Für Büro, Laden und Praxis gilt das Bestellerprinzip nicht
Bei Mietwohnungen zahlt seit 2015, wer den Makler beauftragt hat. Darf der Makler ausnahmsweise vom Mieter Geld verlangen, sind es höchstens zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer. Diese Regeln stehen im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, und das gilt nur für Wohnräume. Wie es bei der Wohnung genau läuft, erklärt der Artikel darüber, wer bei der Mietwohnung die Provision zahlt.
Für Gewerberäume gibt es kein solches Gesetz. Mieten Sie ein Büro, einen Laden, eine Arztpraxis oder eine Werkstatt, ist die Provision frei verhandelbar. Der Vermieter kann den Makler bezahlen, der Mieter kann es, oder beide teilen sich die Kosten.
Wie hoch die Maklerprovision bei Gewerbemiete üblich ist
Eine amtliche Statistik zur Höhe gibt es nicht. Die Fachliteratur nennt 3 Monatsmieten plus Umsatzsteuer als verbreiteten Satz. Gerechnet wird mal von der Miete ohne Nebenkosten, mal von der Miete mit Nebenkosten. Fragen Sie deshalb, von welchem Betrag der Makler ausgeht.
In Gegenden mit vielen leeren Gewerbeflächen werden Räume oft provisionsfrei für den Mieter angeboten. Dort haben Sie beim Verhandeln gute Karten.
Ein Rechenbeispiel für einen Laden mit 2.000 Euro Kaltmiete und 500 Euro Nebenkosten: Zwei Kaltmieten ergeben 4.000 Euro, mit Umsatzsteuer 4.760 Euro. Drei Kaltmieten sind 6.000 Euro, mit Umsatzsteuer 7.140 Euro. Rechnet der Makler mit der Miete samt Nebenkosten, kommen 7.500 Euro zusammen, mit Umsatzsteuer 8.925 Euro.
| Berechnung | Provision ohne Umsatzsteuer | Provision mit 19 Prozent Umsatzsteuer |
|---|---|---|
| 2 Kaltmieten | 4.000 Euro | 4.760 Euro |
| 3 Kaltmieten | 6.000 Euro | 7.140 Euro |
| 3 Mieten mit Nebenkosten | 7.500 Euro | 8.925 Euro |
Wann die Provision bei der Gewerbemiete fällig wird
Der Makler verdient seine Provision nur, wenn der Mietvertrag tatsächlich zustande kommt und er ihn mit seiner Arbeit ausgelöst hat. Platzt die Anmietung, schuldet ihm niemand etwas, es sei denn, Sie haben ausdrücklich Kosten für diesen Fall vereinbart.
Ist der Mietvertrag unterschrieben, hat der Makler die Provision verdient. Endet das Mietverhältnis später früher als geplant, bekommen Sie sie in der Regel nicht zurück.
Bei Wohnungen verbietet das Gesetz eine neue Provision, wenn derselbe Mietvertrag nur verlängert wird. Für Gewerberäume fehlt ein solches Verbot. Lesen Sie deshalb genau, ob der Maklervertrag auch für eine Verlängerung des Mietvertrags Geld verlangt.
Ein Maklervertrag für Gewerberäume braucht keine Unterschrift
Für den Maklervertrag schreibt das Gesetz bei Gewerberäumen keine Form vor. Er kann ganz ohne Schriftstück entstehen. Steht in Anzeige oder Exposé eindeutig, dass der Mieter eine Provision zahlen soll, ist das ein Angebot. Vereinbaren Sie daraufhin eine Besichtigung, kann bereits ein Vertrag zustande gekommen sein.
Gründer sollten das besonders beachten. Wer Räume für seine künftige Selbstständigkeit mietet, gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2005 schon als Unternehmer. Das Widerrufsrecht von 14 Tagen, das Verbraucher bei Verträgen per E-Mail oder Telefon haben, steht ihm deshalb nicht zu.
Seit 2025 reicht für den Gewerbemietvertrag eine E-Mail
Ein Gewerbemietvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll, musste früher auf Papier unterschrieben sein. Seit Januar 2025 reicht eine lesbare Erklärung, die dauerhaft gespeichert ist und erkennen lässt, wer sie abgibt. Das kann eine E-Mail oder ein PDF sein. Für ältere Verträge gilt die neue Regel seit Anfang 2026, für Änderungen ab 2025 sofort.
Fehlt diese Form, ist der Vertrag nicht ungültig. Er gilt dann aber auf unbestimmte Zeit, und beide Seiten können ihn mit der gesetzlichen Frist kündigen, frühestens zum Ende des ersten Jahres nach der Übergabe. Bei Geschäftsräumen sind das knapp sechs Monate zum Ende eines Quartals.
Für Sie als Mieter ist das wichtig, weil Sie die hohe Provision im Vertrauen auf eine lange Laufzeit zahlen. Halten Sie deshalb alle Absprachen zur Miete im gespeicherten Vertrag fest, auch spätere Nachträge.
Was die Umsatzsteuer auf die Provision für Ihr Geschäft bedeutet
Makler berechnen auf die Provision 19 Prozent Umsatzsteuer. Führen Sie als Unternehmer selbst Umsatzsteuer ab, bekommen Sie diesen Betrag vom Finanzamt zurück. Das nennt sich Vorsteuerabzug.
Das gilt nicht für alle. Ärztinnen, Zahnärzte, Physiotherapeuten und andere Heilberufe behandeln ohne Umsatzsteuer, und auch Kleinunternehmer mit wenig Umsatz stellen keine in Rechnung. Wer nur solche steuerfreien Umsätze hat, darf keine Vorsteuer abziehen. Für eine Praxis kostet die Provision deshalb 19 Prozent mehr als für ein Unternehmen, das die Vorsteuer abzieht.
Die Provision selbst ist für Ihr Geschäft eine Betriebsausgabe und senkt den Gewinn. Wie Sie sie verbuchen, klärt Ihre Steuerberatung.
Wann bei Laden mit Wohnung die Regeln der Mietwohnung gelten
Mieten Sie eine Wohnung und dazu einen Laden oder ein Büro, die räumlich oder wirtschaftlich zusammengehören, zählt der Laden nach dem Gesetz zur Wohnung. Das gilt, wenn beides zusammen vermietet wird. Dann gelten das Bestellerprinzip und die Obergrenze von zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer.
Mieten Sie dagegen nur Geschäftsräume ohne Wohnung, bleibt es bei der freien Vereinbarung. Wer Gewerberäume kauft statt mietet, findet die Regeln im Artikel zur Maklerprovision bei Grundstück und Gewerbeimmobilie.
So verhandeln Sie die Maklerprovision für Gewerberäume
- Fragen Sie vor der Besichtigung schriftlich nach Höhe und Zahler der Provision.
- Klären Sie, ob der Makler von der Kaltmiete oder von der Miete mit Nebenkosten rechnet.
- Verhandeln Sie Satz und Verteilung. Bei leerstehenden Flächen ist oft provisionsfrei möglich.
- Lassen Sie die Provision im Mietvertrag oder in einer eigenen Vereinbarung festhalten.
- Lassen Sie Mietvertrag und Maklervertrag vor der Unterschrift von einer Anwältin oder einem Anwalt für Gewerbemietrecht prüfen.
Häufige Fragen
Gilt das Bestellerprinzip auch bei der Gewerbemiete?
Nein, das Bestellerprinzip gilt bei der Gewerbemiete nicht. Es steht im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung und betrifft nur Wohnräume. Bei Büro, Laden oder Praxis vereinbaren Mieter, Vermieter und Makler frei, wer die Provision zahlt.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei der Gewerbemiete?
Eine Obergrenze für die Maklerprovision bei der Gewerbemiete gibt es nicht. Verbreitet sind 3 Monatsmieten plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei 2.000 Euro Kaltmiete sind das 7.140 Euro.
Muss ich als Gründer die Maklerprovision für ein Büro zahlen, wenn ich nichts unterschrieben habe?
Ja, als Gründer können Sie die Maklerprovision für ein Büro auch ohne Unterschrift schulden. Ein Maklervertrag für Gewerberäume kann entstehen, wenn Sie nach einem klaren Provisionshinweis die Dienste des Maklers nutzen. Als Gründer gelten Sie dabei als Unternehmer und haben kein Widerrufsrecht wie ein Verbraucher.
Bekomme ich die Umsatzsteuer auf die Maklerprovision für meine Arztpraxis zurück?
Nein, eine Arztpraxis bekommt die Umsatzsteuer auf die Maklerprovision in der Regel nicht zurück. Heilbehandlungen sind von der Umsatzsteuer befreit, und wer nur steuerfreie Umsätze hat, darf gezahlte Umsatzsteuer nicht vom Finanzamt zurückholen. Die 19 Prozent sind für die Praxis deshalb echte Kosten.
Braucht ein Gewerbemietvertrag über mehrere Jahre noch eine Unterschrift auf Papier?
Nein, seit 2025 reicht für einen Gewerbemietvertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit eine lesbare, gespeicherte Erklärung, etwa per E-Mail. Für ältere Verträge gilt das seit Anfang 2026. Fehlt diese Form, gilt der Vertrag unbefristet und ist frühestens zum Ende des ersten Jahres kündbar.
Gilt die Obergrenze von zwei Monatsmieten, wenn ich Laden und Wohnung zusammen miete?
Ja, wenn Laden und Wohnung zusammen vermietet werden, weil sie räumlich oder wirtschaftlich zusammengehören, zählt der Laden als Wohnraum. Dann gilt die Obergrenze von zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer. Außerdem zahlt, wer den Makler bestellt hat.