Ein Makler kostet Vermieter meist 2 Kaltmieten plus Umsatzsteuer
Für die Vermietung einer Wohnung verlangen Makler üblicherweise 2 Kaltmieten plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Zusammen sind das 2,38 Kaltmieten. Gerechnet wird mit der Kaltmiete, also mit der Miete ohne die Nebenkosten für Heizung, Wasser oder Müll.
Dass die Rechnung bei Ihnen landet, hat einen einfachen Grund. Seit Juni 2015 zahlt bei Mietwohnungen, wer den Makler beauftragt, und das ist meist der Vermieter. Ihr Mieter zahlt nur im seltenen Ausnahmefall, wenn er den Makler selbst beauftragt hat und dieser Ihre Wohnung allein für ihn gesucht hat.
Bei 500 Euro Kaltmiete kostet Sie der Makler zum üblichen Satz 1.190 Euro. Bei 1.000 Euro Kaltmiete sind es 2.380 Euro, bei 1.500 Euro Kaltmiete 3.570 Euro. Wie hoch die Nebenkosten sind, ändert an diesen Beträgen nichts.
| Kaltmiete im Monat | 2 Kaltmieten | Umsatzsteuer 19 Prozent | Sie zahlen insgesamt |
|---|---|---|---|
| 500 Euro | 1.000 Euro | 190 Euro | 1.190 Euro |
| 800 Euro | 1.600 Euro | 304 Euro | 1.904 Euro |
| 1.000 Euro | 2.000 Euro | 380 Euro | 2.380 Euro |
| 1.500 Euro | 3.000 Euro | 570 Euro | 3.570 Euro |
Für Vermieter gibt es keine gesetzliche Obergrenze
Oft ist zu lesen, die Provision dürfe auch für Vermieter höchstens 2 Monatsmieten betragen. Diese Grenze gilt aber nur für Mieter, die einen Makler selbst beauftragen. Für Sie als Vermieter schreibt das Gesetz keinen Höchstbetrag vor. Was Sie zahlen, handeln Sie mit dem Makler aus.
Das gibt Ihnen Spielraum. Schon 2015 warben einige Makler mit Festpreisen, die unter dem üblichen Satz lagen, darauf hat die Stiftung Warentest hingewiesen. Fragen Sie deshalb mehrere Makler nach ihrem Preis und nach den Leistungen, die darin stecken.
Achten Sie im Angebot darauf, ob ein Preis mit oder ohne Umsatzsteuer gemeint ist. Der Unterschied beträgt 19 Prozent. Bei 2 Kaltmieten von je 900 Euro sind das 342 Euro.
Was der Makler bei der Vermietung für Sie erledigt
Für die Provision übernimmt der Makler die Arbeit von der Anzeige bis zur Auswahl des Mieters. Diese Leistungen sind üblich:
- Er erstellt ein Exposé, also eine Beschreibung der Wohnung für Interessenten, und bietet die Wohnung an.
- Er beantwortet die Anfragen der Interessenten.
- Er stimmt die Termine für die Besichtigungen ab.
- Er holt die Unterlagen der Bewerber ein, etwa die Selbstauskunft.
- Er prüft die Bewerber und trifft für Sie eine Vorauswahl.
Die Entscheidung, an wen Sie vermieten, treffen am Ende Sie. Auch den Mietvertrag unterschreiben Sie selbst. Weil der Makler nur bei Erfolg bezahlt wird, hat er ein Interesse daran, dass die Wohnung zügig vermietet ist.
Für die Anzeige gelten feste Regeln. Der Makler darf Ihre Wohnung nur anbieten, wenn Sie ihm den Auftrag dazu gegeben haben. In der Anzeige muss er seinen Namen nennen, sagen, dass er Wohnungen vermittelt, und die Miete samt Hinweis auf die Nebenkosten angeben. Liegt ein Energieausweis vor, gehören auch dessen Werte in die Anzeige.
Vieles davon können Sie auch selbst erledigen. Wer in der Nähe wohnt und Zeit für Besichtigungen hat, kann seine Wohnung ohne Makler vermieten und spart die Provision.
Ohne Mietvertrag zahlen Sie dem Makler nichts
Die Provision verdient der Makler erst, wenn durch seine Arbeit ein Mietvertrag zustande kommt. Findet er keinen Mieter, schulden Sie ihm keine Provision. Auch für die bloße Verlängerung eines laufenden Mietvertrags steht ihm nach dem Gesetz keine Provision zu.
Kosten für Anzeigen, Fotos oder Fahrten zahlen Sie nur, wenn das ausdrücklich im Vertrag steht. Ohne eine solche Absprache trägt der Makler sie selbst, ob er einen Mieter findet oder nicht. Einen Vorschuss verbietet das Gesetz bei der Vermittlung von Mietwohnungen ganz.
Den Maklervertrag schließen Sie schriftlich, eine E-Mail reicht. Diese Form schreibt das Gesetz für die Vermittlung von Mietwohnungen vor. Halten Sie darin fest, wie hoch die Provision ist, ob die Umsatzsteuer enthalten ist und welche Leistungen der Makler erbringt.
Verwaltet der Makler Ihre Wohnung, bekommt er keine Provision
Viele Eigentümer lassen ihre vermietete Wohnung von einer Hausverwaltung betreuen. Sucht diese Verwaltung auch den neuen Mieter, darf sie dafür keine Provision verlangen, weder von Ihnen noch vom Mieter. So hat es der Bundesgerichtshof im Mai 2026 entschieden.
Gemeint ist eine Verwaltung, die Ihre Wohnung selbst betreut, also etwa die Miete einzieht und in Ihrem Namen Mietverträge schließt. Kümmert sich die Firma nur als Verwaltung der Eigentümergemeinschaft um das Haus, kann die Lage anders sein. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.
Das Gericht hat das Verbot mit dem Schutz der Mieter begründet. Eine Provision an die eigene Verwaltung könnte der Vermieter über eine höhere Miete an den Mieter weitergeben. Das Gesetz soll Mieter auch vor solchen Kosten auf Umwegen schützen.
Haben Sie Ihrer Verwaltung schon Provision für Neuvermietungen gezahlt, können Sie das Geld zurückfordern. Im entschiedenen Fall musste die Verwaltung der Eigentümerin 16.815,71 Euro für 13 Neuvermietungen zurückzahlen. Solche Ansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren. Lassen Sie sich deshalb bald beraten, etwa von einer Anwältin für Immobilienrecht.
Die Maklerkosten dürfen Sie nicht auf den Mieter abwälzen
Eine Absprache, nach der Ihr Mieter die Provision ganz oder teilweise übernimmt, ist ungültig. Daran ändert auch seine Unterschrift unter einer solchen Klausel nichts. Hat er trotzdem gezahlt, kann er das Geld von Ihnen zurückfordern.
Die Provision senkt dafür Ihre Steuer, denn als Vermieter können Sie die Maklerprovision steuerlich absetzen.
So vergleichen Sie Makler für die Vermietung in 6 Schritten
- Holen Sie Angebote von mindestens zwei Maklern aus Ihrer Gegend ein.
- Fragen Sie nach der Provision in Kaltmieten oder als Festpreis und klären Sie, ob die Umsatzsteuer enthalten ist.
- Lassen Sie sich aufschreiben, welche Leistungen der Preis umfasst, von der Anzeige bis zur Auswahl der Bewerber.
- Fragen Sie, ob der Makler Ihre Wohnung auch verwaltet. Dann steht ihm für die Vermittlung keine Provision zu.
- Lassen Sie sich die Erlaubnis der Behörde zeigen, die jeder Makler für seine Arbeit braucht.
- Schließen Sie den Vertrag schriftlich, eine E-Mail reicht, und halten Sie Provision, Leistungen und mögliche Zusatzkosten darin fest.
Häufige Fragen
Wie viel Provision zahlt ein Vermieter dem Makler für die Vermietung einer Wohnung?
Ein Vermieter zahlt dem Makler für die Vermietung einer Wohnung meist 2 Kaltmieten plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei 1.000 Euro Kaltmiete sind das 2.380 Euro. Die Höhe ist frei verhandelbar, manche Makler bieten auch Festpreise an.
Gilt die Obergrenze von 2 Monatsmieten bei der Maklerprovision auch für Vermieter?
Nein, die Obergrenze von 2 Kaltmieten plus Umsatzsteuer gilt nur für Mieter, die einen Makler selbst beauftragen. Für Vermieter gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Die Provision handeln Vermieter und Makler frei aus.
Muss ich als Vermieter den Makler bezahlen, wenn er keinen Mieter findet?
Nein, ohne Mietvertrag schulden Sie als Vermieter dem Makler keine Provision. Er verdient sie erst, wenn durch seine Arbeit ein Mietvertrag zustande kommt. Kosten für Anzeigen oder Fahrten zahlen Sie nur, wenn Sie das ausdrücklich vereinbart haben.
Darf ich als Vermieter die Maklerprovision auf den Mieter umlegen?
Nein, als Vermieter dürfen Sie die Maklerprovision nicht auf den Mieter umlegen. Eine solche Absprache ist ungültig, auch wenn der Mieter zugestimmt hat. Hat er gezahlt, kann er das Geld zurückfordern.
Darf meine Hausverwaltung eine Provision für die Neuvermietung meiner Wohnung verlangen?
Nein, eine Hausverwaltung, die Ihre Wohnung verwaltet, darf für die Suche nach einem neuen Mieter keine Provision verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof im Mai 2026 entschieden. Schon gezahlte Provisionen können Sie zurückfordern, solange der Anspruch nicht verjährt ist.