7 Unterlagen, die Sie vor dem Wohnungskauf prüfen
Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie mehr als Ihre vier Wände. Sie bekommen auch einen Anteil am Grundstück, am Dach, an der Fassade, am Treppenhaus und an der Heizung. Über diese Teile entscheiden alle Eigentümer im Haus gemeinsam, und sie zahlen auch gemeinsam dafür. Diese Gruppe heißt Eigentümergemeinschaft.
Was die Gemeinschaft geregelt und beschlossen hat, steht in sieben Unterlagen. Sie gelten nach dem Kauf auch für Sie. Beschlüsse der Eigentümer binden Sie sogar, ohne dass sie im Grundbuch stehen.
| Unterlage | Was Sie darin finden | Wer sie Ihnen gibt |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Welche Räume Ihnen allein gehören und was allen gehört | Der Verkäufer |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln für das Haus, etwa zur Nutzung und zur Verteilung der Kosten | Der Verkäufer, sie ist oft Teil der Teilungserklärung |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | Was die Eigentümer besprochen und beschlossen haben | Der Verkäufer |
| Beschluss-Sammlung | Alle Beschlüsse in einer fortlaufenden Liste | Der Verwalter, mit Vollmacht des Verkäufers |
| Wirtschaftsplan | Was die Wohnung im laufenden Jahr monatlich kostet | Der Verkäufer oder der Verwalter |
| Jahresabrechnung | Was im Vorjahr ausgegeben wurde | Der Verkäufer oder der Verwalter |
| Vermögensbericht | Wie viel Geld für Reparaturen angespart ist | Der Verkäufer oder der Verwalter |
Den Entwurf des Kaufvertrags schickt Ihnen der Notar in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Fordern Sie die Unterlagen deshalb früh an, am besten schon nach der Besichtigung. Dann haben Sie Zeit, sie zu lesen und Fragen zu stellen.
Was die Teilungserklärung über Ihre Wohnung verrät
Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Haus in einzelne Wohnungen aufgeteilt wurde. Sie legt fest, welche Räume Ihnen allein gehören und was allen Eigentümern gemeinsam gehört. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung dazu, auf der jede Wohnung mit ihrer Nummer eingezeichnet ist.
Vergleichen Sie den Plan mit der Wohnung, die Sie besichtigt haben. Ist der Dachboden als Wohnraum ausgebaut, im Plan aber als Speicher eingetragen, darf er womöglich nicht als Wohnraum genutzt werden. Gehören Keller, Garten oder Stellplatz zur Wohnung, muss das in der Teilungserklärung stehen. Für einen Garten oder Stellplatz ist das oft ein Sondernutzungsrecht, also das Recht, eine Fläche allein zu nutzen, die allen gehört.
In der Teilungserklärung steht auch Ihr Miteigentumsanteil, meist als Bruch wie 85/1.000. Nach diesem Anteil zahlen Sie die gemeinsamen Kosten des Hauses, wenn die Eigentümer nichts anderes beschlossen haben.
Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben
Die Gemeinschaftsordnung enthält die Regeln, die sich die Eigentümer gegeben haben. Dort kann stehen, dass Sie die Wohnung nicht als Büro oder Praxis nutzen dürfen. Sie kann regeln, wer welche Kosten trägt, etwa für Balkone oder Fenster. Und sie kann bestimmen, dass der Verwalter oder die anderen Eigentümer einem Verkauf zustimmen müssen. Ohne diese Zustimmung wird der Kaufvertrag nicht wirksam. Darum kümmert sich in der Regel der Notar.
Was in den Protokollen der Eigentümerversammlung steht
Mindestens einmal im Jahr lädt der Verwalter alle Eigentümer zur Versammlung ein. Über jede Versammlung gibt es ein Protokoll mit den Beschlüssen. Lesen Sie mindestens die Protokolle der letzten drei Jahre, vollständig und mit den Anlagen.
- Reparaturen, die beschlossen, aber noch nicht bezahlt sind, etwa am Dach, an der Fassade oder an der Heizung.
- Reparaturen, die immer wieder vertagt werden. Sie werden später meist teurer.
- Sonderumlagen, also Zahlungen aller Eigentümer zusätzlich zum monatlichen Hausgeld.
- Erhöhungen des Hausgelds und die Gründe dafür.
- Eigentümer, die ihr Hausgeld nicht zahlen, und Klagen gegen sie.
- Streit zwischen Eigentümern oder mit dem Verwalter, Klagen gegen Beschlüsse und Wechsel des Verwalters.
Fehlen Protokolle, oder sagt der Verkäufer, es gebe keine, ist das ein Warnzeichen. Fragen Sie dann beim Verwalter nach, bevor Sie weiter verhandeln.
Die Beschluss-Sammlung reicht bis 2007 zurück
Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter. Sie enthält den Wortlaut aller Beschlüsse seit dem 1. Juli 2007 und die Urteile aus Streitigkeiten in der Gemeinschaft. Einsicht bekommen nur Eigentümer und Personen, die ein Eigentümer dazu ermächtigt hat. Lassen Sie sich deshalb vom Verkäufer schriftlich bevollmächtigen und vereinbaren Sie einen Termin beim Verwalter.
Was eine Eigentumswohnung Sie jeden Monat kostet
Jeden Monat zahlen Sie als Eigentümer Hausgeld an die Gemeinschaft. Das Hausgeld ist ein Vorschuss auf die gemeinsamen Kosten des Hauses. Dazu gehören etwa Heizung, Wasser, Versicherung, Hausmeister, Verwalter und die Rücklage für Reparaturen. Die Grundsteuer ist nicht dabei, sie zahlen Sie direkt an die Gemeinde.
Wie hoch das Hausgeld ist, steht im Wirtschaftsplan. Den stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr auf, und die Eigentümer beschließen ihn. Nach dem Jahr rechnet der Verwalter in der Jahresabrechnung ab, was tatsächlich ausgegeben wurde. Haben die Eigentümer zu wenig gezahlt, müssen sie nachzahlen.
Vergleichen Sie deshalb den Wirtschaftsplan mit den letzten Jahresabrechnungen. Mussten die Eigentümer mehrmals hintereinander nachzahlen, ist das Hausgeld zu knapp geplant. Dann steigt es wahrscheinlich bald.
Wann eine Sonderumlage auf Sie als Käufer zukommt
Für größere Reparaturen spart die Gemeinschaft Geld an. Diese Rücklage heißt im Gesetz Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage. Wie viel Geld darin ist, zeigt der Vermögensbericht, den der Verwalter nach jedem Jahr erstellt.
Reicht die Rücklage für eine Reparatur nicht, beschließen die Eigentümer oft eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt dann einen Betrag nach seinem Anteil. Eine kleine Rücklage in einem älteren Haus mit vertagten Reparaturen ist deshalb ein Kostenrisiko für Sie.
Wer eine beschlossene Sonderumlage zahlt, hängt am Tag der Fälligkeit. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass der Käufer zahlt, wenn die Umlage erst fällig wird, nachdem er im Grundbuch steht. Das gilt auch, wenn die Eigentümer sie vor dem Kauf beschlossen haben. Im entschiedenen Fall war das ein Anteil von 2.400 Euro.
Was der Verkäufer Ihnen von sich aus sagen muss
Stehen am Haus teure Arbeiten an, muss der Verkäufer Ihnen das von sich aus sagen. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass es nicht reicht, das Protokoll irgendwo zwischen vielen Unterlagen abzulegen. Im Fall hatte die Verkäuferin das entscheidende Protokoll an einem Freitag in eine Online-Ablage gestellt, der Notartermin war am Montag.
Hilfreich sind schriftliche Fragen an den Verkäufer. Antwortet er falsch oder unvollständig, kann er Ihnen Schadensersatz schulden. Dasselbe gilt für Zusicherungen im Kaufvertrag, etwa dass keine Sonderumlagen beschlossen sind und keine außergewöhnlichen Kosten bevorstehen.
Tauchen nach dem Kauf Schäden auf, hängen Ihre Rechte vom Kaufvertrag ab. Bei Mängeln nach dem Hauskauf gelten für eine Wohnung dieselben Regeln wie für ein Haus.
So prüfen Sie eine Eigentumswohnung in 7 Schritten
Gehen Sie die Unterlagen in dieser Reihenfolge durch. Für jeden Schritt brauchen Sie vor allem Zeit, und die bekommen Sie nur, wenn Sie früh anfangen.
- Fordern Sie vom Verkäufer oder vom Makler alle sieben Unterlagen an, dazu den Energieausweis und bei einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag.
- Lassen Sie sich vom Verkäufer schriftlich bevollmächtigen, beim Verwalter die Beschluss-Sammlung einzusehen.
- Vergleichen Sie Teilungserklärung und Aufteilungsplan mit der Wohnung und dem Exposé.
- Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung. Notieren Sie Reparaturen, Sonderumlagen und Streit.
- Vergleichen Sie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht. Prüfen Sie, ob die Rücklage zum Alter des Hauses passt.
- Stellen Sie dem Verkäufer Ihre offenen Fragen schriftlich und bitten Sie um schriftliche Antworten.
- Lassen Sie den Entwurf des Kaufvertrags prüfen, etwa beim Notar, bei der Verbraucherzentrale oder bei einer Anwältin für Immobilienrecht.
Den baulichen Zustand von Dach, Fassade und Heizung zeigen die Unterlagen nur so weit, wie die Gemeinschaft ihn kennt. Für einen genauen Blick auf das Haus beauftragen Sie eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen. Neben dem Kaufpreis fallen beim Wohnungskauf dieselben Kaufnebenkosten an wie beim Haus, vor allem Grunderwerbsteuer und Notar.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung brauchen Sie sieben Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Das sind Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Dazu kommen Energieausweis und bei einer vermieteten Wohnung der Mietvertrag.
Wie viele Protokolle der Eigentümerversammlung sollte ich vor dem Wohnungskauf lesen?
Lesen Sie vor dem Wohnungskauf mindestens die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Eine Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt. In den Protokollen stehen beschlossene Reparaturen, Sonderumlagen und Streit in der Gemeinschaft.
Muss ich als Käufer einer Eigentumswohnung eine vorher beschlossene Sonderumlage zahlen?
Ja, als Käufer einer Eigentumswohnung zahlen Sie eine vorher beschlossene Sonderumlage, wenn sie erst fällig wird, nachdem Sie im Grundbuch stehen. Das hat der Bundesgerichtshof 2017 entschieden. Lassen Sie deshalb im Kaufvertrag regeln, wer bereits beschlossene Umlagen trägt.
Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bei einer Eigentumswohnung?
Der Wirtschaftsplan einer Eigentumswohnung legt im Voraus fest, wie viel Hausgeld jeder Eigentümer im laufenden Jahr monatlich zahlt. Die Jahresabrechnung zeigt nach Ende des Jahres, was tatsächlich ausgegeben wurde. Haben die Eigentümer zu wenig gezahlt, müssen sie nachzahlen.
Wo bekomme ich als Kaufinteressent die Beschluss-Sammlung einer Eigentümergemeinschaft?
Die Beschluss-Sammlung einer Eigentümergemeinschaft liegt beim Verwalter. Als Kaufinteressent bekommen Sie Einsicht, wenn der Verkäufer Sie schriftlich dazu ermächtigt. Die Sammlung enthält alle Beschlüsse seit dem 1. Juli 2007.