückkaufen?
Ja, die meisten Verträge zum Teilverkauf erlauben einen Rückkauf, aber er ist teuer. In einem Beispiel der Finanzaufsicht kostet der Rückkauf eines Anteils, für den es 100.000 Euro gab, insgesamt etwa 130.000 bis 135.000 Euro. Das Nutzungsentgelt bis zum Rückkauf kommt noch hinzu.
Was ist der Unterschied zwischen Teilverkauf und Leibrente beim Haus?
Beim Teilverkauf verkaufen Sie höchstens die Hälfte Ihres Hauses und zahlen für das Wohnen ein monatliches Nutzungsentgelt. Bei der Leibrente verkaufen Sie das ganze Haus, wohnen mietfrei weiter und bekommen eine monatliche Rente. Reparaturen zahlen beim Teilverkauf meist Sie, bei der Leibrente meist der Käufer.
Wer zahlt beim Teilverkauf die Reparaturen am Haus?
Beim Teilverkauf zahlen Sie die Reparaturen meist allein, auch wenn Ihnen nur noch ein Teil des Hauses gehört. Die meisten Anbieter beteiligen sich nicht an Reparaturen und Modernisierungen. Vom höheren Wert nach einer Modernisierung profitiert der Anbieter beim späteren Verkauf trotzdem mit.