Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Diese 4 Kaufnebenkosten zahlen Sie beim Hauskauf

Zum Kaufpreis kommen beim Hauskauf vier Posten dazu. Das sind die Grunderwerbsteuer, die Gebühren des Notars, die Gebühren des Grundbuchamts und oft die Provision des Maklers. Steuer und Gebühren legt das Gesetz fest, darüber können Sie nicht verhandeln. Verhandeln können Sie nur über die Provision.

Ein Beispiel mit 450.000 Euro Kaufpreis zeigt die Größenordnung. Die einzelnen Posten reichen von 442,50 Euro bis 29.250 Euro. Am teuersten ist die Grunderwerbsteuer mit 15.750 Euro in Bayern und 29.250 Euro in Nordrhein-Westfalen. Ihre Hälfte der Maklerprovision kann 16.065 Euro betragen. Der Notar berechnet für die Beurkundung 1.770 Euro, und für Ihre Eintragung als Eigentümer verlangt das Grundbuchamt 885 Euro. Die Vormerkung ist ein Vermerk im Grundbuch, der Ihnen das Haus bis zu dieser Eintragung sichert.

Zusammengerechnet ergibt das zwei Eckwerte. Kaufen Sie in Bayern ohne Makler, zahlen Sie rund 20.200 Euro zusätzlich. Das sind 4,5 Prozent des Kaufpreises. Kaufen Sie in Nordrhein-Westfalen und teilen sich die Provision mit dem Verkäufer, sind es rund 49.800 Euro oder 11,1 Prozent. Zwischen beiden Fällen liegen fast 30.000 Euro.

Wie die Maklerprovision beim Hauskauf zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Kaufen Sie privat eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, zahlen Sie höchstens so viel wie der Verkäufer.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten. Wie hoch sie ist, legt das Bundesland fest, in dem das Haus steht.

Am wenigsten zahlen Sie in Bayern mit 3,5 Prozent, bei 450.000 Euro Kaufpreis also 15.750 Euro. Am meisten zahlen Sie mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Dort sind es beim gleichen Preis 29.250 Euro. Die übrigen Länder verlangen 5,0 bis 6,0 Prozent.

Zuletzt haben zwei Länder ihren Satz geändert. Thüringen hat ihn zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Bremen hat ihn zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Seitdem hat kein Land seinen Satz geändert.

Was kosten Notar und Grundbuch beim Hauskauf?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen Gebühren ab, die im Gesetz stehen. Der Notar darf sie weder erhöhen noch Rabatt geben. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und steigen mit ihm in Stufen.

Grundlage ist eine einfache Gebühr, die das Gesetz für jede Preisstufe nennt. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro beträgt sie 435 Euro, bei 450.000 Euro 885 Euro und bei 1 Million Euro 1.735 Euro. Jeder einzelne Posten ist ein Vielfaches oder ein Teil dieser einfachen Gebühr.

• Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar die doppelte einfache Gebühr. Das ist sein größter Posten.
• Holt der Notar Genehmigungen und Erklärungen ein, etwa von der Gemeinde oder von der Bank des Verkäufers, kommt die halbe Gebühr dazu.
• Prüft der Notar, ab wann Sie den Kaufpreis zahlen müssen, und teilt es Ihnen mit, berechnet er noch einmal die halbe Gebühr.
• Auf alle Gebühren des Notars kommen 19 Prozent Umsatzsteuer.
• Das Grundbuchamt berechnet die halbe Gebühr für die Vormerkung, also den Vermerk, der Ihnen das Haus sichert. Für Ihre Eintragung als Eigentümer berechnet es die volle Gebühr. Umsatzsteuer fällt dort nicht an.
• Nehmen Sie einen Kredit auf, kommen Gebühren für die Grundschuld dazu, also für die Sicherheit der Bank im Grundbuch. Sie richten sich nach dem Betrag der Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis.

Bei 450.000 Euro Kaufpreis berechnet der Notar für alle drei Tätigkeiten zusammen 2.655 Euro plus 504,45 Euro Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt verlangt 1.327,50 Euro. Zusammen sind das knapp 4.500 Euro, also rund 1 Prozent des Kaufpreises. Bei kleineren Kaufpreisen ist der Anteil etwas höher.

Wann müssen Sie die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie nicht beim Notartermin, sondern einige Wochen danach. Nach dem Termin meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt, und das Finanzamt schickt Ihnen einen Steuerbescheid. Einen Monat nach Erhalt des Bescheids ist die Steuer fällig. Das Finanzamt darf auch eine längere Frist setzen.

Gegenüber dem Finanzamt schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. Im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. Zahlen Sie nicht, kann sich das Finanzamt deshalb auch an den Verkäufer halten. Vom Notartermin bis zu Ihrer Eintragung als Eigentümer vergehen oft einige Monate.

Mitgekaufte Einrichtung senkt die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer berechnet das Finanzamt aus dem Preis für Grundstück und Haus. Bewegliche Dinge, die Sie mitkaufen, gehören nicht dazu. Das können etwa eine freistehende Sauna, eine Markise oder eine Gartenhütte sein. Fest eingebaute Teile wie eine Treppe zählen dagegen zum Haus.

Nennt der Kaufvertrag einen eigenen Preis für diese Dinge, zahlen Sie darauf keine Grunderwerbsteuer. Der Preis muss aber zum Wert passen. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, und die oft genannten Prozentsätze stehen in keinem Gesetz. Das Finanzamt prüft den Betrag und korrigiert ihn, wenn er zu hoch ist.

Klären Sie die Aufteilung vor dem Notartermin mit dem Notar. Geht es um größere Beträge, fragen Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Wann beim Hauskauf keine Grunderwerbsteuer anfällt

Manche Käufe sind ganz von der Grunderwerbsteuer befreit. Die wichtigsten Fälle betreffen die Familie.

• Der Kaufpreis beträgt höchstens 2.500 Euro.
• Sie erben das Haus oder bekommen es geschenkt.
• Mehrere Erben teilen den Nachlass, und einer von ihnen übernimmt das Haus.
• Ihr Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner verkauft Ihnen das Haus.
• Ihr früherer Ehepartner überträgt Ihnen das Haus, wenn Sie nach der Scheidung das Vermögen aufteilen.
• Sie kaufen von Ihren Eltern, Großeltern, Kindern oder Enkeln. Auch Stiefkinder und die Ehepartner dieser Verwandten sind befreit.

Zwischen Geschwistern gilt die Befreiung nicht. Kauft Ihnen Ihr Bruder Ihren Anteil an einem Haus ab, fällt Grunderwerbsteuer an. Anders ist es, wenn Sie das Haus gemeinsam geerbt haben und den Nachlass aufteilen.

Fällt beim Erbe oder bei einer Schenkung keine Grunderwerbsteuer an, kann stattdessen Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällig werden. Ob und wie viel, hängt von der Verwandtschaft, vom Wert und von den Freibeträgen ab. Lassen Sie das vor dem Notartermin von einer Steuerberatung prüfen.

So rechnen Sie Ihre Kaufnebenkosten in 6 Schritten aus

Mit dem Kaufpreis und dem Bundesland können Sie Ihre Nebenkosten selbst ausrechnen. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor, dann vergessen Sie keinen Posten.

1. Nehmen Sie den Steuersatz Ihres Bundeslandes und rechnen Sie ihn auf den Kaufpreis. Das ist Ihre Grunderwerbsteuer.
2. Rechnen Sie für Notar und Grundbuch mit rund 1 Prozent des Kaufpreises. Bei 450.000 Euro sind das knapp 4.500 Euro.
3. Fragen Sie den Makler nach dem Prozentsatz der Provision und danach, wie viel der Verkäufer zahlt. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus darf Ihr Anteil nicht höher sein als der des Verkäufers.
4. Nehmen Sie einen Kredit auf, rechnen Sie die Gebühren für die Grundschuld dazu.
5. Addieren Sie alles und planen Sie einen Puffer für Auslagen des Notars ein.
6. Halten Sie diese Summe aus eigenem Geld bereit, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Verlangt der Makler vorab Geld, damit er das Haus für Sie zurückhält, gehört das nicht zu den Kaufnebenkosten. Prüfen Sie vor der Zahlung, ob eine solche Reservierungsgebühr beim Makler überhaupt gültig vereinbart ist.