Eine Reservierungsgebühr beim Makler ist meist ungültig
Der Bundesgerichtshof hat dazu im April 2023 ein klares Urteil gefällt. Ein Makler darf eine Reservierungsgebühr nicht in einem vorgedruckten Vertrag verlangen, wenn er sie bei einem geplatzten Kauf in jedem Fall behält. So eine Vereinbarung benachteiligt Sie unangemessen und ist deshalb ungültig. Der Makler muss Ihnen das Geld zurückzahlen.
Im entschiedenen Fall hatten zwei Kaufinteressenten 4.200 Euro an eine Maklerin gezahlt. Dafür sollte sie ein Einfamilienhaus etwa einen Monat lang nur für die beiden bereithalten. Die Gebühr entsprach 1 Prozent des Kaufpreises von 420.000 Euro. Die Finanzierung klappte nicht, die beiden sagten ab, und die Maklerin wollte das Geld behalten. Der Bundesgerichtshof sprach ihnen die vollen 4.200 Euro zu.
Vorgedruckt heißt, dass der Makler Ihnen einen fertigen Text vorlegt, den er so oder ähnlich vielen Kunden gibt. In Verträgen heißen solche Bedingungen oft Allgemeine Geschäftsbedingungen, kurz AGB. Als Privatperson sind Sie auch dann geschützt, wenn der Makler den Text nur für Sie vorbereitet hat und Sie daran nichts ändern konnten.
Wie der Makler die Gebühr nennt, spielt keine Rolle. Auch eine Servicegebühr oder Bearbeitungsgebühr kann darunter fallen. Es zählt auch nicht, ob die Reservierung in einem eigenen Dokument steht. Im entschiedenen Fall wurde sie 13 Monate nach dem Maklervertrag unterschrieben, und trotzdem galt das Urteil.
Was Ihnen eine Reservierung beim Makler bringt
Mit der Reservierung verspricht der Makler, das Haus eine Zeit lang keinem anderen Interessenten anzubieten. Kaufen Sie, rechnet er die Gebühr meist auf seine Provision an. Kaufen Sie nicht, will er das Geld behalten.
Das Versprechen bindet nur den Makler, nicht den Verkäufer. Der Verkäufer darf das Haus trotzdem an jemand anderen verkaufen, auch ohne Makler, oder den Verkauf ganz absagen. Sie zahlen also viel Geld und haben keine Gewissheit, das Haus am Ende zu bekommen.
Der Makler verliert durch eine kurze Reservierung kaum etwas. Bei einem Monat ist nicht zu erwarten, dass ihm deshalb ein anderer Käufer entgeht. Nach dem Vertrag im entschiedenen Fall sollte die Maklerin das Geld sogar dann behalten, wenn sie selbst oder ein anderer den Kauf scheitern lässt. Auch das hat der Bundesgerichtshof als unfair gewertet.
Warum Makler eine Reservierungsgebühr verlangen
Ein Makler verdient nur, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Ohne Kaufvertrag hat er keinen Anspruch auf Provision, auch wenn er viel Arbeit hatte. Mit der Reservierungsgebühr sichert er sich für den Fall, dass der Kauf platzt, trotzdem Geld.
Der Bundesgerichtshof sieht darin eine Provision, die der Makler auch ohne Erfolg bekommt. Eine solche Provision darf ein Makler in vorgedruckten Verträgen nicht vereinbaren. Dazu kommt der Druck auf Sie. Wer schon Geld gezahlt hat, kauft eher, um es nicht zu verlieren.
So fordern Sie die Reservierungsgebühr zurück
Ist der Kauf geplatzt und stand die Gebühr in einem vorgedruckten Vertrag, fordern Sie das Geld schriftlich zurück. Eine E-Mail reicht. Ein Brief mit Nachweis des Zugangs ist sicherer.
- Suchen Sie den Reservierungsvertrag, den Maklervertrag und den Beleg Ihrer Überweisung heraus.
- Prüfen Sie, ob der Vertrag ein vorgedruckter Text ist und ob er die Rückzahlung ausschließt.
- Schreiben Sie dem Makler, dass die Vereinbarung nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. April 2023 ungültig ist.
- Setzen Sie eine Frist von 2 bis 3 Wochen und nennen Sie Ihre Kontonummer.
- Schicken Sie das Schreiben per E-Mail oder als Einwurf-Einschreiben und heben Sie den Nachweis auf.
- Zahlt der Makler nicht, lassen Sie sich bei der Verbraucherzentrale oder bei einer Anwältin beraten, bevor Sie klagen.
Einen fertigen Musterbrief bietet auch die Verbraucherzentrale an. Er ist kostenlos und nennt dieselben Angaben.
Wie lange Sie die Reservierungsgebühr zurückfordern können
Ihr Anspruch auf Rückzahlung verjährt in der Regel nach drei Jahren. Danach muss der Makler nicht mehr zahlen. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt haben. Haben Sie die Gebühr im Jahr 2023 gezahlt, endet die Frist also meist am 31. Dezember 2026.
Ein Brief an den Makler hält die Frist nicht an. Gestoppt wird sie erst durch eine Klage oder einen Mahnbescheid vom Gericht. Solange Sie mit dem Makler über die Rückzahlung verhandeln, läuft die Frist ebenfalls nicht weiter. Nach zehn Jahren ist ein solcher Anspruch in jedem Fall verjährt.
Wann eine Reservierungsgebühr gültig sein kann
Das Urteil betrifft vorgedruckte Verträge, in denen der Makler die Rückzahlung ganz ausschließt. Haben Sie die Reservierung im Einzelnen mit dem Makler ausgehandelt, kommt es auf den Fall an. Dann zählen etwa die Höhe der Gebühr, ob Sie unter Druck standen und ob der Vertrag beim Notar hätte geschlossen werden müssen.
Ausgehandelt heißt mehr als unterschrieben. Sie müssen die Möglichkeit gehabt haben, eigene Vorschläge in den Text zu bringen und durchzusetzen. Bei Reservierungen kommt das selten vor.
Sieht der Vertrag eine Rückzahlung in bestimmten Fällen vor oder bringt er Ihnen nennenswerte Vorteile, ist die Lage weniger eindeutig. Lassen Sie den Vertrag dann prüfen, bevor Sie Geld zurückfordern oder darauf verzichten.
Ist der Kauf des Hauses geplatzt?
Stand die Gebühr in einem vorgedruckten Vertrag des Maklers?
Schließt der Vertrag die Rückzahlung in jedem Fall aus?
Dann ist die Vereinbarung ungültig. Fordern Sie die Gebühr schriftlich zurück.
Dann kommt es auf die genauen Bedingungen an. Lassen Sie den Vertrag prüfen.
Dann kommt es auf den Einzelfall an. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie zurückfordern.
Kaufen Sie das Haus, rechnet der Makler die Gebühr meist auf seine Provision an. Prüfen Sie das auf seiner Rechnung.
Was Sie vor einer Reservierung beim Hauskauf klären
Eine Reservierungsgebühr ist keine Pflicht. Verlangt der Makler eine, dürfen Sie ablehnen. Wollen Sie das Haus trotzdem reservieren, klären Sie vorher diese Punkte.
- Klären Sie Ihre Finanzierung mit der Bank, bevor Sie ein Haus reservieren. Im Fall von 2023 scheiterte der Kauf genau daran.
- Fragen Sie, ob der Verkäufer selbst die Reservierung zusagt. Das Versprechen des Maklers bindet ihn nicht.
- Lassen Sie sich schriftlich geben, in welchen Fällen Sie das Geld zurückbekommen.
- Zahlen Sie nicht bar, sondern per Überweisung, und heben Sie Vertrag und Beleg auf.
Rechnet der Makler die Gebühr auf seine Provision an, zahlen Sie beim Kauf nichts doppelt. Planen Sie die übrigen Kaufnebenkosten beim Hauskauf trotzdem ein, bevor Sie sich auf ein Haus festlegen.
Häufige Fragen
Darf ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?
Ein Makler darf eine Reservierungsgebühr nicht in einem vorgedruckten Vertrag verlangen, wenn er sie bei einem geplatzten Kauf behält. Das hat der Bundesgerichtshof 2023 entschieden. Eine solche Vereinbarung ist ungültig, und Sie können das Geld zurückfordern.
Wie lange kann ich eine Reservierungsgebühr vom Makler zurückfordern?
Eine Reservierungsgebühr können Sie in der Regel drei Jahre lang zurückfordern. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt haben. Wer 2023 gezahlt hat, muss meist bis zum 31. Dezember 2026 klagen oder einen Mahnbescheid beantragen.
Bekomme ich die Reservierungsgebühr zurück, wenn meine Finanzierung scheitert?
Ja, auch bei gescheiterter Finanzierung bekommen Sie eine Reservierungsgebühr aus einem vorgedruckten Maklervertrag zurück. Genau so lag der Fall, den der Bundesgerichtshof 2023 entschieden hat. Die beiden Käufer bekamen die vollen 4.200 Euro zurück.
Was passiert mit der Reservierungsgebühr, wenn ich das Haus kaufe?
Kaufen Sie das Haus, rechnet der Makler die Reservierungsgebühr meist auf seine Provision an. Sie zahlen dann insgesamt die vereinbarte Provision und nicht mehr. Prüfen Sie auf der Rechnung des Maklers, ob die Gebühr abgezogen ist.
Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen, um ein Haus zu bekommen?
Nein, eine Reservierungsgebühr müssen Sie nicht zahlen, um ein Haus zu kaufen. Die Reservierung des Maklers bindet den Verkäufer nicht. Der Verkäufer darf trotz Ihrer Zahlung an jemand anderen verkaufen.