Beim Grundstück gilt die Teilung der Maklerprovision nicht
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, wenn eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Diese Regel gilt nur für diese beiden Arten von Immobilien. Für ein unbebautes Grundstück, ein Mehrfamilienhaus und eine Gewerbeimmobilie hat der Gesetzgeber sie bewusst nicht eingeführt.
Bei diesen Objekten bleibt es bei der alten Freiheit. Makler, Verkäufer und Käufer vereinbaren, wer zahlt und wie viel. Der Verkäufer darf die ganze Provision auf Sie als Käufer abwälzen, wenn Sie zustimmen. Er darf sie auch allein tragen, oder beide Seiten teilen sie, wie sie wollen.
Die Teilung gilt außerdem nur, wenn eine Privatperson kauft. Kauft eine Firma, etwa eine GmbH, ist die Provision auch beim Einfamilienhaus frei verhandelbar. Wie die Teilung bei Haus und Wohnung funktioniert, steht im Artikel über die Maklerprovision beim Hauskauf.
Warum das Gesetz Käufer von Grundstücken nicht schützt
Die Teilung soll Menschen helfen, die ein Zuhause kaufen. Vor 2020 trug der Käufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen Niedersachsens meist die ganze Provision, so die Begründung zum Gesetz. Wer dringend ein Haus für sich sucht, hat kaum Spielraum zum Verhandeln. Beim Grundstück kann dieser alte Brauch weiter gelten, weil die neue Regel dort nicht greift.
Bei einer Gewerbeimmobilie oder einem Mietshaus mit vielen Parteien sah die Bundesregierung keine vergleichbare Notlage. Deshalb hat sie diese Objekte von Anfang an ausgenommen.
Der Bundesrat schlug damals vor, auch Baugrundstücke einzubeziehen. Die Bundesregierung hatte Bedenken. Sie befürchtete, dass sonst auch Spekulation mit Bauland geschützt würde, und hielt die Grenze zum echten Hausbau für kaum prüfbar. Das Gesetz blieb deshalb bei Wohnung und Einfamilienhaus, und für ein Grundstück, auf dem Sie erst bauen wollen, gilt die Teilung nicht.
Wann ein Haus mit Büro noch als Einfamilienhaus zählt
Nicht jedes Haus mit zweitem Eingang fällt aus der Teilung heraus. Ein Einfamilienhaus ist nach der Begründung zum Gesetz jedes Gebäude, das vor allem einem einzelnen Haushalt zum Wohnen dient. Eine kleine Einliegerwohnung schadet nicht.
Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden, dass auch ein Büroanbau nicht schadet, solange er untergeordnet ist. Im entschiedenen Fall nahm das Büro ein Fünftel der Fläche ein, und trotzdem galt die Teilung.
Ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen, vermieteten Wohnungen ist dagegen kein Einfamilienhaus. So hat der Bundesgerichtshof im Juli 2026 entschieden. Der Käufer hatte dem Makler erst nach dem Vertrag gesagt, dass er selbst einziehen wollte. Das war zu spät, und er musste die volle Provision zahlen.
Kaufen Sie als Privatperson und nicht über eine Firma?
Ist es eine Wohnung oder ein Haus für einen einzigen Haushalt?
Konnte der Makler das beim Abschluss des Maklervertrags erkennen?
Die Provision wird geteilt. Sie zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer.
Die Teilung greift wahrscheinlich nicht. Sagen Sie dem Makler Ihre Absicht deshalb vor dem Vertrag, am besten per E-Mail.
Bei Grundstück, Mehrfamilienhaus oder Gewerbe ist die Provision frei verhandelbar. Klären Sie Höhe und Verteilung vor dem ersten Termin.
Kauft eine Firma, ist die Provision frei verhandelbar, auch beim Einfamilienhaus.
Wie hoch die Maklerprovision beim Grundstück üblich ist
Eine gesetzliche Obergrenze für die Provision gibt es nicht, weder beim Haus noch beim Grundstück. Die Verbraucherzentrale nennt für den Immobilienkauf je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises, einschließlich 19 Prozent Umsatzsteuer. Eine eigene amtliche Zahl für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe gibt es nicht.
Haben Sie mit dem Makler keine Höhe vereinbart, gilt die übliche Provision am Ort. Das bestimmt das Gesetz für den Fall, dass ein Makler erkennbar nur gegen Bezahlung arbeitet. Fragen Sie deshalb früh nach dem Satz, sonst entscheidet am Ende die Gewohnheit der Region.
Ein Beispiel für ein Grundstück zu 200.000 Euro bei 7,14 Prozent: Die Provision beträgt 14.280 Euro. Tragen Sie als Käufer alles, zahlen Sie 14.280 Euro. Teilen Sie mit dem Verkäufer, zahlen Sie 7.140 Euro, und übernimmt der Verkäufer alles, zahlen Sie 0 Euro.
| Vereinbarung | Ihr Anteil | Anteil des Verkäufers |
|---|---|---|
| Der Käufer trägt alles | 14.280 Euro | 0 Euro |
| Beide teilen hälftig | 7.140 Euro | 7.140 Euro |
| Der Verkäufer trägt alles | 0 Euro | 14.280 Euro |
Kaufen Sie für Ihr Unternehmen, etwa eine Halle oder ein Bürohaus, steckt in der Provision ebenfalls Umsatzsteuer. Ob Sie diese vom Finanzamt zurückbekommen, hängt von Ihrem Geschäft ab. Das klärt Ihre Steuerberatung.
Ein Maklervertrag für ein Grundstück entsteht auch ohne Unterschrift
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag schriftlich sein, eine E-Mail reicht. Für Grundstück, Mehrfamilienhaus und Gewerbe gilt diese Pflicht nicht. Hier kann ein Vertrag auch ganz ohne Schriftstück zustande kommen.
Der Bundesgerichtshof hat dafür eine klare Linie gezogen. Steht in einer Anzeige oder im Exposé eindeutig, dass der Käufer eine Provision zahlen soll, ist das ein Angebot. Nutzen Sie danach die Dienste des Maklers, etwa für eine Besichtigung, nehmen Sie das Angebot an. Eine Anzeige ohne Provisionshinweis reicht dafür nicht.
Die Provision verdient der Makler trotzdem erst, wenn der Kauf zustande kommt und er ihn ausgelöst hat. Wann das der Fall ist, steht im Artikel darüber, wann ein Makler die Provision verdient hat.
Diese Punkte klären Sie vor dem Kauf eines Grundstücks
- Lesen Sie Anzeige und Exposé auf einen Provisionshinweis. Ein Prozentsatz für Käufer gilt als Angebot.
- Fragen Sie schriftlich, wie hoch die Provision ist und wer sie zahlt, bevor Sie einen Termin vereinbaren.
- Verhandeln Sie Satz und Verteilung. Beim Grundstück ist beides offen.
- Sagen Sie bei einem Haus mit zwei Wohnungen früh und schriftlich, wenn nur Ihr Haushalt dort wohnen soll.
- Lassen Sie den Maklervertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einer Anwältin für Immobilienrecht.
Häufige Fragen
Muss ich als Käufer eines Baugrundstücks die ganze Maklerprovision zahlen?
Als Käufer eines Baugrundstücks müssen Sie die ganze Maklerprovision nicht automatisch zahlen, aber es ist erlaubt. Die gesetzliche Teilung gilt beim Grundstück nicht. Was Sie zahlen, hängt allein davon ab, was Sie mit Makler und Verkäufer vereinbaren.
Gilt die hälftige Teilung der Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus?
Nein, beim Mehrfamilienhaus gilt die hälftige Teilung der Maklerprovision nicht. Eine Ausnahme ist ein Haus mit kleiner Einliegerwohnung, das ein einzelner Haushalt bewohnen soll. Ein Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Wohnungen zählt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2026 nicht als Einfamilienhaus.
Braucht ein Maklervertrag für ein Grundstück eine Unterschrift?
Nein, ein Maklervertrag für ein Grundstück braucht keine Unterschrift und keine E-Mail. Er kann entstehen, wenn Sie nach einem klaren Provisionshinweis im Exposé die Dienste des Maklers nutzen, etwa eine Besichtigung. Wer nicht zahlen will, sagt das vorher schriftlich.
Wer zahlt die Maklerprovision, wenn eine GmbH ein Einfamilienhaus kauft?
Kauft eine GmbH ein Einfamilienhaus, ist die Maklerprovision frei verhandelbar. Die gesetzliche Teilung gilt nur, wenn eine Privatperson kauft. Makler, Verkäufer und GmbH können deshalb auch vereinbaren, dass die GmbH alles zahlt.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Gewerbeimmobilie?
Für die Maklerprovision bei einer Gewerbeimmobilie gibt es keine gesetzliche Grenze, die Höhe wird frei vereinbart. Eine amtliche Statistik dazu fehlt. Die Verbraucherzentrale nennt für den Immobilienkauf allgemein 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, je nach Region.