Bei der Mietwohnung zahlt, wer den Makler bestellt
Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Es bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Bietet ein Makler eine Wohnung im Auftrag des Vermieters an, zahlt deshalb der Vermieter.
Das Gesetz geht dabei weit. Der Makler darf Sie nicht um Geld bitten und sich keine Zahlung versprechen lassen. Selbst Geld, das Sie ihm freiwillig anbieten, darf er nicht annehmen. Nennt ein Makler bei einer Wohnung aus der Anzeige eine Provision für Sie, verstößt er also schon gegen das Gesetz, bevor eine Rechnung kommt.
Vor 2015 zahlten in vielen Städten fast immer die Mieter. Wer dringend eine Wohnung braucht, verhandelt nicht, so hat es der Gesetzgeber begründet. Deshalb hat er die Kosten dorthin gelegt, wo die Entscheidung fällt, nämlich zu dem, der den Makler beauftragt. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Regel 2016 bestätigt.
Wann Sie als Mieter doch eine Maklerprovision zahlen
Es gibt nur eine Ausnahme, und sie ist eng. Sie zahlen nur, wenn Sie den Makler zuerst beauftragt haben, eine Wohnung für Sie zu suchen. Danach muss er beim Vermieter den Auftrag geholt haben, genau diese Wohnung anzubieten, und zwar nur wegen Ihnen.
Kannte der Makler die Wohnung schon vorher, zahlen Sie nichts. Das gilt auch, wenn Sie sich auf eine Anzeige gemeldet haben. Dann hat der Vermieter den Makler beauftragt, nicht Sie. Der Bundesgerichtshof hat 2019 entschieden, dass die Ausnahme jedenfalls greift, wenn der Makler die Wohnung auf Wunsch eines einzigen Interessenten besorgt und dieser sie dann mietet.
Zwei weitere Bedingungen kommen dazu. Ihr Suchauftrag an den Makler muss schriftlich sein, eine E-Mail reicht. Und der Mietvertrag muss wirklich zustande kommen. Ohne Mietvertrag gibt es keine Provision, auch nicht für viele Besichtigungen.
Haben Sie den Makler beauftragt, bevor er Ihnen die Wohnung angeboten hat?
Hat er den Auftrag des Vermieters erst danach und nur für Sie geholt?
Gibt es Ihren Suchauftrag schriftlich, etwa per E-Mail?
Dann kann eine Provision anfallen, sobald Sie den Mietvertrag unterschreiben. Sie beträgt höchstens 2 Kaltmieten plus Umsatzsteuer.
Nein, ohne schriftlichen Auftrag schulden Sie keine Provision.
Nein, dann hat der Vermieter den Makler beauftragt. Sie zahlen nichts.
Nein, wer auf eine Anzeige reagiert, zahlt keine Provision. Eine trotzdem unterschriebene Zusage ist ungültig.
Höchstens 2 Kaltmieten plus Umsatzsteuer
Greift die Ausnahme, ist die Provision nach oben begrenzt. Sie darf 2 Monatsmieten plus 19 Prozent Umsatzsteuer nicht übersteigen. Gerechnet wird mit der Kaltmiete. Nebenkosten wie Heizung, Wasser und Müll zählen nicht mit.
Ein Beispiel zeigt den Unterschied. Eine Wohnung kostet 900 Euro kalt und 200 Euro Nebenkosten, warm also 1.100 Euro. Die Provision darf höchstens 1.800 Euro plus Umsatzsteuer betragen, zusammen 2.142 Euro. Wer mit der Warmmiete rechnet, kommt auf 2.618 Euro und verlangt 476 Euro zu viel.
Neben der Provision verbietet das Gesetz fast jede andere Gebühr. Ein Vorschuss, eine Anzahlung oder eine Reservierungsgebühr sind bei der Wohnungsvermittlung immer verboten, auch wenn am Ende eine Provision erlaubt wäre. Ebenso verboten sind Einschreib- und Schreibgebühren und die Pflicht, Möbel oder Dienste des Maklers zu kaufen.
| Forderung an Sie als Mieter | Erlaubt? |
|---|---|
| Provision für eine Wohnung aus einer Anzeige | Nein |
| Provision über 2 Kaltmieten plus Umsatzsteuer | Nein |
| Vorschuss, Anzahlung oder Reservierungsgebühr | Nein |
| Einschreib- oder Schreibgebühr | Nein |
| Provision für die Verlängerung Ihres Mietvertrags | Nein |
| Provision, wenn der Makler die Wohnung selbst verwaltet oder vermietet | Nein |
| Provision für eine Sozialwohnung | Nein |
| Pflicht, Möbel oder andere Leistungen zu kaufen | Nein |
| Provision nach Ihrem schriftlichen Suchauftrag, wenn Sie den Mietvertrag schließen | Ja, höchstens 2 Kaltmieten plus Umsatzsteuer |
Besonders oft übersehen wird der Fall, in dem der Makler die Wohnung selbst verwaltet. Dann steht ihm gar keine Provision zu, weder von Ihnen noch vom Vermieter. So hat es der Bundesgerichtshof im Mai 2026 entschieden. Fragen Sie deshalb nach, wer die Wohnung verwaltet, bevor Sie etwas unterschreiben.
Zu viel gezahlt? So holen Sie die Provision zurück
Eine Absprache, die gegen diese Regeln verstößt, ist ungültig. Haben Sie trotzdem gezahlt, können Sie das Geld zurückverlangen. Warten Sie damit nicht zu lange. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt und davon erfahren haben.
- Sammeln Sie die Belege: die Anzeige mit Datum, E-Mails mit dem Makler, die Rechnung, den Zahlungsbeleg und den Mietvertrag.
- Schreiben Sie auf, wann Sie den Makler zum ersten Mal kontaktiert haben und seit wann die Wohnung online stand. Diese Reihenfolge entscheidet.
- Fordern Sie das Geld schriftlich zurück und setzen Sie eine Frist von zwei Wochen. Schicken Sie den Brief so, dass Sie den Zugang belegen können.
- Zahlt der Makler nicht, melden Sie den Verstoß bei Ihrer Stadt, meist beim Ordnungsamt.
- Lassen Sie den Fall prüfen, bevor Sie klagen, etwa beim Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale.
Die Meldung bei der Stadt ersetzt die Rückforderung nicht. Ein Makler, der verbotene Provision verlangt oder annimmt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro rechnen. Dieses Geld bekommt aber die Staatskasse, nicht Sie. Beide Wege können Sie deshalb nebeneinander gehen.
So erkennen Sie ein sauberes Wohnungsangebot vom Makler
Ein Makler muss in jeder Anzeige seinen Namen nennen und sagen, dass er Wohnungsvermittler ist. Er muss außerdem die Miete angeben und ob Nebenkosten dazukommen. Eine Anzeige ohne Namen und ohne Mietpreis verstößt bereits gegen das Gesetz.
Verlangt ein Makler ausnahmsweise eine Provision von Ihnen, muss er sie in Monatsmieten angeben, also etwa als 2 Monatsmieten. Ein runder Eurobetrag ist nicht erlaubt. Für diesen Fehler droht ihm ein Bußgeld von bis zu 2.500 Euro.
Klären Sie vor der Besichtigung drei Fragen per E-Mail: Wer hat den Makler beauftragt? Verlangt er eine Provision von Ihnen? Wie hoch ist sie, und wovon berechnet er sie? Die Antwort kostet zwei Minuten und ist Ihr Beleg, falls es später Streit gibt.
Was der Vermieter vor dem Mietvertrag fragen darf
Bei der Besichtigung dürfen Vermieter und Makler nur Ihren Namen und Ihre Anschrift erfragen. Den Ausweis dürfen sie sich zeigen lassen, kopieren dürfen sie ihn nicht. Nach Einkommen fragen dürfen sie erst, wenn Sie die Wohnung mieten wollen. Welche Unterlagen zur Wohnungsbesichtigung Sie mitbringen sollten und welche Fragen tabu sind, steht im eigenen Ratgeber.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter die Maklerprovision zahlen?
Nein, als Mieter zahlen Sie in aller Regel keine Maklerprovision. Den Makler zahlt, wer ihn beauftragt hat, bei einer Wohnung aus einer Anzeige also der Vermieter. Nur wenn der Makler die Wohnung allein für Sie gesucht hat, dürfen Sie zahlen müssen.
Wie hoch darf die Maklerprovision für eine Mietwohnung sein?
Die Maklerprovision für eine Mietwohnung darf höchstens 2 Kaltmieten plus 19 Prozent Umsatzsteuer betragen, wenn Sie als Mieter zahlen müssen. Nebenkosten zählen nicht mit. Bei 900 Euro Kaltmiete sind das höchstens 2.142 Euro.
Darf ein Makler für eine Mietwohnung eine Reservierungsgebühr verlangen?
Nein, eine Reservierungsgebühr für eine Mietwohnung ist verboten. Das gilt genauso für Vorschüsse und Anzahlungen, und zwar auch dann, wenn am Ende eine Provision erlaubt wäre. Haben Sie schon gezahlt, können Sie das Geld zurückfordern.
Kann ich eine zu Unrecht gezahlte Maklerprovision für eine Mietwohnung zurückfordern?
Ja, eine verbotene Maklerprovision können Sie zurückfordern, weil die Absprache ungültig ist. Fordern Sie das Geld schriftlich mit Frist zurück. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt und davon erfahren haben.
Bekommt ein Makler Provision, wenn er die Mietwohnung selbst verwaltet?
Nein, ein Makler, der die Wohnung selbst verwaltet, bekommt für die Vermittlung keine Provision. Das gilt gegenüber dem Mieter und gegenüber dem Vermieter, so hat es der Bundesgerichtshof im Mai 2026 entschieden. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift, wer die Wohnung verwaltet.