Der Makler haftet selten für falsche Angaben im Exposé
Ein Makler darf die Angaben, die er vom Verkäufer bekommt, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Er muss keine eigenen Nachforschungen anstellen und darf darauf vertrauen, dass der Verkäufer die Wahrheit sagt. Als Käufer müssen Sie deshalb davon ausgehen, dass Wohnfläche, Baujahr und Zustand im Exposé vom Verkäufer stammen.
Wie eng die Haftung des Maklers ist, zeigt ein Fall, den der Bundesgerichtshof 2007 entschieden hat. Im Exposé einer Eigentumswohnung stand eine Wohnfläche von 92,2 Quadratmetern, ein ausgebautes Dachstudio eingerechnet. Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass das Studio ohne Baugenehmigung ausgebaut worden war.
Die Verkäufer zahlten den Käufern in einem Vergleich 5.000 Euro. Die restlichen 41.322,85 Euro verlangten die Käufer vom Makler und bekamen nichts. Der Makler hatte nur weitergegeben, was die Verkäufer ihm gesagt hatten, und für ihn gab es keinen Grund zum Zweifel.
Wann der Makler für Angaben im Exposé doch haftet
Ungeprüft weitergeben heißt nicht gedankenlos weitergeben. Der Makler muss die Angaben des Verkäufers mit Sorgfalt einholen und sortieren. Typisch sind 4 Fälle, in denen er seine Pflichten verletzt.
- Er behauptet eine Eigenschaft des Hauses selbst, ohne dafür eine Grundlage zu haben, etwa ein Gutachten oder eine Rechnung.
- Er stellt Angaben so dar, als hätte er sie selbst geprüft, oder macht sie sich erkennbar zu eigen.
- Er übernimmt Angaben des Verkäufers, die ein Makler mit seinem Fachwissen als falsch oder unplausibel erkennen muss.
- Er weiß von einem Problem, etwa einer fehlenden Baugenehmigung, oder es hätte sich ihm aufdrängen müssen, und er sagt Ihnen nichts.
Hat der Makler keine sichere Grundlage für eine Angabe, muss er Ihnen das zumindest sagen. Verletzt er eine dieser Pflichten, muss er Ihnen den Schaden ersetzen, der daraus entsteht. Das setzt aber voraus, dass zwischen Ihnen und dem Makler ein Vertrag besteht.
Was ohne Gewähr im Exposé des Maklers bedeutet
Viele Makler schreiben unter ihr Exposé, alle Angaben seien ohne Gewähr. Damit macht der Makler deutlich, dass die Angaben vom Verkäufer stammen und er sie nicht geprüft hat. Das entspricht ohnehin dem, was für Makler gilt.
Für eigene grobe Fehler und bewusst falsche Angaben kann der Makler seine Haftung mit diesem Satz nicht ausschließen. Das Gesetz verbietet es, die Haftung für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz in vorgedruckten Bedingungen auszuschließen. Wer etwas absichtlich falsch angibt, haftet immer.
Ohne eigenen Maklervertrag haftet der Makler kaum
Die Pflichten des Maklers ergeben sich aus dem Maklervertrag. Haben Sie mit dem Makler vereinbart, dass Sie ihm Provision zahlen, haben Sie einen Maklervertrag mit ihm. Dann muss er Ihnen alle ihm bekannten Umstände mitteilen, die für Ihre Entscheidung wichtig sein können, auch wenn er zugleich für den Verkäufer arbeitet.
Arbeitet der Makler nur für den Verkäufer und haben Sie mit ihm keinen Vertrag, haftet er Ihnen gegenüber nur in Ausnahmefällen. Das ist etwa der Fall, wenn er Ihnen gegenüber besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und Ihren Kaufentschluss dadurch stark beeinflusst hat. Solche Fälle sind selten und schwer zu beweisen.
Für Angaben im Exposé muss auch der Verkäufer einstehen
Was im Exposé steht, muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, auch wenn der Makler es geschrieben hat. Davon kommt er nur los, wenn er die Angabe nicht kannte und nicht kennen konnte, und das muss er beweisen. So hat es der Bundesgerichtshof 2024 noch einmal bestätigt.
Allerdings schließen Kaufverträge für gebrauchte Häuser die Haftung für Mängel oft aus, und das gilt auch für Angaben im Exposé. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer nur berufen, wenn er nicht bewusst getäuscht hat. Ihre Rechte gegen den Verkäufer bei Mängeln nach dem Hauskauf hängen deshalb oft an dieser Frage.
Der Fall von 2024 zeigt, wie aus einer kleinen Reparatur eine große Angabe wird. Im Exposé stand, das Dach sei 2009 komplett erneuert worden. Tatsächlich waren damals nur neue Bitumenbahnen aufgeklebt worden. Die Käufer verlangten 20.337,03 Euro für ein neues Dach, und die Verkäuferin sagte, die Maklerin habe ihre Angabe eigenmächtig umformuliert. Der Bundesgerichtshof schickte den Fall zur weiteren Prüfung zurück.
Steht die falsche Angabe nur im Exposé oder in Gesprächen, nicht im Notarvertrag?
Hat der Makler die Angabe selbst erfunden oder ausgeschmückt, und haben Sie einen Maklervertrag mit ihm?
Dann kommen Ansprüche gegen den Makler und gegen den Verkäufer in Betracht. Lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie Fristen verstreichen lassen.
Dann wenden Sie sich an den Verkäufer. Er muss für Angaben im Exposé einstehen, bei einem Haftungsausschluss aber nur, wenn er bewusst getäuscht hat.
Dann ist die Angabe im Notarvertrag vereinbart. Wenden Sie sich an den Verkäufer, ein Haftungsausschluss hilft ihm dabei nicht.
Wie lange Sie Ansprüche gegen den Makler haben
Ansprüche gegen den Makler verjähren in der Regel nach drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem Sie vom Schaden und vom Makler als Verursacher erfahren haben. Spätestens zehn Jahre nach dem Entstehen des Schadens ist alles verjährt.
Ansprüche gegen den Verkäufer wegen Mängeln am Haus verjähren in der Regel 5 Jahre nach der Übergabe. Hat er bewusst getäuscht, gilt eine längere Frist. Ein Brief allein hält keine dieser Fristen an, eine Klage dagegen schon.
So schützen Sie sich vor falschen Angaben im Exposé
Die meisten Streitfälle entstehen, weil eine wichtige Angabe nur im Exposé stand und nirgends sonst. Mit wenigen Schritten verhindern Sie das.
- Speichern Sie das Exposé mit Datum, als PDF oder Bildschirmfoto. Anzeigen im Internet verschwinden nach dem Verkauf.
- Fragen Sie nach den Belegen hinter wichtigen Angaben, etwa Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung, Rechnungen für Dach und Heizung.
- Sagen Sie dem Makler schriftlich, welche Angaben Ihnen wichtig sind, und bitten Sie ihn, sie zu prüfen.
- Fragen Sie den Verkäufer selbst und bitten Sie um schriftliche Antworten.
- Lassen Sie wichtige Eigenschaften wie Wohnfläche oder Baujahr der Heizung in den Notarvertrag aufnehmen.
- Stellen Sie nach dem Kauf eine Abweichung fest, schreiben Sie Verkäufer und Makler an und lassen Sie sich beraten.
Häufige Fragen
Haftet ein Makler für eine falsche Wohnfläche im Exposé?
Nein, für eine falsche Wohnfläche im Exposé haftet ein Makler in der Regel nicht, wenn er die Angabe vom Verkäufer übernommen hat. Er haftet nur, wenn die Angabe für ihn erkennbar falsch oder unplausibel war oder wenn er sie selbst ohne Grundlage gemacht hat. Ansprüche richten Sie zuerst an den Verkäufer.
Was bedeutet Angaben ohne Gewähr im Exposé eines Maklers?
Angaben ohne Gewähr im Exposé bedeuten, dass die Daten vom Verkäufer stammen und der Makler sie nicht geprüft hat. Für eigene grobe Fehler und bewusst falsche Angaben schließt der Satz die Haftung des Maklers nicht aus. Das verbietet das Gesetz für vorgedruckte Bedingungen.
Haftet der Verkäufer für Angaben im Exposé des Maklers?
Ja, der Verkäufer muss sich Angaben im Exposé seines Maklers zurechnen lassen, außer er kannte sie nicht und konnte sie nicht kennen. Schließt der Kaufvertrag die Haftung für Mängel aus, haftet er aber nur, wenn er bewusst getäuscht hat. Das hat der Bundesgerichtshof 2024 bestätigt.
Kann ich vom Makler Schadensersatz verlangen, wenn ich keinen Maklervertrag mit ihm habe?
Ohne eigenen Maklervertrag können Sie vom Makler nur in Ausnahmefällen Schadensersatz verlangen. Das gilt etwa, wenn er besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und Ihren Kauf dadurch stark beeinflusst hat. Solche Fälle sind selten und schwer zu beweisen.
Wie lange kann ich Ansprüche gegen einen Makler geltend machen?
Ansprüche gegen einen Makler verjähren in der Regel drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Schaden erfahren haben. Spätestens zehn Jahre nach seinem Entstehen ist jeder Anspruch verjährt. Ein Brief hält die Frist nicht an, eine Klage dagegen schon.