Ohne Kaufvertrag verdient der Makler keine Provision
Ein Maklervertrag verpflichtet Sie nur zu einer Sache. Kommt durch die Arbeit des Maklers ein Kaufvertrag zustande, zahlen Sie die vereinbarte Provision. Kommt kein Kaufvertrag zustande, zahlen Sie nichts, auch nach vielen Besichtigungen und monatelanger Arbeit.
Der Makler verdient die Provision auf einem von zwei Wegen. Entweder nennt er Ihnen ein Haus, das Sie noch nicht kannten, samt verkaufsbereitem Eigentümer. Oder er verhandelt mit der Gegenseite, bis Sie sich einig sind.
Hängt der Kaufvertrag an einer Bedingung, wird die Provision erst fällig, wenn die Bedingung eintritt. Kosten wie Inserate oder Fotos ersetzen Sie nur, wenn Sie das vereinbart haben, dann aber auch ohne Verkauf.
Wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, regeln beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eigene Vorschriften.
Der Makler muss den Kauf ausgelöst haben
Für die Provision reicht es nicht, dass der Makler irgendwie beteiligt war. Seine Arbeit muss den Kauf ausgelöst haben. Sie muss nicht der einzige Grund sein, aber ein wesentlicher. So hat es der Bundesgerichtshof 2014 zusammengefasst.
Beweisen muss das grundsätzlich der Makler, nicht Sie. Folgt der Kauf bald auf seinen Hinweis, gehen Gerichte allerdings davon aus, dass er ihn ausgelöst hat. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2020 gilt das, wenn zwischen Hinweis und Kauf höchstens ein Jahr liegt. Bei einem längeren Abstand muss der Makler den Zusammenhang selbst belegen.
Was ändert Vorkenntnis am Provisionsanspruch?
Vorkenntnis heißt, dass Sie das Haus und die Verkaufsabsicht des Eigentümers schon kannten, bevor der Makler Sie darauf hinwies. Die Provision fällt dadurch aber nicht automatisch weg.
Bei Vorkenntnis entfällt die Annahme, dass der Makler den Kauf ausgelöst hat. Er muss dann belegen, dass seine Arbeit trotzdem wesentlich war. Das gelingt ihm, wenn er mehr getan hat, als Ihnen Bekanntes zu wiederholen. Hat er etwa den Kontakt zum Eigentümer hergestellt, Unterlagen besorgt und den Preis verhandelt, kann er die Provision trotzdem verlangen.
Kannten Sie das Haus und die Verkaufsabsicht schon vor dem Hinweis des Maklers?
Hat der Makler danach mehr geleistet, etwa den Kontakt hergestellt oder verhandelt?
Der Einwand hilft Ihnen dann wahrscheinlich nicht. Lassen Sie prüfen, wie wichtig seine Arbeit für den Kauf war.
Der Einwand ist stark, und der Makler muss beweisen, dass er den Kauf ausgelöst hat. Halten Sie schriftlich fest, woher Sie das Haus kannten.
Lag zwischen dem Hinweis des Maklers und dem Kauf höchstens ein Jahr?
Dann spricht die Vermutung für den Makler. Sie brauchen gute Gründe, um sie zu entkräften.
Dann muss der Makler den Zusammenhang selbst belegen. Lassen Sie den Fall anwaltlich prüfen.
3 Arten von Maklervertrag binden Sie unterschiedlich
Im Gesetz steht nur der Maklervertrag. Die Begriffe einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag stammen aus der Praxis. Was für Sie gilt, steht deshalb in Ihrem Vertrag.
| Vertragsart | Dürfen Sie selbst verkaufen? | Dürfen Sie weitere Makler beauftragen? | Was der Makler schuldet |
|---|---|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | Ja | Ja | Keine Pflicht, tätig zu werden |
| Alleinauftrag | Ja | Nein | Die Pflicht, tätig zu werden und zu berichten |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Ja, aber Sie müssen Interessenten an den Makler verweisen | Nein | Die Pflicht, tätig zu werden, oft mit fester Laufzeit |
Eine lange Laufzeit kostet Sie allein noch kein Geld, weil die Provision am Kaufvertrag hängt. Teuer wird sie erst zusammen mit zwei Klauseln.
- Provision für Käufer, die erst nach dem Vertragsende kaufen. Prüfen Sie, wie lange das gelten soll.
- Kostenersatz auch ohne Verkauf. Lassen Sie sich die Posten und eine Obergrenze nennen.
Bei einem Alleinauftrag ist eine Laufzeit von drei bis sechs Monaten sinnvoll, mit der Möglichkeit zu verlängern. Wann Sie einen Maklervertrag kündigen können, hängt von dieser Laufzeit ab.
Einen Maklervertrag können Sie 14 Tage lang widerrufen
Als Privatperson dürfen Sie einen Maklervertrag meist widerrufen, wenn Sie ihn per E-Mail, Telefon oder über ein Immobilienportal geschlossen haben. Dasselbe gilt für einen Vertrag, den Sie außerhalb des Maklerbüros unterschrieben haben, etwa bei Ihnen zu Hause. Einen Grund müssen Sie nicht nennen.
Der Vertrag entsteht oft früher, als viele denken. Schickt Ihnen der Makler ein Exposé mit einer klaren Provisionsangabe, ist das sein Angebot. Bitten Sie ihn daraufhin um einen Besichtigungstermin, nehmen Sie das Angebot an. Das hat der Bundesgerichtshof 2016 entschieden.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Sie beginnt aber erst, wenn der Makler Sie richtig belehrt hat, also über Ihr Recht, die Frist und das Muster-Formular für den Widerruf. Diese Belehrung muss er Ihnen auf Papier oder per E-Mail geben. Ohne richtige Belehrung endet Ihr Widerrufsrecht spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen.
Hat Ihnen der Makler die Belehrung nicht auf Papier oder per E-Mail gegeben, kann er nach einem Widerruf auch keinen Ausgleich für seine bisherige Arbeit verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof 2020 entschieden.
Wann verliert der Makler seinen Provisionsanspruch?
Ein Makler verliert seine Provision, wenn er gegen Ihren Vertrag auch für die Gegenseite arbeitet. Gerichte sehen diese Folge als Strafe und verlangen deshalb einen schweren Vertrauensbruch, den der Makler bewusst oder grob leichtsinnig begangen hat. Nicht jeder Beratungsfehler reicht dafür.
Auch eine ungültige Klausel im Vertrag kostet den Makler in der Regel nicht die ganze Provision. Nur die Klausel selbst fällt weg. So hat es der Bundesgerichtshof 2020 entschieden.
Daneben kann der Anspruch entfallen, wenn der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich eng verbunden ist. Arbeitet er im Ergebnis für sich selbst, ist er kein unabhängiger Vermittler. Ob das so ist, hängt am Einzelfall und gehört in eine anwaltliche Prüfung.
Den Provisionsanspruch in 7 Schritten prüfen
Prüfen Sie den Anspruch in der Reihenfolge, in der auch ein Gericht vorgeht. Scheitert er an einem frühen Schritt, brauchen Sie die späteren nicht mehr.
- Prüfen Sie, ob der Maklervertrag schriftlich vorliegt. Eine E-Mail reicht, ein Telefonat nicht.
- Suchen Sie das Provisionsversprechen und notieren Sie Datum und Wortlaut.
- Prüfen Sie, ob Sie Belehrung und Muster-Formular für den Widerruf bekommen haben.
- Klären Sie, ob der Makler Ihnen ein unbekanntes Haus genannt oder für Sie verhandelt hat.
- Prüfen Sie, wie viel Zeit zwischen seinem Hinweis und dem Kauf lag und ob Sie das Haus schon kannten.
- Lesen Sie die Klauseln zu Kostenersatz und späteren Käufern.
- Antworten Sie schriftlich, nennen Sie Ihren Einwand und fordern Sie fehlende Unterlagen an.
Wird aus der Prüfung ein Streit, brauchen Sie eine Beratung im Einzelfall. Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen, etwa bei der Verbraucherzentrale oder bei einer Anwältin für Immobilienrecht. Bei fünfstelligen Provisionen kostet eine Erstberatung weniger als eine vorschnelle Zahlung.
Häufige Fragen
Wann muss ich einem Makler keine Provision zahlen?
Sie müssen einem Makler keine Provision zahlen, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt oder seine Arbeit den Kauf nicht ausgelöst hat. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses entfällt die Provision auch ohne schriftlichen Vertrag. Dasselbe gilt nach einem wirksamen Widerruf und wenn der Makler heimlich gegen Sie für die Gegenseite gearbeitet hat.
Wer muss beweisen, dass der Makler den Hauskauf ausgelöst hat?
Der Makler muss beweisen, dass seine Arbeit den Hauskauf ausgelöst hat. Folgt der Kauf innerhalb eines Jahres auf seinen Hinweis, nehmen Gerichte das in der Regel an. Kannten Sie das Haus schon vorher, fällt diese Annahme weg.
Was bedeutet Vorkenntnis bei der Maklerprovision?
Vorkenntnis bei der Maklerprovision heißt, dass Sie das Haus und die Verkaufsabsicht des Eigentümers schon kannten, bevor der Makler Sie darauf hinwies. Die Provision entfällt dadurch nicht automatisch. Der Makler muss dann aber beweisen, dass er mehr geleistet hat, etwa den Kontakt hergestellt oder den Preis verhandelt.
Wie lange kann ich einen Maklervertrag widerrufen?
Einen Maklervertrag können Sie 14 Tage lang widerrufen, wenn Sie ihn per E-Mail, Telefon oder bei sich zu Hause geschlossen haben. Die Frist beginnt erst, wenn der Makler Sie richtig über das Widerrufsrecht belehrt hat. Hat er das nicht getan, endet das Recht spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen.
Verliert ein Makler seine Provision, wenn er für Käufer und Verkäufer arbeitet?
Nein, ein Makler verliert seine Provision nicht allein dadurch, dass er für Käufer und Verkäufer arbeitet. Das ist üblich und beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sogar ausdrücklich geregelt. Er verliert sie erst, wenn er heimlich und gegen Ihren Vertrag die Gegenseite vertritt, und zwar bewusst oder grob leichtsinnig.