So läuft ein Bieterverfahren bei einer Immobilie ab
Beim Bieterverfahren nennt der Verkäufer keinen festen Preis. Die Interessenten sagen, was ihnen das Haus oder die Wohnung wert ist. Im Inserat steht dann oft ein Preis von 0 oder 1 Euro oder gar keiner, dazu ein Satz wie Verkauf gegen Gebot oder Eigentümerzustimmung vorbehalten. Verschenkt wird die Immobilie natürlich nicht.
Die Regeln legt der Verkäufer fest, meist zusammen mit seinem Makler. Er bestimmt, wer mitbieten darf und bis wann. Er entscheidet auch, ob die Gebote geheim bleiben oder ob die Bieter erfahren, wie hoch das beste Gebot ist, und nachbessern dürfen.
Inserat
Der Makler bietet die Immobilie ohne festen Preis an oder nennt einen Richtpreis. Die Gebote dürfen darunter oder darüber liegen.
Besichtigung
Die Interessenten besichtigen die Immobilie, oft bei einem gemeinsamen Termin.
Gebote
Innerhalb einer Frist geben die Interessenten ihr Gebot schriftlich ab. Manchmal folgt eine zweite Runde.
Entscheidung
Der Verkäufer prüft die Gebote und entscheidet, ob und an wen er verkauft.
Notartermin
Erst mit dem Kaufvertrag beim Notar ist der Kauf für beide Seiten verbindlich.
Ihr Gebot im Bieterverfahren bindet Sie nicht
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung muss beim Notar geschlossen werden. Ohne Notar ist er ungültig. Deshalb bindet Ihr Gebot Sie nicht, auch wenn es auf einem Formular mit der Überschrift verbindliches Kaufangebot steht. Sie können es bis zum Notartermin jederzeit zurückziehen.
Schadensersatz schulden Sie dem Verkäufer dafür in aller Regel nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2012 erklärt, warum. Würde schon ein Rückzieher ohne guten Grund Schadensersatz auslösen, stünde jeder unter Druck, doch zu kaufen. Genau davor soll Sie die Pflicht zum Notar schützen.
Eine Ausnahme gibt es. Wer nur so tut, als wolle er kaufen, und den anderen damit bewusst hinhält, kann für dessen vergebliche Kosten haften. Dafür muss das Verhalten aber besonders schwer wiegen und meist absichtlich sein.
Der Verkäufer muss nicht an den Höchstbietenden verkaufen
Auch der Verkäufer ist im Bieterverfahren an nichts gebunden. Nach Ablauf der Frist entscheidet er, ob er überhaupt verkauft. Er wählt frei, an wen und zu welchem Preis. Neben der Höhe des Gebots kann für ihn auch zählen, wie sicher die Finanzierung ist und wie schnell der Käufer zum Notar gehen kann.
Bricht der Verkäufer ab oder wählt einen anderen Bieter, bleiben Sie in der Regel auf Ihren Kosten sitzen. Das gilt etwa für ein Gutachten oder Gebühren der Bank. Eine Ausnahme gilt nur, wenn er Ihnen eine Verkaufsbereitschaft vorgespielt hat, die es nie gab.
Warum Verkäufer und Makler bieten lassen
Im Bieterverfahren treten die Interessenten gegeneinander an. Der Verkäufer hofft, dass der Wettbewerb den Preis nach oben treibt, gerade dort, wo viele Menschen eine Wohnung suchen. Auch der Makler hat ein Interesse daran, denn seine Provision richtet sich nach dem Kaufpreis. Für Sie als Käufer ist es dagegen schwer zu schätzen, welches Gebot angemessen ist.
So geben Sie im Bieterverfahren ein gutes Gebot ab
Wer im Bieterverfahren mitbietet, steht unter Zeitdruck und Konkurrenz. Legen Sie Ihre Grenze deshalb fest, bevor die Frist läuft, und halten Sie sie ein.
- Klären Sie mit Ihrer Bank, wie viel Sie höchstens finanzieren können. Eine Bestätigung der Bank stärkt Ihr Gebot, garantiert Ihnen aber nicht den Kauf.
- Rechnen Sie zu Ihrem Gebot die Kaufnebenkosten dazu, vor allem Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision.
- Fordern Sie vor dem Gebot die wichtigen Unterlagen an und lesen Sie sie, bei einer Wohnung auch die der Eigentümergemeinschaft.
- Fragen Sie den Makler nach den Regeln, also nach Frist, Mindestpreis, zweiter Runde und danach, ob die Gebote offengelegt werden.
- Geben Sie Ihr Gebot schriftlich ab, mit Betrag, Datum und den Bedingungen, die Ihnen wichtig sind, etwa einer Zusage der Bank.
- Überschreiten Sie Ihre Grenze auch dann nicht, wenn der Makler von einem höheren Gebot berichtet.
Ihre Grenze liegt beim Kaufpreis plus den Kaufnebenkosten beim Hauskauf, denn die Bank finanziert die Nebenkosten oft nicht mit. Verlangt der Makler Geld dafür, dass er die Immobilie nach Ihrem Gebot für Sie zurückhält, prüfen Sie vorher, ob Sie eine solche Reservierungsgebühr beim Makler zurückbekommen. Ohne Notarvertrag sichert sie Ihnen den Kauf nicht.
Was ein Bieterverfahren von einer Zwangsversteigerung unterscheidet
Bei einer Zwangsversteigerung verkauft nicht der Eigentümer, sondern das Amtsgericht, meist weil der Eigentümer seine Schulden nicht bezahlt. Hier gelten feste Regeln. Ein Beteiligter kann von Ihnen eine Sicherheit von 10 Prozent des Verkehrswerts verlangen, also des Werts, den das Gericht festgesetzt hat. Im ersten Termin gibt es keinen Zuschlag, wenn das höchste Gebot unter 50 Prozent dieses Werts bleibt. Geboten wird mindestens 30 Minuten lang.
| Frage | Bieterverfahren über einen Makler | Zwangsversteigerung beim Amtsgericht |
|---|---|---|
| Wer verkauft? | Der Eigentümer, freiwillig | Das Amtsgericht, auf Antrag eines Gläubigers |
| Bindet Sie Ihr Gebot? | Nein, erst der Notarvertrag bindet | Ja, bis ein höheres Gebot zugelassen wird |
| Wer bekommt die Immobilie? | Wen der Verkäufer frei auswählt | Der Meistbietende |
| Müssen Sie eine Sicherheit leisten? | Nein | Auf Verlangen 10 Prozent des Verkehrswerts |
| Gibt es eine Untergrenze? | Nein, der Verkäufer entscheidet | Im ersten Termin kein Zuschlag unter 50 Prozent des Verkehrswerts |
| Wann gehört Ihnen die Immobilie? | Mit der Eintragung im Grundbuch | Schon mit dem Zuschlag des Gerichts |
| Haben Sie Rechte bei Mängeln? | Je nach Kaufvertrag | Nein, das Gesetz schließt sie aus |
Daneben gibt es freiwillige Versteigerungen, die ein Eigentümer selbst in Auftrag gibt, etwa bei einem Auktionshaus. Dort kommt der Kauf mit dem Zuschlag zustande, und ein Notar beurkundet ihn noch im Termin. Ihr Gebot bindet Sie, bis jemand mehr bietet. Ein Bieterverfahren über einen Makler ist dagegen keine Versteigerung, auch wenn es ähnlich klingt.
Häufige Fragen
Ist ein Gebot im Bieterverfahren für eine Immobilie verbindlich?
Nein, ein Gebot im Bieterverfahren für eine Immobilie ist nicht verbindlich. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss beim Notar geschlossen werden, vorher bindet nichts. Sie können Ihr Gebot bis zum Notartermin zurückziehen und schulden dafür in aller Regel keinen Schadensersatz.
Muss der Verkäufer im Bieterverfahren an den Höchstbietenden verkaufen?
Nein, der Verkäufer muss im Bieterverfahren nicht an den Höchstbietenden verkaufen. Er entscheidet frei, ob, an wen und zu welchem Preis er verkauft. Neben dem Preis kann für ihn auch zählen, wie sicher die Finanzierung eines Bieters ist.
Was bedeutet ein Preis von 1 Euro in einer Immobilienanzeige?
Ein Preis von 1 Euro in einer Immobilienanzeige bedeutet meist, dass die Immobilie im Bieterverfahren gegen Gebot verkauft wird. Verschenkt wird sie nicht. Die Interessenten geben innerhalb einer Frist ein Gebot ab, und der Verkäufer wählt danach aus.
Bin ich bei einer Zwangsversteigerung an mein Gebot gebunden?
Ja, bei einer Zwangsversteigerung sind Sie an Ihr Gebot gebunden, bis ein höheres Gebot zugelassen wird. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und wird damit Eigentümer. Rechte wegen Mängeln haben Sie bei einer Zwangsversteigerung nicht.
Wie hoch sollte mein Gebot im Bieterverfahren für ein Haus sein?
Ihr Gebot im Bieterverfahren für ein Haus sollte nie höher sein als der Betrag, den Sie samt Kaufnebenkosten sicher finanzieren können. Klären Sie diese Grenze vorher mit Ihrer Bank. Halten Sie sie auch ein, wenn der Makler von höheren Geboten berichtet.