Jeder Immobilienmakler braucht eine Erlaubnis der Behörde
Wer beruflich Häuser, Wohnungen, Grundstücke oder Gewerberäume vermittelt, braucht eine Erlaubnis der Behörde. Zuständig ist je nach Bundesland etwa das Gewerbeamt. Ohne diese Erlaubnis darf niemand als Immobilienmakler arbeiten.
Über Fachwissen sagt die Erlaubnis nichts. Die Behörde prüft nur, ob der Antragsteller zuverlässig ist und ob seine Finanzen geordnet sind. Unzuverlässig ist in der Regel, wer in den letzten fünf Jahren etwa wegen Betrugs, Untreue, Diebstahls oder Geldwäsche verurteilt wurde.
Eine vorgeschriebene Ausbildung oder Prüfung gibt es nicht, und der Titel Immobilienmakler ist nicht geschützt. Darum macht die Auswahl mehr Arbeit als bei einer Steuerberaterin oder einem Architekten, deren Berufsbezeichnung an eine Kammer gebunden ist.
Die Maklererlaubnis steht in keinem öffentlichen Register
Bei Versicherungsvermittlern können Sie die Zulassung im Internet nachschlagen, weil die Industrie- und Handelskammern dafür ein Register führen. Für Immobilienmakler gibt es nichts Vergleichbares. Die Erlaubnis erteilt die Behörde vor Ort, und eine öffentliche Datenbank dazu gibt es nicht.
Nachschlagen können Sie die Erlaubnis also nicht, verlangen aber schon. Jeder Makler mit Erlaubnis hat dafür einen schriftlichen Bescheid. Bitten Sie um eine Kopie und prüfen Sie den Namen oder die Firma, die ausstellende Behörde und das Datum. Vergleichen Sie den Namen mit dem Impressum der Webseite und mit dem Vertrag.
| Nachweis | Das zeigt er | Das zeigt er nicht |
|---|---|---|
| Erlaubnis der Behörde | Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen bei der Erteilung | Fachwissen, Erfahrung und Qualität der Arbeit |
| Auszug aus dem Handelsregister | Dass die Firma existiert, ihre Rechtsform und wer sie vertritt | Ob die Firma eine Maklererlaubnis hat |
| Mitgliedschaft in einem Maklerverband | Dass der Makler freiwillig einem privaten Verband angehört | Eine Zulassung durch eine Behörde |
| Abschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt | Eine Ausbildung oder Weiterbildung im Fach | Eine Pflicht, denn vorgeschrieben ist keine Ausbildung |
| Nachweis einer Haftpflichtversicherung | Dass der Makler freiwillig versichert ist | Eine Pflicht, denn für Makler gibt es keine |
| Bewertungen im Internet | Dass sich einzelne Kunden geäußert haben | Etwas über Erlaubnis, Versicherung oder Vertrag |
Verbände wie der Immobilienverband Deutschland sind private Vereinigungen, und die Mitgliedschaft ist freiwillig. Sie kann auf Selbstverpflichtungen hinweisen. Eine Zulassung ist sie nicht, und den Bescheid der Behörde ersetzt sie auch nicht.
Immobilienmakler müssen sich seit Juli 2026 nicht mehr weiterbilden
Von 2018 bis Juli 2026 mussten sich Immobilienmakler und ihre Mitarbeiter weiterbilden, und zwar 20 Stunden in drei Kalenderjahren. Diese Pflicht gibt es nicht mehr. Ein Gesetz zum Abbau von Bürokratie in der Gewerbeordnung hat sie gestrichen. Es wurde am 23. Juli 2026 verkündet und gilt seit dem folgenden Tag.
Für Verwalter bleibt die Pflicht bestehen. Wer vermietete Wohnungen oder Eigentümergemeinschaften verwaltet, muss weiterhin 20 Stunden in drei Kalenderjahren nachweisen.
Ein Makler ohne Nachweis über Weiterbildung verstößt deshalb gegen keine Pflicht. Fragen dürfen Sie trotzdem, denn Weiterbildung bleibt ein freiwilliges Merkmal, mit dem ein Büro werben kann.
Eine Haftpflichtversicherung ist für Makler freiwillig
Viele halten eine Berufshaftpflicht für Makler für Pflicht. Das stimmt nicht. Vorgeschrieben ist sie nur für Verwalter von Mietwohnungen und Eigentümergemeinschaften.
Viele Maklerbüros versichern sich trotzdem freiwillig gegen Geldschäden aus Beratungsfehlern, denn bei Kaufpreisen von mehreren hunderttausend Euro wird ein Fehler schnell teuer. Fragen Sie danach, weil niemand das für Sie prüft. Lassen Sie sich auch die Versicherungssumme nennen.
Soll das Büro für Sie einen Käufer, Mieter oder eine Immobilie finden?
Geht es um eine Mietwohnung?
Verlangen Sie die Erlaubnis und klären Sie schriftlich, wer den Makler beauftragt hat. Als Mieter zahlen Sie Provision nur in engen Ausnahmen.
Verlangen Sie die Erlaubnis, den Vertrag schriftlich und die Angabe, was die andere Seite zahlt. Fragen Sie nach einer freiwilligen Versicherung.
Soll das Büro Ihre vermietete Wohnung oder Ihre Eigentümergemeinschaft verwalten?
Verlangen Sie die Erlaubnis und den Nachweis der Pflichtversicherung. Fragen Sie nach den Weiterbildungen der letzten drei Jahre.
Für reine Beratung oder Bewertung braucht das Büro keine Maklererlaubnis. Lassen Sie sich Leistung, Preis und Zahltermin schriftlich geben.
Welche Angaben muss Ihnen ein Immobilienmakler schriftlich geben?
Ein Immobilienmakler muss Ihnen bestimmte Angaben von sich aus machen, schriftlich und auf Deutsch. Eine E-Mail reicht. Gleich nach der Annahme Ihres Auftrags nennt er die Provision und die Dauer des Vertrags.
Bevor Sie über ein Haus oder eine Wohnung verhandeln, muss er die Immobilie beschreiben. Darf er Geld für Sie annehmen, muss er auch sagen, wie es gesichert ist.
- Lage, Größe und Nutzung des Grundstücks.
- Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche und die Zahl der Zimmer.
- Den Kaufpreis samt Belastungen, die der Käufer übernehmen soll.
- Name, Vorname und Anschrift des Verkäufers.
- Bei einer Mietwohnung Lage, Ausstattung, Fläche, Zahl der Räume, Miete, Kaution sowie Name und Anschrift des Vermieters.
Die Pflichtangaben taugen zugleich als Prüfliste für das Exposé. Fehlen Wohnfläche, Alter oder Zustand des Hauses, fehlt eine Pflichtangabe. Dazu kommen die Angaben aus dem Energieausweis. Fehlt der Name des Verkäufers, fragen Sie spätestens vor der Verhandlung danach.
6 Punkte, die vor der Unterschrift im Maklervertrag stehen sollten
Ein Maklervertrag entsteht schneller, als viele denken. Schickt Ihnen ein Makler ein Exposé, in dem er klar eine Provision vom Käufer verlangt, ist das schon ein schriftliches Angebot. Das hat der Bundesgerichtshof 2026 entschieden. Wer darauf antwortet, kann den Vertrag damit bereits schließen.
| Punkt | Was Sie klären |
|---|---|
| Form | Liegt der Vertrag schriftlich vor, auf Papier oder per E-Mail, mit dem Namen des Maklers? |
| Höhe der Provision | Welcher Prozentsatz, mit oder ohne Mehrwertsteuer, und bezogen auf welchen Preis? |
| Teilung | Wie viel zahlt die andere Seite des Kaufs? |
| Laufzeit und Kündigung | Wie lange bindet Sie der Vertrag, verlängert er sich von selbst, und wie beenden Sie ihn? |
| Kostenersatz | Müssen Sie Inserate oder andere Kosten auch ohne Verkauf zahlen, und bis zu welcher Höhe? |
| Widerruf | Haben Sie die Belehrung über Ihr Widerrufsrecht und das Muster-Formular auf Papier oder per E-Mail bekommen? |
Wie Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Hauskauf teilen, ist gesetzlich geregelt. Die Laufzeit bestimmt dagegen Ihr Vertrag, und von ihr hängt ab, wann Sie einen Maklervertrag kündigen können.
Die Belehrung über den Widerruf ist mehr wert, als sie aussieht. Ist streitig, ob die Widerrufsfrist begonnen hat, muss der Makler beweisen, dass er Sie richtig belehrt hat. Eine vorgedruckte Klausel, mit der Sie den Erhalt der Belehrung bestätigen, hilft ihm dabei in der Regel nicht. Das hat der Bundesgerichtshof 2019 entschieden.
Einen Immobilienmakler in 8 Schritten prüfen
Die einfachen Prüfungen kommen zuerst. Scheitert ein Büro schon an Schritt zwei, brauchen Sie die übrigen nicht mehr.
- Lesen Sie das Impressum mit Name, Anschrift, Rechtsform und Aufsichtsbehörde.
- Fordern Sie eine Kopie der Erlaubnis an und vergleichen Sie Name und Firma mit Impressum und Vertragsentwurf.
- Klären Sie, ob das Büro vermitteln, verwalten oder beides soll. Die Erlaubnis nennt die Tätigkeit.
- Fragen Sie nach einer freiwilligen Haftpflichtversicherung und ihrer Summe.
- Prüfen Sie das Exposé auf die Pflichtangaben zur Immobilie und auf die Angaben aus dem Energieausweis.
- Lassen Sie sich den Maklervertrag schriftlich geben und prüfen Sie die sechs Punkte, bevor Sie antworten.
- Fragen Sie, ob der Makler auch für die andere Seite arbeitet und wie viel diese zahlt.
- Vereinbaren Sie schriftlich, was das Büro leistet, etwa Exposé, Inserate, Besichtigungen, Prüfung der Käufer und Begleitung zum Notar.
Diese acht Schritte sagen wenig über die Qualität der Vermarktung, aber viel über die Sorgfalt eines Büros. Und Sorgfalt können Sie prüfen, bevor Sie den Auftrag erteilen.
Wird aus der Prüfung ein Streit, brauchen Sie eine Beratung im Einzelfall. Lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einer Anwältin für Immobilienrecht.
Häufige Fragen
Braucht ein Immobilienmakler eine Zulassung?
Ja, ein Immobilienmakler braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Behörde prüft dabei Vorstrafen und Finanzen, nicht das Fachwissen. Eine Ausbildung oder Prüfung verlangt das Gesetz nicht, und der Titel Immobilienmakler ist nicht geschützt.
Wie kann ich prüfen, ob ein Immobilienmakler eine Erlaubnis hat?
Ob ein Immobilienmakler eine Erlaubnis hat, prüfen Sie mit einer Kopie seines Bescheids. Ein öffentliches Register dafür gibt es nicht, anders als bei Versicherungsvermittlern. Vergleichen Sie Name, ausstellende Behörde und Datum mit dem Impressum und dem Vertrag.
Müssen sich Immobilienmakler weiterbilden?
Nein, Immobilienmakler müssen sich seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr weiterbilden. Ein Gesetz zum Abbau von Bürokratie hat ihre Pflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren gestrichen. Für Verwalter von Mietwohnungen und Eigentümergemeinschaften gilt sie weiter.
Muss ein Immobilienmakler eine Berufshaftpflichtversicherung haben?
Nein, ein Immobilienmakler muss keine Berufshaftpflichtversicherung haben. Pflicht ist sie nur für Verwalter von Mietwohnungen und Eigentümergemeinschaften. Viele Makler versichern sich freiwillig, fragen Sie deshalb nach der Versicherungssumme.
Welche Angaben muss mir ein Immobilienmakler ungefragt geben?
Ein Immobilienmakler muss Ihnen direkt nach Annahme des Auftrags die Provision und die Vertragsdauer nennen, schriftlich und auf Deutsch. Vor Verhandlungen über die Immobilie folgen unter anderem Lage, Alter, Zustand, Wohnfläche, Preis und Name des Verkäufers. Eine E-Mail reicht als Form.