Mängel nach dem Hauskauf, welche Rechte habe ich?

Welche Rechte Sie bei Mängeln nach dem Hauskauf haben

Ein Mangel liegt vor, wenn das Haus nicht so ist, wie es im Kaufvertrag vereinbart ist, oder nicht so, wie Sie es bei einem Haus dieser Art erwarten dürfen. Dazu zählen auch Angaben, die der Verkäufer oder sein Makler öffentlich gemacht hat, etwa im Exposé. Ein feuchter Keller in einem Haus aus den 1950er-Jahren ist allerdings nicht automatisch ein Mangel, weil Kellerabdichtungen damals noch nicht üblich waren.

Hat das Haus einen Mangel, für den der Verkäufer einstehen muss, haben Sie vier Rechte. Sie können verlangen, dass er den Mangel beseitigt. Sie können den Kaufpreis mindern, also einen Teil zurückverlangen. Sie können vom Kauf zurücktreten, wenn der Mangel nicht nur geringfügig ist. Und Sie können Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer den Mangel zu verantworten hat.

In der Regel setzen Sie dem Verkäufer zuerst eine Frist, um den Mangel zu beseitigen. Erst wenn er das nicht tut, kommen Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Betracht. Hat er den Mangel bewusst verschwiegen, brauchen Sie ihm keine solche Frist zu setzen. Welches Recht in Ihrem Fall passt, klären Sie am besten mit einer Anwältin für Immobilienrecht.

Was der Haftungsausschluss im Kaufvertrag bedeutet

In Kaufverträgen für gebrauchte Häuser ist die Haftung des Verkäufers für Mängel oft ausgeschlossen. Im Vertrag steht dann ein Satz wie gekauft wie gesehen oder unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Damit verzichten Sie auf die vier Rechte für Mängel, die Ihnen später auffallen.

Der Ausschluss gilt auch für Angaben im Exposé, selbst wenn der Makler sie geschrieben hat. Der Bundesgerichtshof hat das 2018 und 2024 bestätigt. Ein trockener Keller im Exposé hilft Ihnen also nicht, wenn der Vertrag die Haftung ausschließt.

Mängel, die Sie bei der Besichtigung gesehen haben, können Sie später ohnehin nicht geltend machen. Wer einen Mangel beim Kauf kennt, hat dafür keine Rechte.

3 Fälle, in denen der Ausschluss nicht gilt

• Der Verkäufer hat den Mangel gekannt und Ihnen bewusst verschwiegen. Juristen nennen das arglistig.
• Der Verkäufer hat eine Garantie für eine Eigenschaft des Hauses gegeben, etwa für die Wohnfläche oder einen trockenen Keller.
• Die Eigenschaft steht als Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag. Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst sie nicht.

Wann ein Mangel am Haus arglistig verschwiegen ist

Arglistig heißt, dass der Verkäufer den Mangel kannte und damit rechnete, dass Sie ihn nicht kennen. Er rechnete auch damit, dass Sie das Haus sonst nicht oder nicht zu diesem Preis gekauft hätten. Wer so handelt, kann sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen.

Der Verkäufer muss Ihnen Mängel nennen, die Sie bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres sehen. Mängel, die offen sichtbar sind, muss er nicht eigens ansprechen. Fragen Sie ihn nach etwas, muss er wahr und vollständig antworten.

Es reicht nicht, dass der Verkäufer den Mangel hätte kennen müssen. Er muss ihn gekannt haben, und das müssen Sie beweisen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 betont, dass Ihnen dabei Erleichterungen zustehen. Was nur der Verkäufer wissen kann, muss er im Streit selbst genau darlegen. Hilfreich sind trotzdem alte Rechnungen für Reparaturen, Gutachten, E-Mails und Aussagen von Nachbarn oder Handwerkern.

Ein übermalter Keller kostete den Verkäufer den ganzen Kauf

Ein Fall, den der Bundesgerichtshof 2018 entschieden hat, zeigt die Folgen. Im Exposé stand, der Keller sei trocken. Vor der Besichtigung ließen die Verkäufer die feuchten Kellerwände weiß streichen, und die Käuferin fragte ausdrücklich nach einem trockenen Keller. Nach dem Kauf kam die Feuchtigkeit durch. Die Verkäufer mussten den Kauf rückgängig machen und insgesamt 129.809,34 Euro erstatten. Die Posten reichen vom Kaufpreis mit 119.000 Euro bis zu Grundbuchkosten von 118,50 Euro, und auch die Maklerprovision von 7.080,50 Euro gehörte dazu.

Warum Angaben im Exposé nach dem Hauskauf oft nicht helfen

Was der Verkäufer vor dem Notartermin sagt oder schreibt, bindet ihn meist nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass Beschreibungen im Vorfeld in der Regel keine Vereinbarung über Eigenschaften des Hauses sind. Vereinbart ist nur, was im notariellen Vertrag steht.

Im entschiedenen Fall stand im Exposé eine Wohnfläche von ca. 200 Quadratmetern. Ein Architekt kam später auf 171,74 Quadratmeter. Die Käufer verlangten 66.411 Euro vom Kaufpreis zurück und gingen leer aus. Die Fläche stand nicht im Vertrag, die Haftung war ausgeschlossen, und dass die Verkäufer die Abweichung kannten, ließ sich nicht beweisen.

Daraus folgt der wichtigste Rat vor jedem Hauskauf. Was Ihnen wichtig ist, muss in den Notarvertrag, etwa die Wohnfläche, ein trockener Keller oder das Alter der Heizung. Bitten Sie den Notar, diese Eigenschaften als Vereinbarung aufzunehmen. Ob neben dem Verkäufer auch der Makler für falsche Angaben im Exposé haftet, ist eine eigene Frage.

Wie lange Sie Mängel am Haus geltend machen können

Ansprüche wegen Mängeln an einem Haus verjähren in der Regel 5 Jahre nach der Übergabe. Übergabe ist der Tag, an dem Sie Schlüssel und Besitz bekommen. Danach muss der Verkäufer nicht mehr zahlen.

Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt eine andere Frist. Sie beträgt drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem Sie Mangel und Täuschung entdeckt haben. Sie endet aber nie vor Ablauf der 5 Jahre ab Übergabe. Spätestens 10 Jahre nach dem Entstehen Ihres Anspruchs ist er verjährt.

Sie können den Kauf außerdem wegen der Täuschung anfechten, also rückwirkend für ungültig erklären. Das geht nur innerhalb eines Jahres, nachdem Sie die Täuschung entdeckt haben, und höchstens 10 Jahre nach dem Kauf.

So gehen Sie bei Mängeln nach dem Hauskauf vor

Entdecken Sie nach dem Einzug einen Mangel, handeln Sie geordnet. Jeder Schritt sichert Beweise, die Sie später brauchen.

1. Halten Sie den Mangel mit Fotos, Datum und einer kurzen Beschreibung fest.
2. Lassen Sie den Mangel noch nicht beseitigen, außer es droht weiterer Schaden. Sonst fehlt später der Beweis.
3. Lesen Sie den Kaufvertrag. Suchen Sie den Haftungsausschluss und Eigenschaften, die dort vereinbart oder garantiert sind.
4. Sammeln Sie Belege, dass der Verkäufer den Mangel kannte, etwa Exposé, E-Mails, alte Rechnungen und Aussagen von Nachbarn.
5. Schreiben Sie dem Verkäufer, beschreiben Sie den Mangel und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung.
6. Lassen Sie sich von einer Anwältin oder einem Anwalt für Immobilienrecht beraten, bevor Sie zurücktreten oder klagen.

Ob ein Mangel vorliegt und was die Beseitigung kostet, stellt im Streit ein Bausachverständiger fest. Das Gericht kann ihn schon vor einem Prozess beauftragen. Mit dem Makler haben Sie dabei in der Regel nichts zu klären, denn Ihr Vertragspartner beim Kauf ist der Verkäufer.