Ohne Makler sparen Sie meist 2 Kaltmieten plus Umsatzsteuer
Ein Makler verlangt für die Vermietung einer Wohnung üblicherweise 2 Kaltmieten plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei 900 Euro Kaltmiete sind das 2.142 Euro. Dieses Geld behalten Sie, wenn Sie den Mieter selbst suchen.
Dafür übernehmen Sie die Arbeit, die sonst der Makler erledigt. Sie schreiben die Anzeige, zeigen die Wohnung, prüfen die Bewerber und setzen den Mietvertrag auf. Wer in der Nähe wohnt und abends oder am Wochenende Zeit hat, schafft das gut allein. Wohnen Sie weit weg oder fehlt Ihnen die Zeit, vergleichen Sie vorher, was ein Makler bei der Vermietung kostet.
Miete festlegen
Prüfen Sie die übliche Miete am Ort und ob dort die Mietpreisbremse gilt.
Anzeige schalten
Nennen Sie Kaltmiete, Nebenkosten und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
Besichtigungen führen
Zeigen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vor.
Mieter auswählen
Fragen Sie Schritt für Schritt nur ab, was Sie für die Entscheidung brauchen.
Mietvertrag schließen
Nutzen Sie ein aktuelles Muster und verlangen Sie höchstens 3 Kaltmieten Kaution.
Wohnung übergeben
Halten Sie Zustand, Zählerstände und Schlüssel in einem Protokoll fest.
Einzug bestätigen
Bestätigen Sie den Einzug innerhalb von 2 Wochen, damit sich Ihr Mieter anmelden kann.
Welche Miete Sie beim Vermieten verlangen dürfen
Die Miete legen Sie selbst fest, aber nicht überall frei. Orientieren Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, also an dem, was für ähnliche Wohnungen in Ihrer Gegend gezahlt wird. Diese Werte stehen im Mietspiegel Ihrer Stadt. Für jede Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohnern muss es einen veröffentlichten Mietspiegel geben.
In Gebieten mit knappem Wohnungsangebot gilt die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei einem neuen Mietvertrag höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Orte dazugehören, legt die Landesregierung fest, längstens bis Ende 2029.
Es gibt Ausnahmen. Hat der bisherige Mieter schon mehr gezahlt, dürfen Sie bis zu dieser Miete verlangen. Für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurde, gilt die Bremse nicht. Dasselbe gilt für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Berufen Sie sich auf eine dieser Ausnahmen, müssen Sie das dem Mieter vor der Unterschrift mitteilen, schriftlich, eine E-Mail reicht. Versäumen Sie das, dürfen Sie die höhere Miete nicht verlangen, und eine spätere Mitteilung wirkt erst nach 2 Jahren. Verlangen Sie zu viel, kann der Mieter den zu viel gezahlten Teil zurückfordern, sobald er den Verstoß beanstandet hat.
Diese Pflichtangaben gehören in Ihre Wohnungsanzeige
Für die Vermietung brauchen Sie in aller Regel einen gültigen Energieausweis. Liegt er vor, wenn Sie die Anzeige in einer Zeitung oder auf einem Immobilienportal veröffentlichen, müssen 5 Angaben daraus in der Anzeige stehen.
- Die Art des Ausweises, also Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Der Wert für den Endenergiebedarf oder den Endenergieverbrauch, wie er im Ausweis steht.
- Die wesentlichen Energieträger der Heizung, etwa Gas, Öl oder Fernwärme.
- Das Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis.
- Die Energieeffizienzklasse, die im Ausweis angegeben ist.
Fehlen diese Angaben, kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro fällig werden. Dasselbe droht, wenn Sie den Ausweis bei der Besichtigung nicht vorzeigen oder dem neuen Mieter nach der Unterschrift keine Kopie geben.
Nennen Sie außerdem Kaltmiete, Nebenkosten, Größe, Lage und den frühesten Termin für den Einzug. Je klarer die Anzeige ist, desto weniger Anfragen kommen von Menschen, für die die Wohnung nicht passt. Belege für Anzeigen und Fahrten zur Wohnung heben Sie auf, denn die Kosten der Mietersuche können Sie von der Steuer absetzen.
Was Sie Mietinteressenten fragen dürfen und wann
Bei der Besichtigung dürfen Sie nur Namen und Kontaktdaten der Interessenten erfragen. Will jemand die Wohnung mieten, dürfen Sie nach Einkommen, Arbeitgeber und der Zahl der Personen im Haushalt fragen. Gehaltsnachweise und eine Bonitätsauskunft verlangen Sie erst, wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben.
So sehen es die Datenschutzbehörden von Bund und Ländern in ihren Hinweisen vom Januar 2024. Dazu gehört ein Musterfragebogen, den Sie für Ihre Bewerber verwenden können. Für private Vermieter gelten dabei dieselben Grenzen wie für Makler. Fragen nach Religion oder Kinderwunsch sind tabu, und welche Unterlagen zur Wohnungsbesichtigung Sie verlangen dürfen, hängt vom Schritt ab.
Eine Absage wegen der Herkunft oder Hautfarbe eines Bewerbers ist auch privaten Vermietern in aller Regel verboten. Bei anderen Gründen wie Religion, Alter oder Behinderung gilt das Verbot vor allem für Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen. Entscheiden Sie nach Einkommen, Unterlagen und Ihrem Eindruck aus der Besichtigung. Die Unterlagen der Bewerber, die Sie ablehnen, löschen oder vernichten Sie, sobald Sie sie nicht mehr brauchen.
Den Mietvertrag schließen Sie am besten schriftlich
Ein Mietvertrag ohne feste Laufzeit ist auch mündlich gültig. Schließen Sie ihn trotzdem schriftlich, damit Miete, Nebenkosten und alle Absprachen später belegbar sind. Soll der Vertrag länger als ein Jahr fest laufen, braucht er die Unterschrift beider Seiten auf dem Vertrag. Fehlt sie, gilt er auf unbestimmte Zeit.
Einen befristeten Mietvertrag dürfen Sie nur mit einem Grund aus dem Gesetz schließen. Das ist etwa der Fall, wenn Sie die Wohnung danach selbst oder für Angehörige nutzen wollen. Den Grund teilen Sie dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mit, sonst gilt der Vertrag als unbefristet.
Kopieren Sie keinen alten Mietvertrag. Manche Klauseln von früher sind heute ungültig, etwa manche Regeln zu Schönheitsreparaturen, darauf weist die Stiftung Warentest hin. Nutzen Sie ein aktuelles Vertragsmuster und lassen Sie es im Zweifel prüfen, zum Beispiel beim Eigentümerverein an Ihrem Ort oder bei einer Anwältin für Mietrecht.
Die Mietkaution beträgt höchstens 3 Kaltmieten
Als Sicherheit dürfen Sie eine Kaution von höchstens 3 Monatsmieten verlangen. Gerechnet wird ohne Nebenkosten, also mit der Kaltmiete. Bei 900 Euro Kaltmiete sind das höchstens 2.700 Euro.
Ihr Mieter darf die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den nächsten beiden Mieten. Das Geld legen Sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen bei einer Bank an, zum üblichen Zins für Spareinlagen. Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution.
Was Sie bei Übergabe und Einzug erledigen müssen
Eine Kopie des Energieausweises geben Sie dem Mieter direkt nach der Unterschrift unter den Mietvertrag. Bei der Übergabe gehen Sie dann gemeinsam durch die Wohnung. Halten Sie Mängel, Zählerstände und die Zahl der Schlüssel in einem Protokoll fest, das Sie beide unterschreiben.
Nach dem Einzug muss sich Ihr Mieter innerhalb von 2 Wochen bei der Meldebehörde anmelden. Dafür braucht er von Ihnen eine schriftliche Bestätigung des Einzugs, die Wohnungsgeberbestätigung. Sie geben sie ihm innerhalb derselben 2 Wochen oder melden den Einzug elektronisch direkt an die Meldebehörde. In der Bestätigung stehen Ihr Name und Ihre Anschrift, das Datum des Einzugs, die Anschrift der Wohnung und die Namen der Menschen, die einziehen.
Die Bußgelder reichen von bis zu 1.000 Euro für eine fehlende Einzugsbestätigung bis zu 10.000 Euro für fehlende Energiewerte in der Anzeige.
| Pflicht | Bis wann | Mögliches Bußgeld |
|---|---|---|
| Werte aus dem Energieausweis in die Anzeige schreiben | wenn die Anzeige erscheint | bis zu 10.000 Euro |
| Energieausweis vorzeigen | spätestens bei der Besichtigung | bis zu 10.000 Euro |
| Kopie des Energieausweises übergeben | direkt nach der Unterschrift unter den Mietvertrag | bis zu 10.000 Euro |
| Einzug schriftlich bestätigen | innerhalb von 2 Wochen nach dem Einzug | bis zu 1.000 Euro |
Häufige Fragen
Wie finde ich ohne Makler einen Mieter für meine Wohnung?
Einen Mieter ohne Makler finden Sie über eine Anzeige in der Zeitung oder auf einem Immobilienportal. In die Anzeige gehören Kaltmiete, Nebenkosten und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Danach zeigen Sie die Wohnung selbst und wählen unter den Bewerbern aus.
Welche Angaben muss die Anzeige für eine Mietwohnung enthalten?
Die Anzeige für eine Mietwohnung muss 5 Angaben aus dem Energieausweis enthalten, wenn ein Ausweis vorliegt. Das sind die Art des Ausweises, der Energiewert, der Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse. Fehlen sie, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Darf ich die Miete bei der Vermietung meiner Wohnung frei festlegen?
Nein, die Miete für Ihre Wohnung dürfen Sie nicht überall frei festlegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie bei einem neuen Vertrag höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden.
Was darf ich als Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung von Interessenten verlangen?
Bei der Wohnungsbesichtigung dürfen Sie als Vermieter nur Namen und Kontaktdaten der Interessenten verlangen. Nach Einkommen und Arbeitgeber fragen Sie erst, wenn jemand die Wohnung mieten will. Gehaltsnachweise verlangen Sie erst, wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben.
Wie hoch darf die Mietkaution für eine Wohnung sein?
Die Mietkaution für eine Wohnung darf höchstens 3 Kaltmieten betragen. Der Mieter darf sie in 3 Monatsraten zahlen. Der Vermieter legt das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einer Bank an.
Muss ich meinem Mieter den Einzug in die Wohnung bestätigen?
Ja, als Vermieter müssen Sie Ihrem Mieter den Einzug innerhalb von 2 Wochen schriftlich bestätigen. Diese Bestätigung, die Wohnungsgeberbestätigung, braucht er für die Anmeldung bei der Meldebehörde. Wer sie nicht oder zu spät ausstellt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.